Realitní poradna - Dobry den! Jsme clenove bytoveho druzstva a pred dvemi roky jsme na vlastni naklady provedli vymenu oken (zatekalo …

Otázka: Dobry den! Jsme clenove bytoveho druzstva a pred dvemi roky jsme na vlastni naklady provedli vymenu oken (zatekalo nam do bytu)za plastove se souhlasem druzstva a se souhlasem stavebniho uradu. V soucasne dobe chce bytove druzstvo provest vymenu vsech oken za plastove, ale jiny typ nez mame my. Mame narok na zaplaceni oken, ktere jsme si zaplatili nebo nemusime s vymenou souhlasit? Nasla jsem Vas na internetu. Dekuji. Mullerova
 
Odpověď: Problematika dotazu probíhá ve dvou rovinách, a to jednak ve vztahu nájemců družstevního bytu ke stavebnímu úřadu, který obecně řeší pouze technické podmínky pro vydání stavebního povolení a jednak ve vztahu občanskoprávním ve vztahu nájemců k bytovému družstvu. Vztah nájemců při dříve uskutečněné výměně oken směrem ke stavebnímu úřadu byl vyřešen souhlasem vlastníka domu, tj, bytového družstva a souhlasem – stavebním povolením, vydaným stavebním úřadem. Nyní k naznačenému problému z hlediska občanského práva. Možnost provádění stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě ze strany nájemce je vázána na souhlas pronajímatele (§ 694 obč. zákoníku). Dal-li tedy pronajímatel s takovými úpravami souhlas, je nezbytné při nedostatku speciální úpravy vzájemné nároky nájemců a pronajímatele posuzovat podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě, konkrétně pak § 667 obč. zákoníku. Zde bude situace opět odlišná podle toho zda se pronajímatel při udělení souhlasu také zavázal k úhradě nákladů spojených s výměnou oken a nájemci na to vynaloženými nebo se k úhradě těchto nákladů nezavázal. V případě existence závazku pronajímatele k úhradě (nejlépe samozřejmě v písemné podobě) je pro odpovídající nárok nájemců na prvém místě rozhodující dohoda účastníků. Nestanoví-li však tato dohoda jinak, je nájemce oprávněn žádat náhradu – ale až při skončení nájmu, přičemž dojde k jejímu snížení o amortizaci za dobu jíž byla okna užívána. Pokud pronajímatel sice dal souhlas s provedením změn, ale nezavázal se k úhradě nákladů s tím spojených, může nájemce požadovat na pronajímateli pouze to, oč se zvýšila hodnota věci (bytu), beroucí samozřejmě opět v úvahu amortizaci. Tento nárok lze uplatnit opět až po skončení nájmu a tento okamžik je také rozhodující pro posouzení zhodnocení věci (bytu). V tomto dotazovaném případě – pokud by při existenci souhlasu s výměnou, však neexistovala dohoda o úhradě nákladů v souvislosti s provedenou výměnou oken – by připadalo v úvahu možnost použití analogie v níž by rozhodným okamžikem byla výměna oken stávajících okny novými provedená na náklady družstva a družstvo by úhradu nákladů dříve vynaložených nájemci mohlo provést podle shora uvedených zásad V případě uvažovaného nesouhlasu s výměnou oken bylo nebo bude vhodné přednést jej na členské schůzi, její rozhodnutí je však pro členy družstva závazné (samozřejmě s možností obrany upravené obchodním zákoníkem). Pro vydání stavebního povolení pronajímateli (družstvu) k výměně všech oken a tedy odstranění oken nájemci dříve pořízenými, je asi třeba k účinnosti takového kroku být poněkud skeptickým. Pronajímatel je oprávněn provádět popsané úpravy v bytě sice pouze se souhlasem nájemce, ale tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Zde je souhlas odepřen právem, je v případě sporu věcí posouzení soudu a v tomto konkrétním případě je možno se domnívat, že by se (s ohledem na potřeby ostatních nájemců bytů – možná i jim zatéká voda starými okny do jejich bytů), přiklonil na stranu pronajímatele.