Nájem, nebo vlastní byt? (1. část)

David Gottwald, 16.11.1999

Nájem, nebo vlastní byt? (1. část)

V souvislosti se zvyšujícími se náklady na bydlení stále častěji zvažujeme možnost pořízení vlastního domu či bytu. Podle zkušeností realitních kanceláří však pouze asi 20 % klientů patří k těm, kteří jsou schopni zaplatit kupní cenu ze svých vlastních zdrojů.

Pořízení vlastní nemovitosti bývá největší životní investicí a představuje tak pro většinu rodin poměrně vysoké náklady po dobu splácení úvěrů. Přesto je v dnešní době díky nízkým úrokovým sazbám reálné splácet měsíčně částku odpovídající tržnímu nájemnému srovnatelného objektu. Finanční srovnání bydlení v nájmu s variantou koupě vlastního bydlení vyznívá v dlouhodobém horizontu příznivě pro investici. Z pohledu finančního plánování tak může pořízení vlastní nemovitosti představovat například vhodnou součást zabezpečení stáří. Po odchodu do důchodu budou potřebné příjmy nižší, neboť nemusí být placeno nájemné.

Jak postupovat před rozhodnutím o financování vlastní nemovitosti?

Prvním krokem bude jistě úvaha o vhodné nemovitosti. Má to být dům, či byt? Jak velký a v jaké oblasti? Na základě těchto údajů je možné z nabídek realitních kanceláří odhadnout současnou cenu požadovaného objektu. Neměli bychom zapomenout, že celkové náklady mohou být výrazně vyšší než prostá cena objektu. Počítali jsme provizi realitní kanceláři, daň z převodu nemovitostí, cenu projektu (v případě stavby) a další související náklady? Nevýhodou je, že tyto částky nepřispívají ke zvýšení hodnoty nemovitosti jako zástavy pro případ úvěru.
Je dobré si uvědomit, že řada státních podpor souvisejících s bydlením je poskytována pouze na nové byty a domy. Při stejné výši měsíční splátky úvěrů tak můžeme financovat nové bydlení až o několik set tisíc korun dražší.
Dále bychom měli zvážit časový rámec realizace svého cíle. Ve většině případů je tato položka nejvíce variabilní, někdy je však pevně stanovena (například odkup obecního či podnikového bytu do vlastnictví). Následuje zamyšlení nad vlastní finanční situací. Kolik peněz mám momentálně k dispozici? Zde je potřeba hledat veškeré možné zdroje. Peníze uložené v bance, investice, ale i jiný majetek, možné půjčky v rámci rodiny a podobně. O jejich konkrétním využití se rozhodne až po zvážení všech variant financování. Někdy totiž může být výhodné nechat vlastní investice nedotčené a ve větší míře využít úvěrů (jsou-li dostatečně levné a s dlouhou dobou splatnosti). Poslední, ale velmi důležitou otázkou jsou možnosti zatížení rodinného rozpočtu. Kolik si mohu dnes dovolit měsíčně splácet? Je můj příjem dostatečně stabilní i do budoucnosti?
Problémem většiny zájemců stále zůstává nedostatek informací a obtížnost srovnání podmínek jednotlivých institucí jako cesta k vytvoření komplexního řešení. Vhodnou volbou stavebních kamenů financování nemovitosti můžeme lehce ušetřit (nebo ztratit) desetitisíce korun.

Jaké možnosti financování nemovitostí nám současný finanční trh nabízí?

Nejdůležitějšími stavebními kameny finančního plánu určeného pro financování nemovitosti k bydlení jsou stavební spoření, hypoteční úvěry a analýza použitelných státních podpor.

