Dostupným bydlením zůstává nájem, vlastní byty se lidem vzdalují

Dostupným bydlením zůstává nájem, vlastní byty se lidem vzdalují

Se stoupajícími hypotečními úroky zůstávají dostupným bydlením nájemní byty. Byty ve vlastnictví se lidem stále více vzdalují. Nájemní se ve srovnání s vlastnickým bydlením nejvíce vyplatí v Praze. Vyplývá to ze studie provedené Asociací nájemního bydlení. „Průměrná měsíční splátka hypotéky na byt je v Praze skoro o 13 tisíc korun vyšší než průměrný měsíční nájem. To je opravdu vysoké číslo. Dokud se nepodaří zkrotit inflaci, budou se nůžky ve prospěch nájemního bydlení dále rozevírat,“ říká prezident Asociace nájemního bydlení Vítězslav Vala.

Měsíční splátka hypotéky je v Praze 1,8 x vyšší než měsíční nájem

Studii provedli metodici Asociace nájemního bydlení na základě veřejně dostupných dat na přelomu června a července 2022. Při zpracování vycházeli z tzv. Rent indexu a Real indexu společnosti Deloitte a údajů Ministerstva pro místní rozvoj. „Nájemní bydlení ve srovnání s vlastnickým v současné době výrazně méně zatěžuje domácí rozpočty a lze říct, že se vyplatí po celé ČR. Skoro stejný je nájem jako průměrná splátka hypotéky v Ústeckém kraji. Ve zbytku republiky je průměrná splátka hypotéky již výrazně vyšší než průměrný nájem,“ říká za Asociaci nájemního bydlení Jan Rafaj z Heimstaden Czech. Ve srovnávací tabulce jednoznačně vede Praha, kde je měsíční splátka hypotéky 1,76 krát vyšší než měsíční nájem. Nominálně činí v hlavním městě rozdíl mezi nájmem a hypotékou měsíčně více 12.702 korun. Ještě před rokem byl přitom tento rozdíl 1211 korun. „Při výpočtu jsme použili průměrnou hladinu hypotečního úroku ve výši 6,24 %. Vše nasvědčuje tomu, že se hypoteční úroky budou i nadále zvyšovat. Na konci roku budou velmi pravděpodobně začínat osmičkou. Rozdíl mezi měsíčním nájmem a měsíční splátkou hypotéky tak bude ještě větší,“ vysvětluje člen prezidia asociace a jednatel společnosti Správy a investic nemovitostí Jakub Vysocký. „Vedle nedostupnosti hypoték je nezatížení rodinných rozpočtů pro lidi v nejisté době klíčový faktor. Začíná se nám také objevovat fenomén, který byl v minulosti vidět spíše na západ od našich hranic. Singl osoba začíná bydle sama v malém nájemním bytě a jak se v průběhu života mění její potřeby ať už z hlediska práce, nalezení partnera nebo založení rodiny, nájemní byty mění,“ říká viceprezident Asociace nájemního bydlení Petr Mácha.

Se stoupající inflací „rozevírání nůžek“ akceleruje

Zvyšující se inflace a stoupající úrokové sazby výrazně ochladily trh s hypotékami a zvedly zájem lidí o bydlení v nájmu a také zvedl zájem investorů o residenční nemovitosti. „I když nelze čekat tak rychlý růst cen nemovitostí jako v minulých letech, signály z trhnu naznačují, že začínají stoupat nájmy. V kombinaci s nízkým počtem nových bytů a bytů ve výstavbě budou rezidenční nemovitosti stále atraktivní komoditou pro malé i velké investory,“ doplňuje Jakub Vysocký. Výhodnost nebo nevýhodnost nájemního proti vlastnickému bydlení není možné posuzovat čistě matematicky. Každá z obou forem bydlení má své plusy a mínusy. „Hlavním, nejčastěji používaným a nutno dodat, že pravdivým argumentem, který mluví proti nájemnímu bydlení je fakt, že na rozdíl od hypotéky nevytváří nájemní bydlení majetkovou hodnotu, tedy že lidé neinvestuji do svého, ale do cizího. Čím dál více se ale ukazuje, že tuto skutečnost ale nahrazuje větší flexibilita nájemního bydlení, svoboda v rozhodování a také fakt, že nezatěžuji už zmiňovaný rodinný rozpočet a nepotřebuji mít našetřeno na akontaci,“ doplňuje viceprezident Asociace nájemního bydlení Petr Mácha. Proti nájemnímu bydlení může mluvit také skutečnost, že nájemce nemůže ovlivnit výši nájemného, a tudíž nemá fixně stanoveno, kolik bude v nejbližších letech platit. „Proti tomu je nevýhoda hypotéky je v tom, že jako nájemce nemusím hradit další náklady – typicky pojištění bytu, opotřebení nábytku, fond oprav, velké investice do domu nebo daň z nemovitosti. To jsou částky dosahující jednotek tisíc měsíčně. Nájemní bydlení je také mnohem méně kapitálově náročné, protože dnes je potřeba mít na hypotéku minimálně 20 % vlastních zdrojů a nájemce také nepodstupuje riziko, že nebude mít na splátku hypotéky,“ vypočítává výhody nájemního bydlení viceprezident Asociace nájemního bydlení Tomáš Kašpar. Samostatnou kapitolou je stále intenzivněji se rozvíjející sektor služeb, které s nájmem přímo souvisí. „Pronajímatelé dnes nabízejí často i doplňkové služby jako například úklid nebo pečovatelský servis o seniory. V domech často najdete fitness, wellness, kavárnu, restauraci, půjčovnu kol, ale také například recepci nebo ostrahu. To jsou samozřejmě bonusy, které bývají zahrnuty v ceně nájmu. Nájemné bydlení dnes už dnes vůbec nejsou z minulosti zprofanované oprýskané byty s plísní v kuchyni. Drtivá většina bytů o velkých pronajímatelů je moderně, nově a účelně zařízená. To je dnes už ale standard. V budoucnosti bude o úspěšnosti pronajímatelů rozhodovat především kvalita služeb, “ uzavírá Tomáš Kašpar

Pozn.: zdroj cen bytů a pronájmů Real index a Rent index od Deloitte Advisory s.r.o., zdroj průměrné rozlohy bytu 52,6 m² statistika MMR 2019, průměrná výše úroků u hypotéky s 80 % LTV= 6,24 % (zdroj www.hypoindex.cz  )

Asociace nájemního bydlení sdružuje od roku 2020 významné majitele residenčních bytů v České republice. Hlavním cílem asociace je podpora rozvoje kvalitního nájemního bydlení v ČR a sdílení zkušeností členů s odbornou i laickou veřejností. Stejně tak má za cíl přispívat k edukaci v rámci oblasti nájemního bydlení a pomocí případových studií a výzkumů otevírat diskusi napříč obory i spektry.