Rezervační smlouva s realitní kanceláří: vyvarujte se chyb při jejím uzavírání

Projeví-li kupující zájem o nemovitost, dalším logickým krokem je uzavření tzv. rezervační neboli blokační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Tato smlouva zajistí zájemci rezervaci vybrané nemovitosti až do doby, než uzavře kupní smlouvu. To znamená, že daná nemovitost nebude nabízena dalším zájemcům. Pokud se prodej nemovitosti zrealizuje, rezervační poplatek se stane součástí celkové ceny nemovitosti. Nejedná se tedy o navýšení dohodnuté ceny za nemovitost. Co se bude dít, pokud k obchodu nedojde, záleží dále na znění rezervační smlouvy.

Zní to fér, tak proč je někdy rezervační smlouva vnímána jako riziko?

Některé realitní kanceláře mají bohužel sklon uplatňovat rafinované nekalé praktiky, a tak i přes existenci judikatury v oblasti rezervačních smluv někdy dochází z jejich strany k neoprávněnému zadržování rezervačního poplatku. V praxi to probíhá tak, že je zájemce tlačen k tomu, aby podepsal rezervační smlouvu na nemovitost ještě předtím, než má vůbec možnost věnovat pozornost podmínkám pro nakládání s rezervační zálohou. A právě zde nastává zásadní chyba.

„Zájemci o koupi nemovitosti se často mylně domnívají, že realitní kanceláře mají na rezervační poplatek nárok. Není tomu tak. V případě uzavření dvoustranné rezervační dohody – mezi realitní kanceláří a kupujícím, jsou dle soudní praxe závazky, případné sankce či pokuty právně nevymahatelné. Rezervační poplatek realitní kanceláři v tomto případě nenáleží a není tedy ani oprávněna s ním volně nakládat,“ upozorňuje Jakub Zámiš, odborník online kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která vypočítává tržní cenu nemovitosti a optimální výši nájmu.

Tajemstvím bezpečné rezervační smlouvy je vyvážený vztah

Kupujete-li nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby byla rezervační smlouva trojstranná – tedy aby byla uzavřena mezi vámi, vlastníkem i realitní kanceláří současně. Požadujte co nejpřesnější stanovení podmínek, pozornost věnujte především smluvní pokutě. „V rezervační smlouvě musí být specifikováno, co konkrétně se s rezervačním poplatkem stane, pokud z nějakého důvodu nebudete schopni nemovitost koupit. Zpravidla má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně vlastníka. Naopak, pokud si i po podepsání rezervační smlouvy zájemce koupi rozmyslí, rezervační poplatek propadne ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře. Zajímavým tématem je nastavení pravidel pro případ, že jako kupující nedostanete hypotéku. V naší realitní kanceláři nabízíme klientům možnost vrácení rezervačního poplatku, pokud jim hypotéku nejsou schopni zajistit naši hypoteční specialisté,“ komentuje problematiku rezervačních smluv Jan Hájek, realitní odborník Quantum reality.

Kam uhradit rezervační poplatek

V rezervační smlouvě je přesně definováno na jaký účet je potřeba rezervační poplatek odeslat a v jakém termínu. Běžnou praxí je, že rezervační poplatek se hradí na účet realitní kanceláře. Nicméně, doporučujeme tak činit pouze v případě, že nemáte pochybnosti o serióznosti realitní kanceláře. Druhou možností je uzavřít zároveň s rezervační smlouvou i smlouvu o advokátní úschově rezervačního poplatku a peníze poslat na účet advokáta. Ten je po splnění předem daných podmínek vyplatí na účet realitní kanceláře, případně prodávajícího. Kvalitní a zavedená realitní kancelář nebude mít s tímto postupem problém a akceptuje jej. Využití advokátní úschovy  je vhodné i v případě, že se jedná o větší částky v řádu mnoha statisíců či miliónů korun.