Nový domov, nový život: 10 tipů, co hlídat při koupi nového domu

Pár let zpět hrály prim stavby v blízkosti nájezdů na dálnice a velké výpadovky, dnes se zájem investorů začíná přesouvat na oblastí dobře dostupných vlakem. Na vině jsou narůstající dopravní omezení a neustále ucpané dálnice. Nemovitosti ve vzdálenějších lokalitách dříve oblíbených pro snadnou automobilovou dopravu už dnes nejsou tolik žádané, pokud nejsou zároveň dobře dostupné vlakem.

„Dříve oblíbený Mělník vystřídala města jako je třeba Roudnice nad Labem, která je sice autem poměrně daleko, vlakem jste v centru Prahy ale za chvilku,“ vysvětluje na konkrétním příkladu aktuální situaci Daniel Římal, zakladatel Československého nemovitostního fondu.

Bydlení je dlouhodobá investice, proto při koupi domu přemýšlejte i nad tím, kde můžete být za 10, 20 let. A to jak u velikosti a dispozic domu, tak i v občanské vybavenosti daného místa. Pro mladé rodiny bude důležitá dostupnost školky a školy, pro aktivní sportovce pak blízkost sportovišť nebo cyklostezka, s pejskem naopak ocení rozlehlý park. 

Pozor si naopak dejte na frekventované oblasti, kde by vás mohl rušit hluk. To se většinou týká blízkosti velkých silnic, kolejí nebo třeba obchodních center. 

Dobré je také vyzkoušet si částečnou simulaci běžného dne. Požádejte o chvilku, kterou budete moct v domě strávit sami. Vemte si třeba knížku a pár minut si čtěte nebo odpočívejte a poslouchejte při tom okolí. Projděte se po sousedství, zkuste zazvonit na nejbližší sousedy a seznámit se s nimi, protože není nic horšího než špatný soused. 

Pokud jde o rušnější čtvrť a nemáte k dispozici garáž, vyzkoušejte si i večerní parkování. Nic z toho nemusí být důvody, proč nemovitost nekoupit, nikdy ale neuškodí mít všechny informace a i se všemi nepříjemnostmi dopředu počítat.

Nastěhujete se do svého vysněného domu s krásným výhledem a další rok zjistíte, že se vedle vaší zahrady začíná kopat. Budoucnost okolních pozemků není při nákupu nemovitosti to hlavní, na co bychom mysleli, obvykle se zaměřujeme na samotný objekt a zahradu, kde je mnoho jiných věcí, které je nutné zkontrolovat. 

„Při nákupu nemovitosti se seznamte s územním plánem a zjistěte si, zda se vedle vás nepřipravuje další etapa domů či jiný projekt,“ radí Římal. 

Plánovaná výstavba neznamená nutné zlo, jen je dobré s ní počítat, abyste za pár let nebyli zklamaní, že místo výhledu na pole a lesy máte vedle sebe další zahradu.

Pokud jde o samotný prostor, pořádně si prohlédněte přechod vnitřních a venkovních ploch. Kamenem úrazu mohou být nejen střešní okna, ale také špatně vyspádovaná terasa nebo zatékající balkón sousedů nad vámi. Všechny zpevněné plochy i okolní terén musí být vždy vyspádované směrem od stavby. 

Venkovní terasy by zároveň měly být vždy níž než podlahy interiérů, rám dveří díky tomu vytvoří přirozenou bariéru a vyhnete se tak zatečení dešťové vody do interiéru. 

„Při koupi si dejte pozor na funkční odvod dešťové vody ze střech okapy a svody, které musí být dále napojeny na dešťovou kanalizaci, retenční nádrž, popřípadě dále do vsaku, a nikoli volně na nebo pod terén,“ projektantka Věra Kargerová. 

Při nákupu nové nemovitosti myslete na úložné prostory jako je šatna nebo komora. Ať jste sebevětší minimalista, vždycky bude nutné někde uchovávat vysavač, kufr na dovolenou či zimní bundy v létě. Proto už při první prohlídce bytu či domu koukejte po velkých skříních nebo samostatné komoře či šatně, kde by se dalo všechno uložit. Úložné prostory by neměly být menší nebo žádné na úkor většího pokoje. Rovnou přemýšlejte, kde mohou být skříně a zda jsou místnosti vhodně navrženy.

S životem v domě je spojena také starost o jeho okolí a zahradu. Myslete na venkovní úložné prostory, kde budete skladovat vše od sekačky na trávu, přes pracovní rukavice, až po zahradní nábytek. A takové úložné prostory se hodí i na kola či lyže. Pokud není k dispozici garáž, připočítejte do finančních plánů také doplňkovou stavbou zahradního domku.

Ptejte se po datu kolaudace a pokud je už známý den, zaneste ho do smlouvy. Ušetříte si tak nepříjemnosti spojené s neustálým odkládáním.

