Lexxus: Vývoj pražského trhu nemovitostí v 1H08. průměrná cena bytu nad 50 000 Kč/m2

Vladimír Urbánek, 25.7.2008

Největší a nejdéle působící pražská realitní společnost LEXXUS, a. s., lídr v prodeji nových bytových projektů, zveřejňuje hodnocení vývoje trhu nemovitostí, vztahující se k období prvního pololetí roku 2008, stejně jako odhady a komentáře, týkající se vývoje budoucího.

1. Rezidenční trh a vývoj cen

Podle analytiků LEXXUS, a. s., v posledních dvou letech zaznamenal trh s novými byty dosud největší růst. A to jak v počtu rozestavěných a prodaných bytů, tak i v nárůstu jejich ceny. Prudký nárůst rezidenčního trhu byl v minulých letech způsoben několika faktory, mezi něž lze zahrnout nízkou sazbu hypotečních úvěrů, růst životní úrovně, migraci, ale zejména očekávané navýšení DPH od ledna 2008, díky němuž především poptávka po nemovitostech v minulých obdobích rostla rychlejším tempem. Zákazníci, kteří v minulosti zvažovali nákup nového bytu, svoje rozhodnutí vzhledem ke zvyšující se sazbě DPH uspíšili tak, aby koupě proběhla ještě podle výhodnějších podmínek.

Vývoj poptávky

V důsledku „předzásobení“ z důvodu zvyšující se DPH došlo v 1. polovině roku 2008 k ochlazení poptávky – rozsah zájemců o nové bydlení se přibližuje úrovni dosažené v roce 2005. Snížení cen nemovitostí nebylo doposud – ani přes snižující se poptávku – zaznamenáno a u nových rezidenčních projektů je nelze očekávat. Na snížení poptávky se podílí částečně i nižší nabídka nových bytových projektů.

V 1. polovině letošního roku pokračoval růst průměrných cen pražských bytů. „Obecně lze konstatovat, že na růstu cen se nejvíce podílejí nové bytové projekty, které ve svém důsledku „táhnou“ i ceny stávajících bytů v lokalitě,” uvedl Ondřej Diblík, manažer oddělení průzkumu trhu společnosti LEXXUS, a. s. „Pokračování tohoto trendu lze předpokládat i v 2. polovině roku 2008. Nicméně očekáváme mírný pokles tempa růstu cen bytů, do kterého se snížená poptávka v 1. polovině roku 2008 zatím nepromítla.

Oproti stejnému období minulého roku se sledovaná průměrná velikost nově dokončených bytů v bytových domech opět mírně snížila. Klesající trend reflektuje stálý zájem o menší, a tedy levnější byty ve středním a nižším cenovém segmentu. „Ve sledovaném období 1. poloviny roku 2008 bylo registrováno nejvíce realizovaných bytů ve velikosti kolem 50 m² obytné plochy,” zmiňuje Ondřej Diblík.

Nájemní trh s byty je stále poznamenán dobíhající regulací výše nájemného u části nájemních bytů. Přetrvávající rozdělení nájemního trhu na tržní a regulovaný vnáší disproporce nejen do trhu nájemního, ale způsobuje ve svém důsledku i zvýšený zájem potenciálních zákazníků o koupi bytů do osobního vlastnictví.

Ondřej Diblík k tomu poznamenává: „Při hodnocení situace na pražském trhu s nájemními byty je nutné brát v potaz rozsah nabídky. Např. v minulém roce registroval jeden jediný internetový server nabídku kolem 10 tisíc volných nájemních bytových jednotek. Poptávka sice statisticky nabídku převyšuje, ovšem vzhledem k neexistenci jednotného trhu se většinou liší představy majitelů a budoucích nájemců o výši nájemného. Majitelé bytů se brání poklesu nájemného při současném růstu cen bydlení (zároveň i energií a služeb).”

„Maximální nárůst regulovaného nájemného je aktuálně kalkulován na základě cílových hodnot, které budou dosaženy v roce 2010. Tyto hodnoty jsou stanoveny na základě údajů ministerstva financí, závisejících na skutečných cenách bytů. Vzhledem k výraznému nárůstu cen bytů se – oproti předpokladům – regulované nájemné navyšuje stále výrazněji. Zvýšený nárůst nájemného oživuje dosud poměrně slabý.