Nejedna analýza, jenž si bere na paškál dopady potíží na světových finančních trzích říká, že nejvíce postiženým oborem, který „odskáče“ přehřátí hypotéčního trhu v USA bude segment realit. Člověk, který nechce příliš řešit „makro“ otázky se proto jistě musí ptát: „Jaké ceny domů, bytů a realit tyhle potíže přinesou?“ „Změní se trh jako takový, a co můžu vůbec čekat?“ Server Kurzy.cz se proto rozhodl položit zástupcům vybraných českých developerských  firem otázky, které by podobné otázky měly zodpovědět.

Na trh realit se snáší na jedné straně nejistota v podobě vývoje akciových titulů na burze a potažmo v portfoliích podílových fondů, na druhé straně tím silnější skupiny a společnosti mohou útočit na nákupy podílů v developerských společnostech. Problémem může být i to, že výhledy realitního segmentu nejen v ČR i přes relativní klid nejsou nijak optimistické. Přesto lze, alespoň podle představitelů oslovených firem, nestane-li se něco neočekávatelného, čekat obrat k lepšímu údajně již v roce 2009. Tím obratem je myšleno nejen zvýšení zakázkového apetytu, což by mělo s sebou přinést i očekávané „investorské“ plusy.

OTÁZKY:

1) Investice do sektoru nemovitostí celosvětově klesají, jakou prognózu můžeme očekávat v krátkodobém časovém horizontu pro české developery?

2) Bude toto obecné konstatování znamenat nějakou "specializaci", tedy například to, že se budou stavět jen dražší byty, obchodní centra...?

3) Změní se podle vás také stavební postupy, či výběry materiálů pro konečnou podobu a cenu staveb?

4) Bude se podle vás měnit i marketingová politika developerů? Pokud ano, jak? jaká bude komunikace?

5) Z pohledu investora - bude mít podle vás, vzhledem ke světovým okolnostem, investor pro zajímavé zhodnocení peněz v developerském segmentu?

6) Kdy se dá očekávat nějaké "probuzení" či "normální" stav" podle vás?

7) Dá se očekávat v tuzemském stavebním průmyslu a navazujících oborech podobný vývoj jako ve světě financí a aut, tedy krachy, spojování, zániky firem?

David Mencl, generální ředitel společnosti Ekonomické stavby

Ekonomické stavby jsou předním výrobcem zděných rodinných domů, který každoročně realizuje a předává svým klientům v České republice a na Slovensku přes 400 domů. Už od počátku své činnosti se zaměřuje na kvalitu a šíři nabídky služeb, která je svým rozsahem na trhu ojedinělá. Cílem Ekonomických staveb je zpřístupnit bydlení v rodinném domě co nejširšímu spektru zákazníků, čehož dosahují širokou nabídkou služeb – od individuálního projektu, přes vyřízení stavebního povolení a zajištění financování až po samotnou realizaci – a příznivými cenami. Krédem firmy je podle manažerů firmy být spolehlivým a stabilním partnerem pro výstavbu rodinných domů, který vždy nabízí něco navíc.

1) Situace je velmi turbulentní. Prognózy, které platily před týdnem, dnes v novém světle již nemusí být přesné. Pokud vyjdeme z dnešních dat, pak odhaduji, že současná krize bude mít velmi odlišný dopad na developery dle specializace. Zcela zásadní je dopad pro developery realizující byty, naopak jen malý dopad má zatím současná krize na developery specializující se na rodinné domy. 

U výstavby bytů došlo k nešťastnému propojení hned několika vlivů v jeden čas. V předchozích dvou letech jsme zažili obrovský boom developerského financování. Banky v rámci konkurenční soutěže nabízely developerské úvěry v podstatě každému. Stačilo 10% vlastního kapitálu a zbytek projektu bylo možné financovat z úvěrů bank. Byty se tak prodávaly v podstatě ještě „na papíře“, tedy dávno před započetím samotné výstavby. Důsledkem tohoto trendu pak je velké množství nových developerských projektů, které přišly na trh v roce 2007. Většinou se jedná o projekty s nízkým vlastním kapitálem a tedy vysokou závislostí na bankovním úvěru. Druhým vlivem bylo zvýšení sazby DPH a tím skokové zdražení bytů.

Společně s velkou nabídkou nově dostavěných bytů pak nabídka začala převyšovat poptávku a prodej bytů výrazně zpomalil. Třetím faktorem byla hypoteční krize. Banky velmi zpozorněly u developerských projektů a chtěly dodržet rámce uzavřených smluv. To však s nižší poptávkou často nebylo zcela možné. Posledním faktorem pak bylo výrazné a očekávané zvýšení úrokových sazeb. Toto zvýšení prodražilo hypotéky budoucím zájemcům o byty a také výrazně prodražilo úvěry českých developerů. 

V krátkodobém horizontu je velmi pravděpodobný scénář dalšího propadu prodeje bytů v prvé polovině roku 2009. Tento propad povede k výprodeji bytů za cenu značných slevových akcí. Kdy mírně nervózní banky budou trvat na splatnosti úvěrů. Slevy a zvýšené náklady na úroky pak českým developerům vezmou zisk a některé uvrhnou do ztráty. 

2) Specializace vyplývá z výše uvedeného. Již dnes banky nejsou ochotny financovat projekty, kde není alespoň 40% vlastního kapitálu. Tato jedna prostá informace znamená, že z trhu odejde zhruba 70% kapitálově slabých malých developerských společností. Zdá se, že skončila doba, kdy bylo možné prodat cokoliv. Napříště budou fungovat projekty, které přinesou kvalitní bydlení za reálnou cenu. Doba extrémně drahých bytů, které nakupovali zahraniční investoři jako investici je také v dalších letech pryč. 

3) Ne. Náklady a postupy ve stavebnictví jsou optimalizovány a současná krize nezmění způsoby stavění.

4) V krátkém horizontu přijde na řadu cesta slevových akcí a tedy snaha prodat již realizované byty.

5) V celosvětovém měřítku se očekává dlouhá doba potřebná k ozdravení investic do nemovitostí. Tedy spíše neočekávám zvýšený zájem investorů o investice do bytů. 

6) Velmi těžká otázka právě s ohledem na turbulenci posledních dní. Pokud se nestane nic dalšího špatného, hlavně v segmentu poskytování hypoték koncovým zájemcům, pak obrat očekávám v polovině roku 2009. 

7) Již se dějí určité přesuny podílů ve snaze získat volný kapitál a vymanit se tak ze závislosti na bankách. Velké firmy budou hledat cestu ke zlepšení svého finančního obrazu. U velkých firem však neočekávám krachy a vynucené fúze, čekat můžeme finanční ztráty a další poklesy hodnot jejich akcií. To nakonec akciový trh předpověděl dobře již v březnu. U malých, ne příliš významných firem, pak situace může být i vážnější. 

V segmentu výstavby rodinných domů je situace výrazně klidnější. Tento segment se nechoval tolik "nenasytně " a ceny stavěných domů odpovídaly reálné situaci. Obor také pro lépe fungující konkurenci nezareagoval na zvýšenou poptávku velkým zvýšením cen rodinných domů. Současná situace pak na "domkaře" dopadá podstatně méně nežli na "bytaře". V Ekonomických stavbách jsme ochlazení v roce 2009 předpokládali, dopředu jsme se na toto připravovali a výsledkem bude i v roce 2008 malý růst. 

Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP Holding, SE

Developerská společnost FINEP byla založena v roce 1995. Za 13 let své existence prodal FINEP 4500 bytů a zařadil se mezi největší developerské společnosti na českém trhu. Specializuje se na oblast hlavního města Prahy, v loňském roce rozšířil své působení i do Bratislavy. Strategií společnosti je výstavba kvalitního a přitom dostupného bydlení v lokalitách, které skýtají krásný výhled na metropoli a zároveň jsou v těsném sepětí s okolní přírodou. V posledních letech rozšířil FINEP svou nabídku i o luxusní a exkluzivní rezidenční projekty. V roce 2006 obdržel za projekt luxusního bydlení Mazanka prestižní ocenění Best of Realty v kategorii rezidenčního bydlení. V dubnu 2008 zahájil FINEP výstavbu unikátní samostatné městské čtvrti Západní Město..

1) Současnou situaci nevidíme tak negativně, jak by se na první pohled mohla zdát: český realitní trh jednoduše dospěl. V posledních dvou letech jsme prošli výjimečným růstem, který byl hodně tlačený nabídkou a náladou kolem změn v DPH. Letos se vracíme k přirozenému vývoji a bohužel je to ve srovnání s minulým rokem často dezinterpretováno jako velký pokles.

Dospívání českého realitního trhu znamená, že bude mnohem více záležet na kvalitě projektu, lokalitě, velikosti developera apod., a to nejen při samotném prodeji bytů, ale i při získávání bankovního financování pro projekt. Předpokládáme, že bude pokračovat již započatý trend poklesu cen u starých panelových bytů v okrajových lokalitách, neboť jsou v současné době velmi nadhodnocené.

