Předkupní právo komplikuje prodeje nemovitostí, změní to novela?

Jana Brožková, 9.1.2019

Je to rok, co bylo novelou občanského zákoníku do českého právního řádu opětovně zavedeno předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí. Při prodeji části nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, dostávají přednost spoluvlastníci před jinými potenciálními kupci. To značně zpomaluje a komplikuje velkou část realitních obchodů. Ministerstvo pro místní rozvoj slibuje změnu k lepšímu.

Co přinesl rok platnosti předkupního práva tuzemskému realitnímu trhu? „Jedním z kamenů úrazu jsou průtahy, které se týkají každého prodeje, kde je nutné předkupní právo řešit. Zákonná úprava totiž požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel potenciálního kupce, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni,“ upozorňuje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M Reality. Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců a právě kvůli ní dochází k průtahům.

Podle makléřů společnosti M&M Reality se tyto průtahy týkají 15 až 40 procent případů na jednotlivých pobočkách v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují. Minimálně deset procent kupujících loni v důsledku uplatnění předkupního práva od nákupu odstoupilo.

Záměrem předkupního práva je obecně zájem na scelení nemovitostí do výlučného vlastnictví, respektive mělo by zamezit štěpení vlastnictví nemovitostí do většího množství spoluvlastnických podílů. Ne vždy je ale ku prospěchu věci. „Komplikace spatřujeme především u spoluvlastnických podílu na příjezdové cestě k nemovitosti a dále u bytů a spoluvlastnických podílů na garážových stáních či parkovacích stáních,“ pokračuje Lukáš Štrajt.

V případě garážových stání by mělo dojít ke změně. „Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti novelu občanského zákoníku. Jednou ze změn je výjimka ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce, ve které byla vymezena garážová stání, tak aby bylo možné současně prodat jednotku a garážové stání,“ říká k tomu mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Vilém Frček. V prosinci 2018 byl podle něho návrh novely zákona projednán Legislativní radou vlády. Ta jej doporučila vládě přijmout a postoupit do dalšího legislativního procesu.

Realitní odborníci upozorňují, že výjimek z předkupního práva by možná mělo být více. Jako příklad Lukáš Štrajt uvádí situaci kolem příjezdové cesty k nemovitosti. „Je velmi složité klientům vysvětlit, že například rodinný dům prodávají bez omezení, ale pokud mají příjezdovou cestu k tomuto domu v podílovém spoluvlastnictví, je nutné předkupní právo řešit. Takový postup se jim pochopitelně nelíbí, a to zvláště potencionálním zájemcům, kteří tudíž neví, zda budou mít zaručený příjezd k nemovitosti,“ dodává Štrajt.