Realitní trh v ČR ve vzestupné fázi cyklu - zpráva o měnové politice | léto 2025 (příloha 1)

Realitní trh hraje v ekonomice významnou roli. Měnová politika ovlivňuje ceny nemovitostí zejména prostřednictvím nákladů dluhového financování.[1] V nich se promítá současné i očekávané budoucí nastavení základních úrokových sazeb ČNB.

Ceny nemovitostí v posledním roce výrazně rostou a skrze imputované nájemné se promítají do celkové inflace. Index cen bytových nemovitostí v prvním čtvrtletí 2025 meziročně vzrostl o 10 %, u nových bytů byl růst na úrovni 13 % a u starších bytů ve výši 9,3 %. Silně rostou i další cenové indexy (Graf 1). Obdobný vývoj je patrný v celé Evropské unii, Česká republika však patří mezi třetinu zemí s nejvyšším růstem cen nemovitostí.[2] Vývoj cen nemovitostí je z hlediska budoucího vývoje spojen se značnou nejistotou.

Reálné ceny bytů po poklesu v roce 2023, který byl prohlouben vysokou inflací, následně v průběhu roku 2024 a na počátku roku 2025 strmě vzrostly a překonaly maxima z roku 2022 (Graf 2). Vyšší růst cen bytů oproti růstu příjmů domácností se projevil ve zhoršení dostupnosti bydlení. Ceny bydlení rostou v relaci s příjmy a cenovou hladinou neobvykle rychle a viditelně nad dlouhodobými trendy. Ceny nemovitostí rostou rychleji i ve vztahu k tržním nájmům, u kterých byl ve druhém čtvrtletí pozorován meziroční růst na úrovni zhruba 6 %.

Graf 1 – Ceny rezidenčních nemovitostí výrazně rostou
meziroční změny v %, pramen ČSÚ

Graf 2 – Reálné ceny bytů převýšily maxima z roku 2022, dostupnost bydlení se v posledním období zhoršuje
indexy (2015 = 100), tečkovaně jsou zobrazeny dlouhodobé trendy, pramen ČSÚ

Vazba realitního trhu a ekonomického vývoje je hodnocena prostřednictvím cen nemovitostí a mezery výstupu. Propočty ukazují, že růst cen nemovitostí z pohledu načasování předbíhá mezeru výstupu (Graf 3). Nejvyšší korelace přesahující hodnotu 0,7 jsou pozorovány v situaci, kdy růst cen nemovitostí předchází růst ekonomické aktivity o tři čtvrtletí. Naopak růst spotřebitelských cen dosahuje nejvyšší korelace s mezerou výstupu až se zpožděním více než dvou let. Síla vztahu růstu cen nemovitostí a mezery výstupu se neliší pouze v načasování, ale je také závislá na aktuálním ekonomickém prostředí, a je tedy proměnlivá v čase. Graf 4 ukazuje, že síla vztahu je nižší (v některých případech i negativní) po nepříznivých šocích v ekonomice, jakými byly globální finanční krize v roce 2008 nebo období spojené s covidem. Silnější pozitivní vztah lze naopak pozorovat v obdobích ekonomických konjunktur.

Provedené analýzy perzistence vývoje cen nemovitostí naznačují, že současný růst cen je silně korelován s jejich vývojem v předešlých třech čtvrtletích. Zároveň však tento vztah není výrazně odlišný od vývoje spotřebitelských cen nebo dalších cenových indexů.

Graf 3 – Na hospodářský cyklus reagují ceny nemovitostí v předstihu
křížové korelace růstu cen bytů a inflace s mezerou výstupu (referenční proměnná), osa x: zpoždění a předstih ve čtvrtletích, výpočet ČNB

Graf 4 – Pozitivní vztah mezi růstem cen nemovitostí a mezerou výstupu nabírá na síle v obdobích konjunktur
korelace mezi růstem cen nemovitostí a mezerou výstupu, výpočet ČNB

V růstu cen nemovitostí se na straně poptávky projevuje zvyšování transakční aktivity na realitním trhu doprovázené strnulou nabídkou dokončených rezidenčních nemovitostí (Graf 5). Nákupy nových bytů se v rámci prvoprodejů (včetně budoucích realizovaných obchodů) výrazně zvyšují, a to v Praze i ve zbytku České republiky. V prvním čtvrtletí 2025 mezičtvrtletně vzrostly také investice domácností do obydlí. Jejich podíl na hrubém disponibilním důchodu dosahuje 10 %, což je přibližně úroveň předcovidového průměru. Dle šetření Evropské komise se zvýšil i podíl domácností, které zamýšlejí koupi nemovitosti v následujících dvanácti měsících. To naznačuje přetrvávající sílu poptávkových tlaků na realitním trhu doprovázenou svižným růstem příjmů. Na druhou stranu nabídková strana vykazuje značnou strnulost; počty dostupných nových bytů na trhu klesají, počty dokončených bytů jsou pod dlouhodobým průměrem a obdobný vývoj je patrný i u vydaných stavebních povolení, a to v Praze i v celé České republice. Nově zahájená výstavba se po předchozím útlumu sice začala postupně zvyšovat, z dlouhodobého hlediska je však poměrně nízká. Růst poptávky při strnulé nabídce tak přispívá k tlakům na růst cen nemovitostí.