Poptávka po nových bytech ve středních a vyšších segmentech zůstane podle našeho očekávání stále nad aktuální nabídkou. V tomto segmentu novostaveb pravděpodobně oslabí tempo růstu cen, v Praze předpokládáme cca 5-10% meziroční růst.

2) V České republice je stále vysoká poptávka po luxusním bydlení, to je také méně náchylné na výkyvy trhu. V tomto segmentu je tedy určitě prostor pro další výrazný růst. 

3) Projekty musí být realizovány v souladu s vyhláškou a stavebními normami - ve stavebních postupech tedy přímou souvislost s aktuální situací nevidím.  V případě materiálů – zde jsme již stihli zaznamenat, že někteří výrobci stavebních materiálů v těchto dnech komunikují výrazné slevy ve výši několika desítek procent. Bude-li toto dlouhodobější, samozřejmě se to může pozitivně odrazit na výrobních nákladech, ovšem v tuto chvíli je příliš brzy předpovídat budoucí vývoj.

4) Současná situace určitě povede k větší kreativitě a nápaditosti developerů v tom, jak jednotlivé projekty nabízet a komunikovat. S tím také souvisí zavádění dalších nových služeb pro zákazníky. FINEP například založil společnost FINEP Finanční služby, která komukoliv z řad zájemců o koupi bytu nabízí komplexní finanční servis související s nákupem nemovitostí. Naprostou samozřejmostí jsou vzorové byty, vzorkovny vybavení atd., což ještě do nedávno někteří developeři neměli.

5) Určitě ano. Přestože současná situace může vést k určitému pesimismu, je důležité upozornit, že byt v kvalitní lokalitě a s výbornou občanskou dostupností je stále jednou z nejbezpečnějších investic, která má z dlouhodobého hlediska nejen největší jistotu, ale vykazuje také dlouhodobý růst.

To byl také jeden z důvodů, proč společnost FINEP rozšířila svoji činnost o správu fondů kvalifikovaných investorů. Ty budou zaměřeny na investice do nemovitostí, zejména na investování do pozemků a jejich zhodnocování, a do rezidenčních a nerezidenčních budov za účelem jejich využití pro výnos z nájmu a jejich zhodnocení. Naše strategie se opírá o několik základních předpokladů: Český bytový fond je zastaralý, proto bude nutné stavět nové bydlení, a to se bude buď prodávat, nebo pronajímat. Pozemek je navíc neopakovatelná unikátní investice, jeho cena určitě klesat nebude.

V současné situaci, kdy výrazně klesají ceny akcií, přemýšlí mnoho lidí o tom, jak bezpečně uložit své finanční prostředky. Jednou z cest je samozřejmě také koupit kvalitní nemovitost. Z naší zkušenosti můžeme potvrdit, že se klienti o tuto možnost zajímají a zvažují ji. Největší zájem je především o unikátní nemovitosti v lokalitách blízko centra a byty ve vyšším standardu, u kterých je jistota dlouhodobého růstu cen.

6) To lze odhadovat jen velmi těžko. Realitní trh je ovlivňován řadou faktorů, které si v této chvíli nedovolí nikdo předpovídat. Nejdůležitější otázkou zůstává, jak silně současné problémy ve světě ovlivní celkovou kondici ekonomiky. 

7) Zcela určitě dojde k tomu, že pozemky menších developerů budou kupovat ti větší – to bude mít samozřejmě vliv na celkovou situaci na trhu – dojde k jeho koncentraci a zůstanou jen ti největší, kteří budou schopni garantovat kvalitu a spolehlivost.

Aleš Novotný, výkonný ředitel Central Group

Společnost Central Group je již dlouhou dobu jedničkou na českém trhu nového bydlení. To potvrdil i letošní nezávislý průzkum veřejného mínění agentury STEM/MARK. Firma působí na trhu již 14 let a za tu dobu úspěšně dokončila již více než 90 rezidenčních lokalit. V minulém roce prodala téměř 1400 nových bytů a domů za více než 5,8 miliardy korun. V nabídce CENTRAL GROUP jsou v současnosti stovky bytů a rodinných domů v mnoha různých lokalitách v Praze. Pro období příštích pěti let má společnost připraveny pozemky pro dalších více než 10.000 bytů a domů v dalších lokalitách. CENTRAL GROUP je česko-švýcarskou společností se sídlem v Praze. Majitelem 90% akcií je zakladatel firmy Dušan Kunovský. Zbývajících 10% vlastní od letošního června švýcarská investiční společnost Global Property Capital.

