Hypoteční úvěry - duben 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Hypotéky v březnu s výtečným výsledkem

Podle nejnovějších údajů České národní banky byl březen v oblasti hypoték výjimečně dobrým měsícem. Když pomineme rok 2021, který byl opravdu (snad až nezdravě) extrémní, tak objem hypotečních úvěrů sjednaných v březnu patří mezi nejvyšší objemy historie.

V měsíci březnu banky poskytnuly hypoteční úvěry v objemu asi 30,1 mld. Kč. Z toho 3,7 mld. (tedy něco přes 12 %) tvořilo refinancování. Takový podíl refinancování je spíše menší, než činí dlouhodobý průměr. Zdá se, a my v praxi to můžeme potvrdit, že banky se celkem snaží své klienty udržet a nedat jim důvody k refinancování. To je konec konců ideální řešení. Proč klienta dráždit horšími podmínkami, než jsou aktuálně na trhu a motivovat ho tak ke změně banky? Ideální je, když klient zůstává tam, kde je. Ovšem podmínkou je, že je u své banky spokojen. Tedy že si banka jeho věrnost a snad i jistou konzervativnost nevyloží jako impuls k realizaci vyšší marže.

Sazby opět o něco níže

Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů činila v březnu 4,75 % p. a. Meziměsíční změna o pouhých několik setin procentního bodu. Nula nula nic. Pokud se podíváme o rok zpátky, zjistíme, že za celý rok se sazby pohnuly dolů o asi 0,5 procentního bodu. To skutečně v průměru odpovídá o asi 4 setiny procentního bodu měsíčně. Málo, strašně málo. Ale v čase se to přece jen naskládá. I kapky vody, pokud mají dostatek času, vyhloubí do skály důlek.

V posledních týdnech banky začaly se sazbami opět pracovat trochu více. Několik bank sazby mírně snížilo, byť se jednalo o snížení o jednu či dvě desetinky procentního bodu. A čas běží jako splašený. Máme květen, za chvíli je půlka roku pryč a tímto tempem se letos dostaneme možná někam na průměr kolem 4,5 %. Na lepší sazby to zatím nevypadá.

Platební morálka hypotečních klientů

V únoru došlo v oblasti problematických hypotečních úvěrů k většímu skokovému nárůstu. Ovšem samozřejmě měřeno optikou vynikajících posledních měsíců a let, kdy jsme si zvykli na to, že objem a podíl tzv. nevýkonných úvěrů se pohybuje poblíž historických minim a pokud se mění, tak spíše k ještě lepšímu.

Byli jsme tedy zvědaví, jak se nevýkonné hypoteční úvěry zachovají v dalším měsíci. Zda se náhodou nejedná o počátek série zhoršení platební morálky hypotečních klientů. Na základě březnových čísel se to však nezdá být pravděpodobné. Z únorového nárůstu nevýkonných hypotečních úvěrů o asi 500 mil. Kč došlo v březnu k pohybu o asi 400 mil. Kč směrem dolů, čímž je únorový pohyb vzhůru prakticky vymazán.

Zasedání České národní banky

Bankovní rada České národní banky rozhodla na svém květnovém zasedání o snížení klíčových úrokových sazeb. Hlavní z nich – tzv. čtrnáctidenní repo sazba – tak poklesla na hodnotu 3,5 %. Dopad do úrokových sazeb spořicích produktů se dostaví brzy. V tomto ohledu banky většinou reagují svižně. Ale cenotvorba hypotečních úvěrů, kde bychom nějaké zlepšení podmínek uvítali, se od repo sazby přímo neodvíjí. Proto se v oblasti hypotečních úvěrů dá očekávat pokračující velice pozvolný pokles úrokových sazeb. Žádný skokový pokles na který by mělo smysl čekat, se však téměř jistě nedostaví. Pokud někdo má v plánu investovat do pořízení nemovitosti, tak čekat na lepší sazby a investici kvůli tomu odkládat, dnes nedává smysl. Ceny nemovitostí rostou rychleji, než co by se časem mohlo ušetřit na trochu nižší úrokové sazbě.

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů

Zdroj dat: Česká národní banka

Autorem komenáře je David Eim, Gepard Finance