Realitní poradna - Dobrý den, kupuji nemovitost jejíž součástí je dvůr ve společném vlastnictví. Na dvoře je spolwčná studna a příjezdová …

Otázka: Dobrý den, kupuji nemovitost jejíž součástí je dvůr ve společném vlastnictví. Na dvoře je spolwčná studna a příjezdová cesta. Užívánídvora není v katastru nemovitostí nijak omezeno. Vlastníků je celkem 5, největší podíl je 1/3, já kupuji 2/9. Je možné že bych v budoucnu měla problémy s užíváním dvora - studny a příjezdu? Dá se nějak ošetřit v kupní smlouvě, aby k problému nedošlo? Děkuji.
 
Odpověď: Právní úprava podílového spoluvlastnictví, do něhož spadá i Váš případ, je upravena v ustanoveních §§137 – 142 občanského zákoníku. Jedna věc (movitá i nemovitá) může být vlastněna několika vlastníky, aniž by musela být fakticky rozdělena. Podílové spoluvlastnictví je charakteristické podíly jednotlivých spoluvlastníků, přičemž podíl je vyjádřením míry, jakou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech vztahujících se ke společné věci. Podíl nepředstavuje vymezení nějaké konkrétní části věci, ale určuje právní postavení spoluvlastníka vůči spoluvlastníkům ostatním. Spoluvlastnický podíl může být předmětem převodu, protože však změna spoluvlastníka je vůči spoluvlastníkům ostatním změnou velmi podstatnou, poskytuje jim platná právní úprava při takovém úkonu určitou ochranu, a to zřízením tzv. zákonného předkupního práva (to však neplatí jde-li o převod mezi osobami blízkými; jejich okruh vymezuje ust. § 116 obč. zákoníku). Spoluvlastník hodlající svůj podíl prodat je pak povinen nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům ke koupi, v případě nemovitosti musí být nabídka učiněna v písemné podobě a musí obsahovat všechny zákonné podmínky za nichž má být koupě uskutečněna, zejména cenu věci. Za předpokladu, že při převodu uvedeného spoluvlastnického podílu budou kupní smlouvou respektovány všechny zákonné požadavky na tento právní úkon kladené, nemůžete mít z právního hlediska žádné potíže s užíváním dvora – studny a příjezdu, neboť ke společné věci máte z hlediska přístupu či jejího využití stejná práva a povinnosti jako spoluvlastníci ostatní. Velikost spoluvlastnického podílu je však určujícím činitelem při rozhodování o hospodářském využití takovéto věci, přičemž platí rozhodování většinou počítanou podle velikosti podílu. V předmětné kupní smlouvě není tedy třeba koncipovat nějaká zvláštní ujednání, neboť jí vstupujete do práv a povinností Vašeho právního předchůdce (prodávajícího) a předmětná kupní smlouva řeší primárně právní vztah vzniklý z tohoto titulu mezi prodávajícím a kupujícím, tedy nikoliv vztahy k dalším spoluvlastníkům