Realitní poradna - Dobrý den, rodiče mají družstevní byt a se souhlasem družstva jej pronajímají. S nájemci však začínají být potíže, …

Otázka: Dobrý den, rodiče mají družstevní byt a se souhlasem družstva jej pronajímají. S nájemci však začínají být potíže, zpožďují se s placením nájemného, nejsou k dosažení na telefonu, začínají se vymlouvat...Chtěla jsem se proto zeptat, jaké jsou možnosti rozvázání smlouvy? Existuje nějaká možnost je vystěhovat? Jaká mají vlastně rodiče práva a možnosti? Jak by měli v případě vystěhování postupovat, na co nezapomenout a čeho se vyvarovat? Je nějaká možnost obrátit se na bytové družstvo? Předem moc díky za odpověď.
 
Odpověď: Pronajatý byt nebo jeho část lze přenechat jinému do podnájmu po dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového určení. Podnájem je odvozeným právním titulem užívání bytu nebo jeho části, a to od práva nájmu Vašich rodičů. V jejich případě je splněna i zákonná podmínka pronajímatele (pronajímatelem ve vztahu k Vašim rodičům je družstvo), tj. jeho výslovný souhlas se sjednáním podnájmu, tento souhlas musí být dokonce dán v písemné formě. Smlouva o podnájmu by pak měla obsahovat ujednání obou smluvních stran (rodičů i podnájemníka či podnájemníků)o způsobu užívání bytu, jeho příslušenství, příp. i jeho zařízení, dobu na kterou byl podnájem sjednán a měla by upravovat i podmínky jeho skončení. Protože není znám text uzavřené smlouvy, je obtížné zaujmout nějaké bližší stanovisko. Podnájem zaniká obecnými způsoby a smlouvou o podnájmu si smluvní strany mohly upravit podmínky jeho skončení. Jedním z těchto způsobů skončení podnájmu je i výpověď daná podnájemci pronajímatelem, jímž se v tomto konkrétním případě rozumí nájemce bytu, tj. Vaši rodiče, a to i bez uvedení důvodů. Výpovědní lhůta je v takovémto případě vždy tříměsíční a počíná běžet od počátku měsíce následujícího po doručení výpovědi. V této souvislosti lze doporučit, aby výpověď byla podnájemci doručena prokazatelným způsobem. Byl-li podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této sjednané doby, pokud se smluvní strany ve smlouvě nedohodly odlišně (ve stručnosti a pro ilustraci: např. je-li ve smlouvě sjednáno, že pokračuje-li podnájemce v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby se podnájem prodlužuje nebo naopak, že neplní-li sjednané podmínky podnájem lze ukončit i před uplynutím sjednané doby). Zaniklé právo podnájmu neumožňuje další užívání bytu nebo jeho části a případné pokračování podnájemce v užívání je bez právního důvodu, takže v úvahu by potom připadala žaloba na vyklizení. Je velmi problematické sahat v takovýchto případech k jakési „svépomoci“ a provádět „soukromé vystěhování“, což zpravidla přináší střet s platnou právní úpravou. Pokud jde o poslední část dotazu, týkající se možnosti obrátit se na družstvo, jsem v tomto ohledu skeptickým, a jeho možnosti vidím pouze v tom, že by snad odvolalo svůj předchozí souhlas s podnájmem (pokud to stanovy družstva připouští). Tím ale řeší právní vztah k Vašim rodičům a nikoliv přímo k podnájemci.