Ekospol: ČNB odřízne střední třídu od vlastního bydlení

Research, 11.6.2018

Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru, s kterým se počítá, že Česká národní banka (ČNB) oznámí tento týden, výrazně ovlivní dostupnost bydlení velké skupině lidí. A to bohužel v negativním smyslu.

Jedním z očekávaných opatření je stanovení maximálního limitu pro poměr celkového dluhu (tedy včetně všech dalších dluhů z jiných úvěrů, kreditních karet apod.) žadatele o úvěr k jeho ročním čistým příjmům (tzv. DTI) na hodnotě 8. To znamená, že výše úvěrů by mohla činit maximálně 8násobek čistého ročního příjmu žadatele (v případě manželů nebo párů ve společně domácnosti by se počítal příjem celkový). Toto opatření ale odřízne od možnosti získat hypotéku pro vlastní bydlení významnou skupinu: mladé rodiny a dobře vydělávající střední třídu. To by přitom měly být motory naší ekonomiky a od naší politické reprezentace slyšíme stálé proklamace o nutnosti tyto skupiny podporovat a nekomplikovat jim ještě více život.

Pojďme si projít na modelovém příkladu, jak nové opatření, v kombinaci s již fungujícími omezeními, zkomplikuje život mladé rodiny se slušným příjmem. Pro výpočet si vezmeme rodinu s jedním malým dítětem, kde otec je zaměstnanec středního managementu a matka zůstává na rodičovské. Dohromady mají čistý měsíční příjem 35 tisíc korun. Rádi by se přestěhovali do vlastního bydlení, kde by zůstali natrvalo. Logicky proto chtějí větší byt, protože počítají s pořízením minimálně ještě jednoho dalšího dítěte. S daným čistým příjmem by mohli (v případě, že nemají žádný jiný úvěr, který by se počítal do limitu DTI) získat hypotéku maximálně ve výši 3,36 milionu korun. Za to nyní v Praze žádný větší byt určitě nekoupíte. Průměrná cena nového bytu v hlavním městě se totiž podle našich dat vyšplhala už na 6,7 milionu korun.

Výše hypotéky však již nyní nesmí podle doporučení ČNB tvořit celou hodnotu nemovitosti, ale maximálně 80–90 %, zbylou část musí žadatel dodat ze svých zdrojů. Pokud by tedy uvedená maximální hypotéka tvořila 80 % hodnoty nemovitosti, mohla by rodina pořídit byt v hodnotě 4 200 000 – ale 840 000 korun by musela dodat ze svých zdrojů, které už by nesměly být úvěrové! Kdo z mladých lidí nebo rodin však má ve věku kolem 30 let takovou částku našetřenou?!

Navíc ani taková částka při současné cenové úrovni bytů není na slušný rodinný byt dostačující. Když se podíváme například na aktuálně nabízené byty s dispozicí 3+kk, které jsou pro začínající rodinu většinou dostačující, tak jejich průměrná cena vychází na 7,6 milionu korun. Ani s dostatkem vlastních zdrojů pro složení základní 20procetní jistiny by tedy na něj naše modelová rodina nemohla dosáhnout. Na vlastní pokojík pro obě děti by pak mohli zapomenout úplně – průměrný byt 4+kk totiž v Praze stojí přes deset milionů korun (10,6 mil. Kč).

Omezení poptávky tím, že část lidí vyřadíme z možnosti získat hypoteční úvěr, bohužel vysokou cenovou úroveň na našem trhu rezidenčního bydlení nevyřeší. Jen to odřízne skupinu střední třídy od možnosti získat vlastní bydlení. Problém našeho bytového trhu je totiž v omezené nabídce a její důvody jsou dlouhodobě známé: zablokované a zdlouhavé povolovací procesy, kvůli kterým se nové byty v podstatě nestaví. Podle aktuálních dat ČSÚ se od začátku roku do konce dubna začalo v Praze v bytových domech stavět pouhých 262 nových bytů. To je alarmující počet, zvlášť když vezmeme v úvahu, že jen za první tři měsíce roku všichni developeři prodali 1160 nových bytů.

Tento tristní stav je nutné co nejrychleji změnit, nejlépe urychleným povolením několika větších konkurenčních rezidenčních projektů. Jen tak se může cenový růst zastavit. Toto je ale samozřejmě úkol spíše pro politickou reprezentaci, nikoli pro centrální banku. Její aktuální opatření však kritickou situaci na rezidenčním trhu ještě více zhorší.

RNDr. Evžen Korec, CSc.
Generální ředitel a předseda představenstva
EKOSPOL a. s.

Podívejte se také: V ČR panuje fetišizace vlastnického bydlení, je to trochu úlet, říká Jiří Rusnok. a ČNB zpřísní pravidla pro poskytování hypoték, banky budou odvádět více do rezerv.