Pronájem nemovitostí: jak si stojí kancelářské budovy

Jiřina Kavková, 20.10.2015

Prague Research Forum (PRF) si dovoluje zveřejnit údaje o trhu s kancelářskými prostory za třetí čtvrtletí roku 2015. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a JLL, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Instituce RICS podporuje činnost Prague Research Fora.

Nabídka kancelářských budov

Celková výměra moderních kancelářských ploch v Praze vzrostla ve třetím čtvrtletí roku 2015 na 3 190 000 metrů čtverečních. Poměr kancelářských ploch třídy A vůči kancelářským plochám v budovách třídy B dosahoval 69 %. Nejkvalitnější budovy třídy AAA zabírají 14 % z celkové výměry moderních kanceláří.

Ve 3. čtvrtletí bylo dokončeno celkem 55 200 m² kancelářských ploch ve čtyřech projektech; novými projekty jsou Aviatica (23 100 m² ) v Praze 5 a Corso Court (16 900 m² ) v Praze 8. Dokončeny byly také rekonstrukce budov B3 Pankrác (11 500 m² ) v Praze 4 a Aero House (3 700 m² ) v Praze 8.

V současné době se v Praze nachází 97 100 m² kancelářských prostor ve výstavbě. Ve 3. čtvrtletí začala výstavba dvou nových projektů, a to Five! (14 200 m² ) v Praze 5 a Futurama Phase III (9 100 m² ) v Praze 8.

Pro rok 2015 se očekává dokončení celkově 186 000 m² moderních kancelářských prostor, z čehož 157 000 m² již bylo postaveno.

Realizovaná poptávka

Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů dosáhla ve třetím čtvrtletí roku 2015 objemu 92 400 m² , což představuje pokles o 32 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a nárůst o 2 % meziročně.

Největší objem pronájmů se uskutečnil v Praze 4 (28 %), v Praze 8 (17 %) a v Praze 1 (15 %).

Farmaceutické společnosti dosáhly největšího podílu na celkové hrubé poptávce (19 %), následovány poradenskými (16 %) a IT společnostmi (14 %).

Celkový podíl renegociací nájemních smluv na hrubé realizované poptávce ve 3. čtvrtletí klesl na 39 % ze 44 % ve 2. čtvrtletí 2015.

Významné pronájmy

Mezi nejvýznamnější transakce třetího čtvrtletí 2015 patřila renegociace společnosti Novartis (11 200 m²) v budově Gemini B v Praze 4, následována novými nájmy společnosti CPI (6 200 m²) v budově Quadrio v Praze 1 a společnosti Commerzbank (3 500 m²) v budově Charles Square Centre v Praze 2.

Neobsazenost kanceláří

Míra neobsazenosti mezičtvrtletně mírně klesla o 0,4 procentního bodu a ve třetím čtvrtletí 2015 tak dosáhla 16,4 %. Celkem bylo v Praze evidováno 522 500 m² volných kancelářských prostor. Nejvyšší neobsazenost v tomto čtvrtletí vykazovala Praha 7
(33,6 %), Praha 2 (20,6 %) a Praha 5 (20,4 %). Naopak nejnižší neobsazenost byla zaznamenána v Praze 4 (11,6 %) a v Praze 8 (12,6 %).

Nájemné

V prvním čtvrtletí roku 2015 zůstalo nejvyšší dosahované nájemné ve všech částech Prahy stabilní. V centru města se pohybovalo mezi 18,50 – 19,50 EUR za metr čtvereční na měsíc. Ve vnitřním městě zůstalo nejvyšší dosahované nájemné mezi 14,50 – 16,50 EUR za metr čtvereční na měsíc a ve vnějším městě v rozmezí 13,00 – 14,50 EUR za metr čtvereční na měsíc.

Příloha - definice

Celková výměra: Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu a budovy státní správy. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka: Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.

Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990

• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m²

• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří:

• Rok dokončení / rekonstrukce

• Velikost a vzhled recepce

• Světlá výška kancelářských prostor

• Zdvojená podlaha

• Snížené podhledy

• Flexibilní rozvržení kancelářských prostor

• Klimatizace

• Možnost parkování

• Velikost souvislé kancelářské plochy

• Šetrnost budovy

Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7

Realizovaná poptávka: Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podnájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.

Míra neobsazenosti: Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře.

Nejvyšší nájemné: Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality v budovách v nejlepších lokalitách.

Podpronájem: Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.

Tato publikace je vlastnictvím Prague Research Fora (Členové: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield a JLL) a nesmí být kopírována, reprodukována a dále šířena v jakékoliv podobě nebo jakýmikoliv prostředky a to jako část nebo celek bez uvedení Prague Research Fora jako zdroje informace. Informace obsažené v publikaci byly získány ze zdrojů považovaných za důvěryhodné. Nicméně správnost informace nezaručujeme. O nepřesnostech nás informujte, abychom je mohli opravit. Prague Research Forum na sebe neváže odpovědnost za škodu nebo ztrátu způsobenou jakoukoliv neúmyslnou nepřesností v této zprávě.