Nemovitost jako investice: jak zajistit plánovaný výnos nemovitosti

Kdy se nákup nemovitosti jako investice vyplatí?

Pronájem nemovitosti by měl pronajímateli vygenerovat po odečtení nákladů na údržbu a správu nemovitosti a po zplacení daně z příjmu takový čistý výnos, který je lepší než výnos z alternativní investice se stejně vysokým investičním rizikem. Při výpočtu také musíme zohlednit náklady za ušlý zisk za předpokládanou dobu, kdy bude nemovitost bez nájemníka. To může být různé dle lokality, velikosti nemovitosti atd.

Je ta pravá doba právě teď?

Časovat trh se nevyplácí, a to ani u investice do nemovitostí. V dnešní turbulentní době nelze budoucí vývoj s jistotou předpokládat. Nyní cena nemovitostí pravděpodobně poroste a také pravděpodobně přijde období, kdy během pár let cena zase klesne v důsledku zpomalení ekonomiky. Následně opět dojde k oživení. Důležité je si uvědomit, že investice do nemovitostí je dlouhodobou záležitostí a měla by činit pouze část investičního portfolia. Krátkodobě se jedná o spekulaci a spekulace je riziková ze své podstaty.

Jaký je investiční horizont pro nákup nemovitosti?

Obecné doporučení zní 10 let. Záleží však zejména na pořizovací ceně, pronajímatelnosti v dané lokalitě a typu nemovité věci, jelikož ne vždy se musí jednat o nemovitou věc určenou k bydlení. Výnos z pronájmu bývá na úrovni výnosů dluhopisových fondů. Záleží na tom, jak efektivně dokáže majitel řídit výběr nájemníků. Jinými slovy, jde o to, zda dokáže mít spolehlivé, platící nájemníky, kteří nemovitost udržují v dobrém stavu. Absence nájemníků, škody na majetku a neplatící nájemníci velmi rychle snižují výnosnost a tedy i návratnost investice.

Jak lze odhadnout výši provozních nákladů nemovitosti?

Výše měsíčních nákladů je hodně variabilní a nelze ji obecně aplikovat. Záleží na provedených nebo plánovaných stavebních úpravách objektu (s tím souvisí například výše fondu oprav), zateplení objektu, zdroji vytápění apod. Pokud se jedná např. o novostavbu bytového domu v Praze, kde klasifikační třída ukazatele energetické náročnosti je nejčastěji mezi B nebo C, můžeme odhadovat náklady na cca 50 Kč/m2 plochy bytu (bez spotřeby elektřiny). Tato částka by obecně měla zahrnovat zálohy na teplo, vodu, minimální výši fondu oprav, správu domu, základní údržbu společných prostor, odvoz odpadků, apod.

Aby nebyl nájemník za trest aneb jak získat dobré nájemníky?

Stěžejní je dobrá lokalita s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Řada potencionálních nájemníků očekává standardizované bydlení typu 1kk, 2kk, 3kk. Nájemné musí být konkurenceschopné. Je lepší mít obsazenu nemovitost kvalitním nájemníkem, který byt neničí a platí včas nájem, než mít nemovitost prázdnou, protože se snažíme získat nájemce, který bude ochoten a hlavně schopen platit nadstandardně vysoký nájem. Důležité je mít nemovitost, která láká spolehlivé nájemce. Levné nemovitosti ve špatném stavu přitahují nespolehlivé nájemníky, kteří pak vytvářejí majiteli spíše starosti než zisk.

Jak se připravit na nespolehlivé nájemníky? Co je dobré zakomponovat do nájemní smlouvy?

Jako záruka za zaplacení nájemného a splnění povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu slouží jistota (dříve kauce). Podle starých pravidel byl pronajímatel oprávněn požadovat jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Od nového roku je výše jistoty též omezena, ale neměla by být vyšší než 6-ti násobek měsíčního nájemného. Občanský zákoník neupravuje ustanovení týkající se povinnosti doplňovat kauci při jejím čerpání v průběhu trvání smlouvy. Toto je tedy čistě na dohodě mezi smluvními stranami a pravidla je dobré si stvrdit ve smlouvě. Stejně dobré je i stanovit ve smlouvě výši úroků z jistoty, které by měly být alespoň ve výši zákonné sazby.

Jde si pronájmem nemovitostí vydělat na živobytí?

Máme klienta, který má 30 bytů a velmi úspěšně vydělává jejich pronájmem. V dnešní době levných hypoték není problém získat na nájemném o něco více, než je splátka hypotéky. Pozitivní je, že nemovitost si zároveň může držet svou hodnotu.