Graf 5 – Prodeje nových bytů dále rostou, zatímco nabídka dokončených bytů je strnulá
počty transakcí nakoupených nových bytů a dokončené byty v daném období, pramen: Flat Zone, Dataligence, ČSÚ

Graf 6 – Poptávka po hypotékách svižně roste a jejich objemy jsou letos druhé nejvyšší v historii, ve vztahu k příjmům jsou na předcovidové úrovni
objemy hypotečních úvěrů v mld. Kč, poměry k hrubému disponibilnímu důchodu a úroková sazba z hypotečních úvěrů v % (pravá osa)

Oživení poptávky po nemovitostech je spojeno se zvyšující se úvěrovou aktivitou na hypotečním trhu (Graf 6), což je možné označit za cyklický faktor. Poptávka po úvěrech na bydlení se dle Šetření úvěrových podmínek dále zvýšila. Objemy hypoték v reálném vyjádření (očištěno o inflaci i ceny nemovitostí) a v poměru k hrubému disponibilnímu důchodu domácností dosahují hodnot blízkých předcovidovému období, které se vyznačovalo svižným růstem cen nemovitostí. Rostoucí poptávka po hypotékách je ovlivněna snížením úrokových sazeb z hypoték a očekáváním pokračujícího oživení realitního trhu doprovázeného zvyšujícími se cenami nemovitostí.

Jedním ze strukturálních faktorů růstu poptávky po rezidenčních nemovitostech jsou demografické aspekty. V letech 2011–2019 byly průměrné přírůstky obyvatel doprovázeny zhruba odpovídajícím počtem nově dokončených bytů, nesoulad byl však patrný v Praze a okolí. Zvýšená migrace zaznamenaná v posledních letech současně přispěla k výraznému nárůstu populace, který převyšoval počty dokončených bytů na celém území ČR (Graf 7). Uvedený vývoj může za určitých okolností vytvářet tlak na poptávku po nemovitostech. Počet bytů ve vlastnictví osob s trvalým bydlištěm mimo území ČR se zvýšil, jejich podíl na realitním trhu je však nízký a ve srovnání s rokem 2019 se významněji nezměnil, což je patrné i u počtu transakcí spojených s nákupy nemovitostí (Graf 8). To je však do jisté míry ovlivněno i skutečností, že oficiální zápisy v katastru nemovitostí zachycují pouze trvalé bydliště vlastníků a nikoli státní občanství. Podle údajů developerů a realitních kanceláří se nicméně cizinci podílejí na nákupech nemovitostí zhruba ze čtvrtiny.[3] Aktuální vzedmutí cen nemovitostí je sice primárně ovlivněno domácími poptávkovými faktory v prostředí strnulé nabídky, určitou roli však může sehrávat i zvýšená migrace zaznamenaná v posledních letech.

Graf 7 – Přírůstky obyvatel v posledních letech výrazně převyšují počty dokončených bytů
počty osob a bytů v tisících, pramen ČSÚ

Graf 8 – Počet bytů ve vlastnictví osob s trvalým bydlištěm mimo území ČR se zvýšil, jejich podíl na celkovém trhu je však nízký
počet bytů (v tisících) v ČR ve vlastnictví osob s trvalým bydlištěm mimo území ČR, podíly v %, pramen: Flat Zone, Dataligence, Český úřad zeměměřický a katastrální

Z hlediska nabídkové strany má odvětví stavebnictví poměrně významnou roli v ekonomice. Jeho podíl na hrubé přidané hodnotě českého hospodářství se v posledních deseti letech pohyboval lehce pod 6 %, na celkové zaměstnanosti byl přitom vyšší přibližně o 2 procentní body.[4] (Graf 9). To ukazuje na značnou pracovní náročnost tohoto odvětví. Jedním z důvodů klesající výstavby rezidenčních nemovitostí může být nepříznivá úroveň i vývoj produktivity práce ve stavebnictví, která v posledních letech výrazně klesala a zaostávala za produktivitou práce v celém národním hospodářství (Graf 10). V letech 2019–2024 produktivita práce ve stavebnictví propadla kumulativně o 22 % a u činností v oblasti nemovitostí o 33 %. V poklesu produktivity práce se odrážel růst počtu odpracovaných hodin při klesající reálné hrubé přidané hodnotě doprovázené nárůstem cen stavebních prací. Na druhou stranu pokles průměrných reálných náhrad zaměstnanců byl v uvedeném období výrazně nižší oproti propadu produktivity práce. Snížení reálných hodinových náhrad zaměstnanců ve stavebnictví dosáhlo mezi uvedenými lety 4,3 % a v činnostech v oblasti nemovitostí 9,1 % (v národním hospodářství snížení činilo 3,5 %). Reálné jednotkové mzdové náklady se tak v letech 2019–2024 zvýšily ve stavebnictví o 25 % a v činnostech v oblasti nemovitostí dokonce o 39 %.

