Hypoteční úvěry - únor 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Hypotéky v prosinci uzavřely úspěšný hypoteční rok

Nejnovější statistická data České národní banky formálně uzavírají rok 2024. Prosinec minulého roku nám nadělil svátky pěkně doprostřed týdne a poslední měsíc roku tak byl přinejmenším o jeden pracovní týden kratší. To se na výsledku měsíce nutně musí projevit a také projevilo. Prosinec byl o něco slabší, než předchozí měsíce. Pokud ale uvážíme chybějící pracovní dny, nebyl výsledek nakonec vůbec tak špatný.

Celkový výsledek roku 2024 skončil na celkovém objemu přes 246 mld. Kč, což z něj dělá jeden z nejlepších roků jaké jsme kdy měli. Roli v tom sehrál obnovený zájem klientů o financování nemovitostí pomocí hypotečních úvěrů. Postupný, byť ne příliš rychlý, pokles úrokových sazeb také neuškodil. A důležitým parametrem byl také výrazný růst průměrné výše hypotečního úvěru.

A právě růst průměrné výše hypotéky bych já osobně označil za jedno z významných překvapení minulého roku. Za pouhých dvanáct měsíců průměrná hypotéka vzrostla z 3,37 mil. Kč na 3,87 mil. Kč - to je růst o plných 500 tis. Kč. Když si uvědomíme, že se jedná o zprůměrovanou hodnotu, je to změna skutečně pozoruhodná.

Objemy sjednaných hypotečních úvěrů v posledních letech

Úrokové sazby trochu klesají a trochu rostou aneb nula od nuly pošla

Téma úrokových sazeb nás provázelo celým minulým rokem. Zpočátku jsme plni optimismu čekali výraznější pokles, který se však nedostavil. Sazby sice klesaly, a klesaly víceméně setrvale celý rok, avšak byl to pokles pohříchu pomalý. Za dvanáct měsíců sazby poklesly celkem asi o 0,8 procentního bodu, což je sice příjemné, ale upřímně musím říci, že hlavně na počátku minulého roku jsem doufal v podstatně více.

Zdá se ale, že sazby se usazují na novém normálu a aktuálně se domnívám, že pokles v následujících měsících bude ještě pozvolnější, jestli vůbec nějaký. Cena tzv. úrokových swapů, od nichž se odvozují hypoteční úrokové sazby, již několik měsíců stagnuje a dokonce někdy i mírně roste.

Česká národní banka aktuálně snížila klíčové úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, ale tyto kroky měly v posledním roce na hypotéky jen minimální vliv a bude tak tomu i nyní. Nabídkové úrokové sazby někde kolem 4,8 % p.a. jsou aktuálně standard. Někdo samozřejmě získá lepší, někdo horší, ale shrnutí že „jsme mírně pod pět“ vystihuje situaci docela dobře.

Platební morálka hypotečních klientů

Důslednost ve splácení závazků plynoucích z hypotečních úvěrů měříme pomocí ukazatele tzv. nevýkonných úvěrů. Značíme je zkratkou "NPL" z anglického "non-performing loans".

Dobrá kvalita úvěrového portfolia je kriticky důležitým parametrem hypotečního trhu. Odvíjí se od ní ochota bank hypotéky poskytovat, přísnost požadavků kladených na klienta a v neposlední řadě také výše úrokových sazeb.

Platební morálka hypotečních klientů naštěstí zůstává již několik let naprosto ukázková. Říkám "naštěstí", ale štěstí s tím nemá co dělat. Je to bezesporu důsledek dobré úvěrové politiky bank a především velice nízké nezaměstnanosti. Lidé s hypotékou jsou typicky kvalifikovaní pracovníci a kvalifikovaní pracovníci nemají se získáváním práce absolutně žádný problém.

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů

Zdroj dat: Česká národní banka

Česká národní banka se vrátila ke snižování sazeb

Bankovní rada České národní banky na svém pravidelném zasedání rozhodla o snížení klíčových úrokových sazeb o 25 bazických bodů. Nová výše čtrnáctidenní repo sazby tak bude přinejmenším do příštího zasedání bankovní rady činit 3,75 %.

Pro střadatele, kteří mají vklady v bankách na spořicích účtech, to bude pravděpodobně znamenat, že jim jejich banka brzy oznámí snížení úrokové sazby a tedy menší výnos z vkladu.

Pro klienty zvyžující hypoteční úvěr to neznamená prakticky nic. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se nestanovují s ohledem na repo sazbu, ale na jiné, dlouhodobější sazby. Ty však již delší dobu stagnují či dokonce mírně rostou. Aktuální rozhodnutí bankovní rady na tom zřejmě nic nezmění.

Pro zajímavost připomenu, že v prosinci 2023 jsme měli repo sazbu na 7 %. Po asi čtrnácti měsících a deseti zasedáních bankovní rady jsme klesli na 3,75 % a stačí tedy jen málo, abychom se dostali na polovinu onoho sedmiprocentního maxima.

Dvoutýdenní repo sazba (vývoj od roku 1996)

Zdroj dat: Česká národní banka

Míra inflace (změna indexu spotřebitelských cen k předchozímu měsíci)

Zdroj dat: Český statistický úřad

Zdroj: Analýza hypotečního trhu Gepard finance, komentáře David Eim