Praha: zájem o nové byty je značný, ale… V prvním letošním čtvrtletí se odbyt nových bytů v české metropoli takřka propadl – meziročně se jich prodalo o zhruba 40 % méně, celkem 650 oproti 1050 v loňském prvním čtvrtletí.

Aby metropole dokázala tyto zájemce o bydlení uspokojit, potřebuje přes 50 000 nových bytů ročně. To je ovšem desetinásobek toho, co se v hlavním městě reálně staví. Ze zmíněného průzkumu – zúčastnilo se ho 1 050 respondentů z celé ČR a byl realizován letos v dubnu 2023 – vyplývá, že o koupi bytu v Praze uvažuje v následujících pěti letech 19,2 % obyvatel Česka, tedy přibližně 2 miliony lidí. Z nich si chce nový byt pořídit 26,7 % – přeloženo do absolutních čísel to znamená, že do pěti let by v novostavbě v Praze chtělo bydlet na 540 000 lidí, pro které ale bude potřeba kolem 270 tisíc nových bytů. „V posledních pěti letech se v Praze průměrně postavilo jen kolem 4 500 bytů v bytových domech ročně, z čehož je zjevné, že nelze uspokojit nejen aktuální, ale ani budoucí poptávku po bydlení,“ říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.

Koupě nového bytu je logickou volbou – zatímco ceny starších bytů v Praze pokračují v mírném poklesu, nové byty si ceny drží a držet nejspíš budou i nadále. Ve prospěch novostaveb mluví až o polovinu nižší náklady na provoz díky energeticky úspornému provedení, s ohledem na trvající inflaci jde navíc o bezpečnou investici s rostoucí hodnotou.

Cenová bariéra

Z průzkumu vyplynulo, že nejžádanější dispozicí je 2+kk, kterou preferuje 45,5 % zájemců o nový byt v Praze, následují větší byty 3+kk (36,1 %). „Představy budoucích kupujících se potkávají s těmi současnými, byty 2+kk jsou dlouhodobě nejkupovanější dispozicí,“ doplňuje M. Tomášková.
Levnější byt v okrajové části metropole preferuje 75 % budoucích kupujících, klíčová je ovšem pro ně dobrá dopravní dostupnost.

Více než třetina (34,7 %) potenciálních zájemců plánuje na koupi bytu vynaložit částku 4 – 6 mil. Kč, což by ale při současných cenách stačilo na dispozici 1+kk, a nikoli na byt 2+kk. Z toho je patrný rozpor mezi očekáváním a realitou. Zájemci narážejí na finanční limity, ve skutečnosti si nemohou dovolit tak velké byty, jaké by chtěli. Jasně to dokládají poslední čísla z pražského rezidenčního trhu. Podle statistik poradenské společnosti Knight Frank se v Praze aktuálně nabídková cena nového bytu pohybuje v průměru na hodnotách 9,7 mil. Kč za jednotku a 152 000 Kč za metr čtvereční. Na sekundárním trhu to přitom pro kupující nevypadá o mnoho lépe – za byt se zaplatí v průměru 8,5 mil. Kč, za „čtverec“ plochy 119 000 Kč. Dobrou zprávou naproti tomu je, že v tomto segmentu ceny klesají (za poslední půlrok o 2,2 %), zatímco ceny novostaveb stagnují nebo velmi mírně rostou. Není proto nijak překvapivé, že nabídka bytů nových podle Knight Frank za poslední půlrok poměrně razantně vzrostla (o takřka 14 % na 5 349 jednotek), zatímco ve stejné době starších bytů v pražské nabídce ubylo o 14 % na 6 594 jednotek.

Z citovaného průzkumu Central Group dále vyplynulo, že více než 42 % zájemců chce nový byt financovat prostřednictvím hypotéky. Nyní je ale omezují relativně přísné podmínky pro získání nového úvěru i růst úrokových sazeb, které jsou třikrát vyšší než pře dvěma lety. „Jakmile dojde k přiblížení splátek hypoték s nájemným, preference vlastního bydlení opět poroste. K tomu by mohlo dojít při úrokových sazbách hypoték okolo 3 %,“ tvrdí M. Tomášková.

Tržní analýzy Central Group z posledních let opakovaně konstatují, že v Praze je v přípravě kolem 137 000 nových bytů, což představuje bydlení zhruba pro 280 000 lidí. Problém je ovšem jako vždy v pomalém povolovacím řízení. Naděje, které se v tomto ohledu vkládají do nového stavebního zákona, se mohou stát skutečností – pokud k tomu opravdu dojde – nejdříve za rok, kdy norma 283/2021 nabude plné účinnosti.

Petr Bým
remspace