Věnujte pozornost projektové dokumentaci ke stavbě, která musí být vždy provedena na míru zájmové lokalitě a pozemku. Projekt musí zohledňovat podmínky pro zakládání staveb a respektovat situaci v podloží. Jinak budou navrženy základy objektu na jílovém podloží a jinak na skále. Stejně tak musí projektová dokumentace zohledňovat vliv radonového záření a možnost vsakování dešťových vod. Součástí projektu musí být radonový průzkum, hydrogeologický a inženýrskogeologický průzkum.

„Vady na stavbách není vždy snadné odhalit hned v počátku. Každý objekt se po dobu jeho výstavby a následně i po jejím dokončení chová jako živý organismus. Objekt se svou vlastní vahou usazuje do podloží. Nepropadejte tedy panice, pokud na stěnách objevíte drobné vlásečnicové prasklinky. V průběhu výstavby je také použito velké množství vody, která postupem času ze stavby mizí vysycháním,“ vysvětluje projektantka Kargerová.

I proto je výraznou zatěžkávací zkouškou první zima, kterou ve svém vysněném domě strávíte. Venku klesají teploty, stoupá vlhkost v ovzduší, prší a taje sníh, promrzá okolní půda… Toto vše může odhalit drobné i závažné nedostatky a vady stavby.

„Samotná projektová dokumentace, její obsah a rozsah je přesně stanovený vyhláškou a je tedy velmi snadné si ověřit, zda je, či není projektová dokumentace v pořádku, a zda obsahuje všechny náležitosti, díky kterým bude následná výstavba objektu probíhat správně a dle platných předpisů,“ doplňuje Kargerová.

Možnosti vytápění, dostatečné zateplení i počet zásuvek. Body, které by vás měly při procházení bytu napadnout. Rozmístění zásuvek se může zdát jako banalita, kdo by ale chtěl žít v krásném novém domě a zakopávat o prodlužovačky? V případě vytápění se ptejte po podlahovém topení, můžete tak ušetřit. Vyhřátá podlaha vytvoří větší pocitové teplo, radiátory tak nemusí jet stále naplno a přesto se budete cítit komfortně. 

“Správně udělané rozvody a odpad jsou pro budoucí bezproblémové bydlení velmi důležité. Za svou 15letou praxi jsem se potkal s ledasčím a ze zkušenosti doporučuji si právě veškeré rozvody zabudované ve zdech pečlivě zkontrolovat a být u jejich výstavby. Předejdete tak problémům v budoucnu a zásahům do nově zrekonstruované koupelny, kuchyně či do podlahového vytápění,” říká Josef Pilarčík, stavbyvedoucí Domy pro radost.

Na trhu je možné sehnat jak plně vybavené nemovitosti k okamžitému nastěhování, tak ve stavu tzv. shell and core, kdy si nový majitel vše dodělá sám. Velkou výhodou této druhé varianty je možnost řádné kontroly provedených prací, stejně tak jako kvalita použitých materiálů. Nikomu se nechce pár let po nastěhování řešit nezvládnuté obložení koupelny nebo nekvalitní podlahu v obýváku. Čas investovaný do zařizování domu a kontroly provedených prací se vám později vrátí.

Rozložení místností v domě je pro příjemný život jednou z hlavních otázek. Nenechte se zmást metrovou výměrou prostoru, někdy může takový údaj klamat. Předem si ujasněte, co vše potřebujete do nového domova dostat a co od něj očekáváte. 

Jste spíše společenská rodina, která ocení velké společné prostory? Nebo si naopak každý člen rodiny potrpí na soukromí? Možná rádi sportujete, v takovém případě se zaměřte na velkou garáž, kde vše pohodlně uložíte. 

Některé firmy lákají své zákazníky na absurdně nízké ceny. Zjistěte si raději hned ze začátku, jestli udaná cena zahrnuje i pozemek, základovou desku, terénní úpravy, podíl na komunikacích, chodníky a inženýrské sítě.

Finální cena ale není pouze pořizovací cena objektu samotného a pozemku, na kterém bude stát. Rodinný dům vyžaduje nemalé každoroční náklady na samotný provoz, které se projevují především v energiích. 

„Energetickou bilanci stavby velmi šikovně prozrazuje takzvaný Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, který musí být nedílnou částí projektové dokumentace. Čím vyšší umístění stavba bude mít, tím nižší provozní náklady budou každý rok čekat na majitele stavby. Energetickou bilanci lze ovlivnit tloušťkou zateplení fasády, nebo například výběrem vhodného zdroje vytápění,“ doplňuje projektantka Kargerová.

Nemalou pozornost si pak jistě zaslouží alternativní zdroje energií v podobě solárních panelů apod. Tato nemalá investice ale nemusí být provedena ihned. Např. solární panely je možné instalovat dodatečně. Je ale vhodné o tomto kroku uvažovat již v průběhu výstavby, provést tzv. přípravu a vyhnout se tak rozsáhlejším stavebním zásahům do objektu v brzké době po jeho kolaudaci.

EXTRA TIP: Uvažujete-li o koupi nemovitosti na investici nezapomeňte porovnat možnosti, které máte. Často se vám může vyplatit spíše investování do nemovitostních fondů než koupě, pronájem a náročná správa nemovitosti.