DTZ - Kancelářský trh: Opatrná očekávání pro rok 2010. Praha má stále prostor pro růst

Vladimír Urbánek, 25.3.2010

Pražský trh kancelářských prostor je ve srovnání se západoevropskými trhy stále poměrně malý. V celkovém přepočtu na jednoho obyvatele se česká metropole pohybuje na úrovni cca 2,15 m², zatímco například Mnichov dosahuje více jak šestinásobných hodnot a Haag téměř čtyřnásobku. To také dává do budoucna, až opět vzroste poptávka, prostor pro další růst. Od počátku 90. let, kdy se datují počátky realitního trhu, se nabídka kancelářských prostor rozrostla z původních 68 tisíc metrů čtverečních na současných 2,7 milionu m².

V současnosti je zhruba 115 tisíc m² kancelářských prostor v různém stádiu výstavby, přičemž v případě 27 tisíc m² je stavba pozastavena. „Projekty, které již disponují stavebním povolením, slibují 360 tisíc m², většina z nich čeká na předpronájem a s dokončením stavby je možné počítat v horizontu 14 až 24 měsíců. Dalších 362 tisíc m² má platné územní rozhodnutí a 227 tisíc metrů se nachází teprve ve fázi prvotních příprav,“ doplňuje Lenka Hartmanová, analytička DTZ.

Klíčovým kritériem pro úspěch jakéhokoliv kancelářského projektu v Praze je jeho dopravní dostupnost. Proto není překvapivé, že nové kancelářské plochy se kumulují především podél tras metra, v dosahu 5-10 minut chůze, a také kolem významných dopravních tepen, jako jsou D1 či Sokolovská (Pobřežní) ulice. Důležitost těsné blízkosti metra zároveň přináší další potenciál pro budoucí development kolem plánovaného prodloužení trasy A a nové trasy D.

V současné době je nejvyšší koncentrace plánovaných administrativních objektů v Praze 9 (247 000 m²), v těsném závěsu následuje Praha 8 (232 000 m²) a s malým odstupem i Praha 4 (190 000 m²). Praha 4, 7 a 8 patří mezi lokality s největším objemem plánovaných kancelářských projektů, které již disponují stavebním povolením, takže s jejich dokončením lze kalkulovat do roku 2012. Pokud budou podepsány předpronájmy, které většinou podmiňují začátek výstavby. Praha 7 má zároveň i největší počet projektů v počáteční fázi plánování. Naopak na Praze 2 a 3 nejsou žádné plánované projekty do roku 2012.

V případě plánovaných projektů, s jejichž dokončením se počítá po roce 2012, developery také nejvíce zaujaly lokace Prahy 9, především díky velkému potenciálu, které nabízejí zdejší brownfieldy a greenfieldy. Výstavba bude muset ovšem být rozfázována s ohledem na úroveň poptávky. Mezi nejvýznamnější dlouhodobé projekty se řadí revitalizace četných brownfieldů, v tzv. Nových Vysočanech by mohlo vzniknout v několika projektech až 600 000 m², dalším velkým rozvojovým územím pak jsou Bubny na Praze 7 a developerské projekty transformace železničních stanic Žižkov a Smíchov. Celkový objem dokončených kanceláří bude záviset na ustanoveních nového územního plánu a na oživení poptávky. Dalším významným projektem bude regenerace Rohanského ostrova na Praze 8.

Kromě zmíněných pražských obvodů se v průběhu posledních let zrodilo na okraji centra několik prestižních zón. Nejrozvinutější jsou v současné době Pankrác, Smíchov a Karlín. Pankrác se s nabízenými 489 000 m², které tvoří celých 18 % pražského kancelářského trhu, drží na prvním místě, Karlín s 237 000 m² (9 % pražského trhu) na druhém a Smíchov s 133 000 m² (5 % pražského trhu) na třetím. Pankrác a Smíchov mají zároveň nejnižší procento neobsazených kanceláří (ca. 7 %, respektive 6 %), které se pohybuje hluboko pod celopražským průměrem. V Karlíně je také nejvíce plánovaných projektů do roku 2012 (ca. 170 000 m²), zatímco na Smíchově je plánováno dokončení pouze ca. 20 000 m².

„Poptávka v loňském roce podle očekávání poklesla, čistá absorpce činila pouze 87 000 m². Nicméně do roku 2012 by mělo podle ekonomických predikcí vzniknout na 14 tisíc novým pracovních míst v administrativním sektoru, což odpovídá přibližně 210 000 m² kancelářských ploch, které by mohly být absorbovány. V roce 2010 ovšem většina společností ještě nezačne expandovat. Neobsazenost kancelářských budov bude v roce 2010 dále vzrůstat, přes malé množství nově dokončených projektů především díky uvolnění prostor po nájemcích ve starších administrativních projektech, odkud se stěhují do nových projektů,“ uzavírá Lenka Hartmanová.

V lokalitách, kde nabídka a poptávka budou v rovnováze, by mělo nájemné zůstat stabilní. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města by se mělo po menších korekcích stabilizovat do konce roku.