Graf 9 – Stavebnictví je významným odvětvím ekonomiky s relativně vysokou pracovní náročností
podíly v %, pramen: národní účty ČSÚ

Graf 10 – Produktivita práce ve stavebnictví dlouhodobě zaostává za národním hospodářstvím a v posledních letech klesá
indexy (2005 = 100), hrubá přidaná hodnota ve stálých cenách na odpracovanou hodinu, pramen: národní účty ČSÚ

Nízká produktivita práce stavebních firem, ve které se může odrážet mimo jiné i pomalé stavební řízení a nedostatečné zohlednění bytových potřeb při územním plánování, je doprovázena poměrně umírněnou rezidenční výstavbou bytů. Počty dokončených bytů na tisíc obyvatel byly v roce 2024 v ČR ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi v blízkosti průměru (Graf 11). Podle materiálu ECB[5] se však většina zemí v posledním období potýká s nabídkovými problémy na realitním trhu rezidenčních nemovitostí. Počty dokončených bytů se ve vybraných evropských zemích v letech 2021–2024 v průměru snížily o 13 %, což odráželo řadu faktorů, mimo jiné i nárůst úrokových sazeb nebo zvýšené náklady na stavební produkci.[6] V mezinárodním srovnání se v rámci středoevropského regionu vymyká Polsko, ve kterém se postavilo o zhruba třetinu více bytů oproti průměru evropských zemí. Z hlediska počtu stavebních povolení se ČR nachází lehce pod průměrem, přitom ve většině zemí je počet stavebních povolení nižší než v roce 2019.

Graf 11 – Počty dokončených bytů v ČR jsou z hlediska mezinárodního srovnání blízko průměru
počty dokončených bytů na tisíc obyvatel, údaje za rok 2024, pramen: Euroconstruct, Eurostat

Graf 12 – Podíl malých a středních podniků na zisku je na realitním trhu nadprůměrný
podíly na hospodářském výsledku před zdaněním v daném odvětví a na celku v %, průměry v období 1Q2023–1Q2025, výběr 2 000 podniků s největším objemem aktiv, pramen: ČSÚ

Důvodem poměrně nízké produktivity práce může být i struktura firem ve stavebnictví a v činnostech v oblasti nemovitostí.[7] Podniky v těchto odvětvích se ve srovnání s podniky v celém národním hospodářství vyznačují výrazně vyšším podílem malých a středních firem, a to jak z hlediska jejich počtu, tak i podílu na zisku v daném odvětví (Graf 12). To na jedné straně může dokládat solidní konkurenční prostředí, na druhé straně však může přinášet fragmentaci nabídkové strany, přičemž malé firmy mají omezené možnosti realizace úspor z rozsahu či aplikace inovací zvyšujících kapitálovou vybavenost práce.

Celkově lze shrnout, že ceny rezidenčních nemovitostí se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu. Jejich svižný růst odráží zvyšující se poptávku po nemovitostech doprovázenou relativně strnulou nabídkovou stranou. Ceny nemovitostí z hlediska načasování spíše předbíhají mezeru výstupu a do jisté míry tak naznačují, že se ekonomika může nacházet ve fázi konjunktury. ČNB vývoj cen nemovitostí podrobně monitoruje a zohledňuje jejich dlouhodobý vliv na inflaci při rozhodování o nastavení měnové politiky.

---

[1] Podrobněji se tématu věnovala i příloha Realitní trh a ceny nemovitostí v České republice ze ZoMP podzim 2024.

[2] Viz též článek Developments in the recent euro area house price cycle, Economic Bulletin Issue 2, ECB, 2025.

[3] Jedná se o informace některých developerských společností a realitních kanceláří (Central Group, Svoboda & Williams), podrobněji např. Až čtvrtinu klientů tvoří cizinci, hlásí makléři. Zájem je o menší byty (též jako investice s cílem pronájmu včetně poptávky po starších nemovitostech k bydlení), a to především v Praze, nárůst je patrný i v Brně a ostatních krajských městech.

[4] V odvětví činností v oblasti nemovitostí se poměr na hrubé přidané hodnotě v celém národním hospodářství pohybuje na úrovni cca 12 % a na zaměstnanosti ve výši necelých 3 %. Do tohoto odvětví je však v národních účtech zahrnuto i tzv. imputované nájemné, které v roce 2024 činilo 681 mld. Kč, tj. cca 9 % celkové hrubé přidané hodnoty. Po očištění o imputované nájemné tedy podíl odvětví činností v oblasti nemovitostí v ekonomice i na zaměstnanosti činí shodně přibližně 3 %.

[5] Viz článek Developments in the recent euro area house price cycle, Economic Bulletin Issue 2, ECB, 2025.

[6] Podrobněji viz Housing under pressure: How politics, policy, and investment are shaping europe's housing future, Euroconstruct, April 2025.

[7] Blíže viz Leonardo D'Amico, Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko, William R. Kerr & Giacomo A.M. Ponzetto: Why has construction productivity stagnated? The role of land-use regulation, Working Paper 33188, National Bureau of Economic Research, November 2024.