Stavební spoření
Produkt, který je v řadě zemí světa oblíbenou a výhodnou součástí financování bydlení - se od svého zavedení na český finanční trh v roce 1993 těší velkému zájmu našich občanů. Jestliže byla kapacita tohoto trhu odhadována zpočátku na 800 tisíc klientů, spoří dnes již více než 3 miliony lidí a pro další 1 milion může být tento finanční produkt zajímavý.
Před uzavřením smlouvy o stavebním spoření a výběrem vhodné stavební spořitelny je důležité si odpovědět na několik otázek.
Jaký zvolit tarif?
Zákon o stavebním spoření stanoví minimální dobu spoření na 24 měsíců. Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření mohu volbou tarifu ovlivnit dobu spoření do přidělení úvěru. Většina stavebních spořitelen na našem trhu nabízí tarifů několik. Při rozhodování o nejvhodnějším postupu je potřeba si uvědomit, že tarif, který umožňuje nejrychlejší přidělení cílové částky, zároveň vyžaduje nejrychlejší splacení úvěru, což znamená poměrně vysoký měsíční výdaj pro rodinný rozpočet. Zároveň ale rychlejší splacení úvěru ušetří úroky. Pro zjištění celkového finančního zatížení a doby splácení úvěru je proto potřeba vycházet z kombinace všech úvěrů, které se pro daný záměr využívají.
Kdy mohu očekávat úvěr ze stavebního spoření?
Jednou z podmínek je, aby klientem naspořená částka včetně státní podpory a úroků dosáhla určité výše (40-50 % cílové částky - podle zvoleného tarifu). Stavební spořitelny mohou svým klientům vyplatit v podstatě pouze to, co od jiných klientů přijaly ve formě plateb spoření a splátek poskytnutých úvěrů. Proto počítají nárok klienta na přidělení cílové částky poměrně složitým hodnotícím systémem. Několikrát ročně (u některých stavebních spořitelen měsíčně, u jiných čtvrtletně) je postup spoření každého klienta stavební spořitelny
ohodnocen číslem, jehož výše závisí většinou na zvoleném tarifu, výšce naspořené sumy a způsobu spoření.
Zároveň stavební spořitelna stanovuje i cílový hodnotící faktor, který je závislý právě na finančních tocích stavební spořitelny (tedy na počtu klientů, jejich platební morálce, počtu nově uzavíraných smluv atd.). Tento faktor udává, jaké hodnotící číslo musí dosáhnout konkrétní smlouva o stavebním spoření pro to, aby mohla být v následujícím termínu přidělování vyplacena cílová částka.
Dosáhne-li tedy hodnotící číslo vypočítané pro konkrétní smlouvu alespoň výše aktuálního hodnotícího faktoru stavební spořitelny a jsou-li splněny ostatní uvedené podmínky, může klient v následujícím termínu (většinou do 3 měsíců) počítat s přidělením.
Z uvedených skutečností vyplývá, že stavební spořitelna a její zástupci nemohou svým klientům závazně sdělit termín přidělení prostředků. Například nedostatečný příliv nových klientů může přinutit stavební spořitelny ke zvýšení svých hodnotících faktorů a tím k prodloužení doby spoření pro své klienty.
Zatížení rodinného rozpočtu ve fázi spoření a po přidělení úvěru
Při sestavování finančního plánu pro financování bydlení doporučujeme obrátit se na dobrého odborníka na finanční plánování, neboť je nutné vyloučit pokud možno veškeré faktory, které by mohly vést k tomu, že klient nebude dlouhodobě schopen splácet své úvěry. Prvním krokem je stanovení měsíčního zatížení rodinného rozpočtu v dlouhodobém horizontu. Stavební spoření má velkou výhodu jednak v nízkém úroku poskytovaného úvěru, jednak v tom, že tento úrok je pevný po celou dobu splácení (na rozdíl od hypotečních úvěrů). Nevýhodou je poměrně krátká doba splácení úvěru (ve srovnání s hypotékami) a proto relativně vysoké finanční zatížení.
Poplatky spojené se stavebním spořením
Jsou také jedním z kritérií volby stavební spořitelny. Mezi nejdůležitější poplatky patří poplatek za uzavření smlouvy, poplatek spojený s přidělením úvěru a pravidelný poplatek za vedení účtu.