Ceny nájmů se meziročně mírně zvedly, v Praze nejvíce u dispozice 1+kk

Tomáš Skolek, 16.4.2024

Zdroj: Pexels, Kurzy.cz

Za pronájem bytu dispozice 2+kk dají lidé v hlavním městě aktuálně 19 600 korun. Za byt 1+kk pak 14 170 korun. Před rokem byly ceny pronájmů v Praze v řádu stovek korun nižší a situace byla podobná i v dalších krajských městech. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 3 000 nemovitostí v hodnotě přesahující 18 miliard korun. Z analýzy trhu bydlení dále vyplývá, že zatímco nájmy rostly, meziročně rostla i cena za metr čtvereční u starších bytů. Hypotéky naopak mírně zlevnily, což ovšem nebylo dostatečné pro ovlivnění indexu UlovDomov.cz, který porovnává měsíční platby za nájem se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční.

V Praze vzrostly ceny pronájmů meziročně o 1 až 4 procenta, tedy o 120 až 540 korun. Mírný růstový trend ukázala i další krajská města, například Ostrava až o 12 procent u dispozice 1+kk (850 Kč) či Olomouc o 14 procent u dispozice 1+1 (1 330 Kč). Ceny nájmů v Brně rovněž meziročně rostly v jednotkách procent. Aktuálně si lze v Brně pronajmout byt dispozice 1+kk za cenu kolem 11 700 korun, byt dispozice 2+kk za cenu kolem 16 800 korun a byt dispozice 3+kk za cenu kolem 23 500 korun. Na vzorku zkoumaných bytů u některých dispozic cena i mírně klesala, což UlovDomov.cz vysvětluje jako souhru faktorů, které ovlivňují cenu. „Cenu nájmu ovlivňuje primárně rozloha bytu v metrech čtverečních, ale i poloha nemovitosti, vybavenost bytu a další faktory. U dispozic, kde vidíme pokles, většinou ale rostla cena za metr čtvereční, uvedená cena je tedy ovlivněna velikostí zkoumaných bytů,“ uvedl Michal Hrbatý, CEO společnost UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o 3 000 nemovitostí v hodnotě přesahující 18 miliard korun.

Za celkovým růstovým trendem cen nájmů stojí další ukazatele realitního trhu a ekonomické faktory. „Vypadá to, že cenová korekce směrem dolů je za námi a trh se otáčí k růstu cen. Úroky hypoték sice lehce klesají, ale na hodnoty, které by výrazně zlevnily pořízení vlastního bydlení, čili někde kolem 2 až 3 procent, se minimálně v nadcházejícím období asi nedostanou, přičemž je i diskutabilní, jestli vůbec někdy,“ uvedl Michal Hrbatý. „Stav na realitním trhu zůstává takový, že řada domácností na vlastní bydlení nedosáhne a dívá se po pronájmech. Poptávka po nájemním bydlení tedy zůstává vysoká, což ceny táhne mírně nahoru,“ dodal Michal Hrbatý.

Společnost UlovDomov.cz ukazuje prostřednictvím svého indexu rovněž měsíční platby za nájem porovnané se splátkami hypotéky při aktuálních sazbách a cenách za metr čtvereční. „Oproti konci roku hodnota indexu v několika případech mírně vzrostla. To nám ukazuje jednoduše to, že cena nemovitostí rostla rychleji než cena za nájem a pokles úroků hypoték nebyl dostatečně vysoký, aby toto dorovnal,“ uvedl Michal Hrbatý k hodnotám indexu, které se aktuálně pohybují od 1,1 u bytů 3+kk v Ostravě do 2,1 u bytu dispozice 2+kk v Praze. Na konci minulého roku se index přitom pohyboval od 0,8 do 2,0. Například v Praze tak hodnota indexu vzrostla u dispozice 2+kk z 2,0 na 2,1. V Ostravě pak z 0,8 u bytu 3+kk na 1,1.

Index UlovDomov.cz ilustruje, že pokud bychom si koupili v Praze byt po rekonstrukci v dobrém stavu, cena za metr čtvereční se bude pohybovat kolem 125,4 tisíce korun. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,02 procent ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 40 680 Kč. Index UlovDomov.cz u příkladu takového bytu říká, že aktuální platba za nájem může vycházet 2,1krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. Nutno dodat, že index už samozřejmě nezohledňuje vstupní náklady na úvěr ani fakt, že bydlení v nájmu na druhou stranu neznamená ukládání peněz do vlastního aktiva. Dle indexu UlovDomov.cz se náklady na vlastní a nájemní bydlení nejvíce přibližují v Ostravě, kde sledujeme hodnotu indexu od 1,1 do 1,5.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 1. čtvrtletí 2024 (v Kč)

	1+1	1+kk		2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	14 977		14 172	18 916	19 607	25 484	28 568
Brno	12 496		11 706	15 245	16 779	17 404	23 468
Ostrava	7 766		8 154	10 369	10 485	12 751	19 000
Plzeň	9 681		9 622	11 747	14 340	14 038	15 000
Olomouc	10 712		10 184	12 585	13 959	15 662	14 867

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q1 2024 a Q1 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	460 (3 %)	538 (4 %)	119 (1 %)	403 (2 %)	787 (3 %)	523 (2 %)
Brno	1 287 (11 %)	53 (0 %)	207 (1 %)	1 558 (10 %)	-840 (-5 %)	2 133 (10 %)
Ostrava	-295 (-4 %)	851 (12 %)	148 (1 %)	-831 (-7 %)	421 (3 %)	1 800 (10 %)
Plzeň	81 (1 %)	680 (8 %)	-47 (0 %)	1 831 (15 %)	42 (0 %)	-1 017 (-6 %)
Olomouc	1 330 (14 %)	571 (6 %)	372 (3 %)	833 (6 %)	1 103 (8 %)	-1 694 (-10 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q1 2024 s Q4 2023 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	368 (3 %)	-7 (0 %)	-1387 (-7 %)	-700 (-3 %)	647 (3 %)	-263 (-1 %)
Brno	671 (6 %)	-172 (-1 %)	-1 191 (-7 %)	704 (4 %)	-1 357 (-7 %)	1 167 (5 %)
Ostrava	16 (0 %)	194 (2 %)	98 (1 %)	-821 (-7 %)	293 (2 %)	407 (2 %)
Plzeň	167 (2 %)	719 (8 %)	-337 (-3 %)	1 698 (13 %)	-920 (-6 %)	-2 097 (-12 %)
Olomouc	513 (5 %)	-287 (-3 %)	91 (1 %)	290 (2 %)	857 (6 %)	-1 962 (-12 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka: Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov.cz
Praha	1+kk (40 m²)	1,9
	2+kk (60 m²)	2,1
	3+kk (80 m²)	1,9
Brno	1+kk (40 m²)	1,8
	2+kk (60 m²)	1,9
	3+kk (80 m²)	1,8
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,3
	2+kk (60 m²)	1,5
	3+kk (80 m²)	1,1
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,5
	2+kk (60 m²)	1,5
	3+kk (80 m²)	1,9
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,6
	2+kk (60 m²)	1,7
	3+kk (80 m²)	2,2

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 1Q 2024; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 2. dubnu 2024 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,02, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci