Nájem chaty nebo chalupy? Již podle nového občanského zákoníku!

Hned na úvod je třeba zmínit, že nájem se obecně začal řídit novou právní úpravou, a to dnem účinnosti nového občanského zákoníku. Nezáleží tedy na tom, kdy ke vzniku nájmu došlo, zda před 1. 1. 2014 nebo až po tomto datu. Jak už to tak v právu bývá, i v tomto případě však existují výjimky, které je potřeba mít na paměti. A to například v situaci, kdy jste jako pronajímatelé uzavřeli před 1. 1. 2014 nájemní smlouvu, která ovšem nebyla podchycena písemně. Jestliže v této situaci namítnete vůči svému nájemci neplatnost smlouvy, pak na to máte plné právo a smlouva je díky absenci písemné formy smlouvy neplatná. Jestliže byste tuto námitku vznesli na nájem či pronájem fakticky uzavřený po 1. lednu 2014, už s ní neuspějete.

Písemná forma je povinná

I podle nového občanského zákoníku však platí, že nájemní smlouva k nemovitosti musí být ze zákona uzavřena v písemné formě. Jestliže jí však v rozporu se zákonem uzavřete pouze ústně, není to již důvodem k zneplatnění smlouvy. „Na základě své dlouholeté zkušenosti s bytovým právem však nikomu nedoporučuji uzavírat smlouvy o nájmu pouze ústní formou.“ Říká advokátka Bohdana Hejduková spolupracující s portálem pravnigramotnost.cz a dodává, že smlouvou se obě strany chrání před případnými problémy, spory a nedorozuměním. Přeci jen je důležité smluvně ochránit svůj statisícový a leckdy i mnohamilionový majetek. „Pokud je byt nebo dům pronajat k jinému účelu než k bydlení, tedy obvykle k rekreaci nebo ke krátkodobějšímu pronájmu jako jsou letní byty, chaty, chalupy a zařízení sloužící k ubytování studentů na stážích a podobně, pak se pro tento účel použije obecná právní úprava o nájmu dle Nového občanského zákoníku bez zvláštních ustanoveních o nájmu bytu.“ Upozorňuje Hejduková.

Co do smlouvy?

V nájemní smlouvě by mělo být vždy uvedeno přesné označení nájemce a pronajímatele, tzn. uvést zde jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště nebo korespondenční adresu. Je vhodné si nájemce i pronajímatele předem prověřit. Ze strany nájemce se jedná o zjištění, jestli je pronajímatel opravdu majitelem nemovitosti a má právo s ní také nakládat. Měl by se potenciálnímu nájemci tedy prokázat výpisem z katastru nemovitostí. „Může se například ukázat, že smlouvu uzavírá někdo, kdo vůbec majitelem není nebo je jen spoluvlastníkem nemovitosti, z čehož obvykle plynou další právní problémy.“ Upozorňuje Hejduková.

Souhlas spoluvlastníků

V praxi může nastat případ, kdy jeden spoluvlastník pronajme nemovitost, a to bez ohledu na nesouhlas ostatních. Pokud se tak stalo, mohou se ostatní spoluvlastníci bránit a uzavřená smlouva bude neplatná. „Z tohoto důvodu doporučuji, aby si nájemce vyžádal souhlas všech ostatních spoluvlastníků, nebo komunikoval s takzvaným zmocněncem, který může všechny dotčené osoby zastupovat na základě plných mocí k takovémuto jednání.“ Doporučuje Bohdana Hejduková.

Nájemné, sankce a náhrady škody

V každé nájemní smlouvě by neměl chybět údaj stanovující výši nájemného za danou nemovitost. Mělo by se jednat o pevnou částku, jejíž výše je určena za měsíc. V případě, že si smluvní strany z nějakého důvodu nájemné nesjednají, neznamená to, že pronajímatel má smůlu a nájemce mu nic platit nemusí. V takovém případě zákoník praví, že pronajímateli náleží částka, která je v dané lokalitě a za podobnou nemovitost obvyklá. „Vždy je však lepší si tuto částku domluvit předem a zanést její částku do smlouvy, předejdete tak celé řadě nepříjemných situací! V každém případě je potřeba nezapomenout také na rozúčtování služeb, které musíte mít rozpočítány před jejich poskytnutím, ať už se jedná o spotřebu elektriky, plynu a dalších poplatků, jako jsou například náklady na popelnice a podobně.“ Uvádí Hejduková. Doplnit byste navíc měli i různé sankce a náhradu škody za zničený nebo poškozený majetek. Smlouva je tu od toho, aby chránila vás a váš majetek, využijte proto této skutečnosti a nemějte v ruce jen bezcenný cár papíru.

Chalupa změnila majitele, co teď?

Stává se, že nemovitost změní majitele, ať už díky dědictví, prodeji nebo ji některý z majitelů či spolumajitelů přenechá svým dětem, vnukům a podobně. Nový občanský zákoník v takovém případě stanoví, že změnou vlastnictví se nájem neruší, práva a povinnosti jen přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nejsou závazná ujednání uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o tom při převodu nemovitosti nevěděl. Nicméně je pro obě strany dobré vědět, že není možné vypovědět vlastní nájem jen z toho důvodu, že se změnil vlastník nemovitosti. Ale i tuto situaci lze smluvně ošetřit dopředu. Zákon navíc stanoví, že smlouvu pak může vypovědět jak nájemce, tak pronajímatel, a to do tří měsíců od chvíle, kdy se o změně vlastníka dozvěděl.

Zákon ovšem chrání i nového majitele nemovitosti, a to v případě, že neměl o nájmu tušení. V takovém případě má nový vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je jejím nájemcem. „V tomto případě se bude nejspíš nájemce cítit poškozen. Zákon pro tyto případy stanoví, že pak může vymáhat škodu po původním pronajímateli, jelikož nájemcova práva vůči původnímu pronajímateli i nadále trvají.“ Konstatuje Hejduková.

Výpověď z nájmu

Nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět pouze tehdy, jsou-li uvedeny důvody výpovědi a zároveň i výpovědní doba. Okamžité zrušení nájmu je pak podmíněno závažným porušováním povinností jedné nebo druhé strany, která způsobuje protistraně újmu. Je nutné poslat písemnou výzvu k nápravě, pokud není protistranou akceptována, pak lze vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouva může zaniknout i tehdy, pokud se nemovitost stala nepoužitelnou pro daný účel.

Zdroj: www.pravnigramotnost.cz