Americká odvaha vs. evropská obezřetnost: Trumpova kauza znovu otevírá otázku přístupu k riziku v realitách - komentář

Kauza Donalda Trumpa, který čelí soudnímu verdiktu kvůli nadhodnocování svých nemovitostí s cílem získat lepší financování, znovu otevírá debatu o rozdílech mezi americkým a evropským přístupem k realitním investicím. Zatímco v USA jsou běžné odvážnější odhady a agresivnější finanční páka, evropský trh, včetně toho českého, je v tomto směru mnohem konzervativnější. I přesto může celá situace ovlivnit náladu investorů, zejména těch, kteří sledují globální dění a vnímají realitní trh jako provázaný ekosystém.

Z pohledu regulace je Evropa dlouhodobě přísnější. Zavádí robustní pravidla jako Basel IV či CRR III, které zpřísňují kapitálové požadavky a hlídají řízení rizik. Oproti tomu ve Spojených státech se aktuálně objevují snahy o částečné zmírnění regulatorního rámce, zejména u menších bank. To ovšem neznamená, že by americký finanční sektor postrádal dozor – jde spíš o rozdílný přístup k rovnováze mezi stabilitou a růstem. Zatímco Evropa se více soustředí na odolnost systému, USA historicky více podporují dynamiku trhu a vyšší míru individuální odpovědnosti investorů. Banky jsou tradičně i ochotnější podstupovat riziko výměnou za potenciálně vyšší výnos.

Výše LTV jako ukazatel rizikového apetitu

To se projevuje i v praxi, například v otázce výše LTV (loan-to-value). Ve Spojených státech se u komerčních nemovitostí pohybuje obvyklé LTV mezi 65–80 %, přičemž multifunkční bydlení běžně dosahuje 73 %, kanceláře a průmyslové nemovitosti kolem 68 % a tzv. bridge loans až 80 %. V České republice stanovuje Česká národní banka pro rezidenční hypotéky hranici 80 % (s výjimkou mladších žadatelů do 36 let, kde je limit až 90 %). U komerčních nemovitostí se výše LTV většinou drží mezi 54–71 %, což odráží výrazně opatrnější přístup místních bank a investorů.

S rostoucí inflací a úrokovými sazbami se v obou regionech mění pohled na realitní investice. Investoři stále častěji zvažují reálnou udržitelnost dluhu, stabilitu cashflow a návratnost vloženého kapitálu. Zatímco ve Spojených státech přetrvává apetit po rychlých nákupech a spekulacích na růst cen, Evropa se přiklání k důkladnějším analýzám a obezřetnějšímu výběru projektů.

Různorodost zdrojů a nástup crowdfundingu

Zajímavý rozdíl je i ve způsobu financování. V USA mají investoři přístup ke širokému spektru nástrojů – od tradičních bank, přes private equity fondy, až po REITs. V Evropě stále dominuje bankovní financování, doplněné o vlastní kapitál developerů a v posledních letech také o nové formy, jako je crowdfunding. Například v Česku roste zájem o investování do úvěrů zajištěných nemovitostmi přes platformy typu Investown. Tento model demokratizuje přístup k realitním investicím a umožňuje drobným investorům podílet se na trhu, který byl dříve dostupný jen velkým hráčům.

Trumpova kauza tak není jen americkým příběhem. Je připomínkou toho, jak zásadní je transparentnost, reálné oceňování majetku a konzervativní přístup k zadlužení. A přestože evropský trh zatím zůstává stabilní, je důležité nepolevovat v důslednosti a nadále pečlivě sledovat kvalitu projektů, udržitelnost návratnosti i rozložení rizik.

 Autor  komentáře: Alan Pock, spoluzakladatel a CEO Investown