DTZ: Praha zažívá masivní pohyb nájemců – centrum města opouštějí velké společnosti

Těžko by se pro pražský trh kancelářských prostor hledal výmluvnější paradox než ten, který s sebou přineslo první čtvrtletí. Ačkoliv období od ledna do března 2013 znamenalo s nově pronajatými 52 700 m² jeden z nejlepších výsledků poslední doby a nebyla dokončena ani jedna nová administrativní budova, neobsazenost poskočila o 1,1 %. Ještě zřetelnější je rozpor na Praze 1, která byla s 30 000 m2 nových pronájmů v prvním čtvrtletí vůbec nejvyhledávanější městskou částí a tento výsledek je pro pražské centrum tím nejlepším od roku 2006. Přitom v témž období podle údajů poradenské společnosti DTZ dosáhla míra neobsazenosti v centru nejvyšších hodnot v novodobé historii. Z popsané situace těží především Praha 4. Okolí stanic metra Pankrác, Budějovická nebo Chodov vykázaly v prvním kvartále pokles neobsazenosti na 6,5 %, což je nejníže od roku 2009.

Fakticky se příchody a odchody firem a s nimi spojená ne/obsazenost projevují až zhruba rok po podpisech smluv. Už nyní je ale jasné, že v pražském centru na konci roku 2013 dojde k dalšímu pohybu. A konkrétně starší budovy na Praze 1 a 2 budou vystaveny značnému riziku „vylidnění“. „Mnoho velkých firem se stěhuje nebo bude stěhovat do moderních budov. To, co po odchodu PricewaterhouseCoopers na Prahu 4 potkalo Kateřinská Business Centrum, tedy výrazný nárůst neobsazenosti odchodem velkého nájemce, může potkat více objektů,“ vysvětluje Pavel Domalewski, vedoucí oddělení pronajímatelů DTZ.

Fluktuace nájemců v samotném centru je dána i postupných obsazováním komplexu Florentinum, kterému se daří získávat nájemce ze starších kancelářských budov. Tento trend dokládá například předpronájem společnosti Ernst & Young, jež si v budovaném areálu na Florenci zkraje letošního roku zabrala 9 200 čtverečných metrů nebo právní kancelář Havel, Holásek & Partners s předpronajatými 4 660 m².

Do výsledků prvního čtvrtletí letošního roku se promítlo fyzické dokončení přesunů či konsolidací ohlášených od roku 2011. Vedle zmíněné relokace PricewaterhouseCoopers do objektu City Green Court patří k nejvýznamnějším změnám odchod části Komerční banky ze Slovanského domu do nové centrály na Praze 5 – Stodůlky, opuštění 2 300 m² v kancelářském projektu na ulici Pekařská společností SAP nebo přestěhování Mediatelu ze sídla o 5500 m² v pražském Karlíně do BB centra na Praze 4.

Stručně řečeno: zatímco v posledních dvou letech si kancelářský trh připisoval plusové body za nové pronájmy (relokace), nyní musí počítat s dopady na neobsazenost. Firmy uskutečňují přesuny a zbývají po nich uvolněné prostory, jež se budou zaplňovat jen postupně. Na očekávané zvyšování neobsazenosti bude mít vliv rovněž dokončení několika developerských projektů na spekulativní bázi, zejména v oblasti Prahy 8.

„Popsaný trend se dal předpokládat, jakkoliv souběh odchodu několika velkých firem může zasáhnout především centrum Prahy. Už nyní je zde volných 63 000 m2 moderních kancelářských prostor, což odpovídá více než 14% neobsazenosti,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ.

Na druhou stranu panující situace může mít vliv na požadované nájemné, které v případě, kdy majitel chce objekt co nejrychleji pronajmout, klesne. Část vlastníků už nyní začala masivně investovat do kvality budov tak, aby se staly více konkurenceschopnými nové výstavbě v širším centru metropole. „Výsledkem bude vyšší kvalita a flexibilita prostor, včetně parkování, za dostupnější cenu, což může po čase do centra přilákat nové nájemce,“ dodává Václav Bouček, vedoucí oddělení nájemců v DTZ. Centrum bude ale stále atraktivní pro nájemce z určitých sektorů: pro právnické firmy a některé poradenské společnosti či subjekty, které vyžadují prestižní centrální polohu kanceláří.