1) Pokud se budeme zabývat trhem rezidenčních nemovitostí, vše se samozřejmě odvíjí od poptávky spotřebitelů. Na trhu bydlení se v průběhu tohoto roku projevilo určité zpomalení jejich nákupní aktivity oproti roku předchozímu. Tento jev však nesouvisí s krizí na finančních trzích, naopak předvídali jsme ho a souvisí s výrazně nadnormální poptávkou předchozím roce. Rok 2007 byl prodejně velmi úspěšný, kdo si chtěl pořídit nové bydlení nebo výhodně investovat, pořídil si byt nebo dům v této době. Každý se chtěl vyhnout zvýšenému DPH a trh se tak předzásobil. V současné době se úroveň poptávky pohybuje zhruba na úrovni let 2005 – 2006, což považujeme za dlouhodobě udržitelné optimum. Jinými slovy, objem nových kontraktů poklesne, což se projeví s určitým zpožděním i v oblasti investic developerů do rozvojových nemovitostí, avšak tento jev bylo nutné předpokládat a připravit se na něj.

2) Obecně dle našeho názoru nelze říci, že by určitý segment trhu bydlení měl stagnovat více oproti jinému. Dlouhodobě se však preference klientů přesunuje k bydlení s vyšší kvalitou života – jinými slovy, chceme se soustředit na takové lokality, které mohou vedle přijatelné ceny nabídnout i vysokou rezidenční úroveň a kvalitní obsluhu občanskou infrastrukturou, čímž reagujeme na tento trend v chování spotřebitelů. Chceme zároveň, aby v nabídce společnosti byly zastoupeny jak levnější byty pro mladé, tak luxusní bydlení pro náročnější klientelu tak, jak je tomu doposud.

3) Pokud se zde myslí snížení kvalitativní úrovně používaných materiálů či technologií s cílem dosažení úspory v ceně, domníváme se, že tudy cesta zcela jistě nevede. Motivací spotřebitele pro pořízení nového bydlení je z velké části snaha o zvýšení standardu jeho bydlení a proto developer musí nabídnout takové řešení, které za přijatelnou cenu přináší právě onen kýžený kvalitativní posun.

4) K změně marketingové strategie nevidíme žádný důvod. Stejně jako v minulosti chceme nabízet kvalitní produkt za přijatelné ceny, to je dle našeho názoru jediná strategie, která může na trhu dlouhodobě obstát.

5) Má-li se v tomto případě na mysli český trh nemovitostí, troufám si tvrdit, že z dlouhodobého hlediska zcela jistě. K tomu názoru mne vede srovnání českého realitního trhu a trhů sousedních zemí, které se stále ještě pohybují na podstatně vyšší cenové hladině při trvale se sbližujících relacích reálných příjmů obyvatelstva. Tento názor podporují i hlavní ekonomické ukazatele developerských společností. Tedy, bude-li se jednat o strategickou střednědobou nebo dlouhodobou investici, věřím, že může přinést velmi zajímavý výnos. Je ovšem pravdou, že krátkodobá investice např. do akcií některých developerů v současnosti díky určité neodůvodněné hysterii nemusí být v současnosti tou nejlepší volbou.

6) Nelze srovnávat rok 2007 se současným stavem. Jak jsme již uvedli, rok 2007 byl prodejně mimořádně úspěšný, lidé se obávali zvýšení DPH a navíc podmínky pro získání úvěru byly nadmíru příznivé. Kdo si chtěl pořídit nové bydlení, učinil tak právě v roce 2007. Nyní jsou prodeje na úrovni roku 2005-2006, což považujeme za dlouhodobé optimum trhu, tedy jakýsi „normální stav“.

7) Pokud se podíváme konkrétně na developerské firmy, dá se říci, že v minulých několika letech začal podnikat v developmentu kde kdo s vidinou rychlého a jednoduchého zisku. Nyní jsme v situaci, kdy malé developerské firmy, které nemají dostatečné vlastní kapitálové zázemí, mohou mít jisté existenční problémy. Jsou totiž v této době nejvíce postiženy striktnějšími podmínkami pro poskytnutí úvěrů ze strany bank a také vyššími úroky. Takže lze očekávat, že někteří z nich z trhu odejdou. Nicméně žádné masové změny struktury na straně nabídky na stavebním trhu neočekáváme, není k tomu racionální důvod.