Investice do realit jinak: dluhopisy přitahují úrokem, fondy stabilitou

Investování do nemovitostí už dávno neznamená jen kupovat byty či domy. Stále populárnější jsou cenné papíry navázané na realitní projekty, především firemní dluhopisy developerů a podílové listy nemovitostních fondů. Obě cesty umožňují podílet se na výnosech realitního trhu, ale každá funguje jinak a nese odlišná rizika. Jak se od sebe liší a na co si dát pozor při výběru?

Dluhopis vs. podílový list: dvě cesty k výnosu z nemovitostí

Dluhopis je v podstatě forma půjčky. Investor půjčuje peníze firmě (emitentovi) a za to dostává předem sjednaný fixní úrok . Například developerská společnost může vydat dluhopisy s úrokem 7 % ročně, aby financovala výstavbu nového projektu. Investory láká vidina pravidelného úroku a vrácení jistiny. Výnos dluhopisu je tedy pevně daný. Pokud vše jde dobře, investor získá zpět investovanou částku a právě oněch sjednaných 7 % ročně, ale nic navíc. A pokud developer zkrachuje nebo projekt nevyjde, může investor svou investici ztratit.

Oproti tomu podílový list nemovitostního fondu představuje podíl na celém majetku fondu, který vlastní různé druhy realit a investuje do více developerských projektů zároveň. Investor nemá pevně daný výnos, ale podílí se na zisku fondu, tedy na příjmech z pronájmu budov či z prodeje dokončených bytů. Zhodnocení jeho investice závisí na tom, jak si fond vede. Proto by se měl investor zajímat o historii fondu, jeho strategii i o to, zda jsou výsledky fondu dlouhodobě stabilní. V opačném případě musí investor počítat s možnou ztrátou investice.

Důležitá je také míra rozložení rizika . Držitel jednotlivého dluhopisu sází na jedinou firmu, případně jediný developerský projekt. Výjimkou není ani to, že developerská společnost splácí starší emise dluhopisů novými emisemi. U podílového fondu se případné problémy jednoho projektu projeví jen částečně, protože fond má v portfoliu více projektů a nemovitostí. „ Dluhopis je investice do jedné firmy nebo do jednoho projektu s omezeným výnosem, ale neomezeným rizikem,“ vysvětluje Hana Vyplelová, výkonná ředitelka společnosti IMOS development otevřený podílový fond. „Oproti tomu dobře spravovaný nemovitostní fond rozkládá riziko mezi více projektů, případně riziko snižuje zajištěným pronájmem svých nemovitostí. Cílem takového fondu je dosahovat stabilního zhodnocení majetku, “ dodává.

Jak prověřit rizikovost investice

Ať už se investor rozhodne pro koupi dluhopisu, nebo pro vstup do fondu, neměl by přehlížet rizikovost konkrétní investice . U dluhopisu je prvním krokem prověrka emitenta , tedy firmy, která si peníze půjčuje. Důvěryhodný emitent by měl mít historii úspěšných projektů, transparentní účetnictví a realistický podnikatelský plán. „ Než koupím dluhopis, zajímá mě hlavně, kdo za ním stojí, jakou má historii a jakou má reputaci. Důležité je také, jestli je dluhopis určený na konkrétní projekt, nebo na ‚obecné‘ rozvojové aktivity a zda je dluhopis zajištěný nemovitostmi či ručením, “ upozorňuje Hana Vyplelová. Pokud dluhopis nemá žádné zajištění, nese investor veškeré riziko.

Vyplatí se rovněž zjistit, zda má emise schválený prospekt ČNB . Pokud se emitent této povinnosti vyhnul (u emisí do 25 milionů Kč není prospekt potřeba), není nad jeho sliby žádný dohled a opatrnost je na místě.

U podílových fondů je třeba zaměřit se hlavně na investiční strategii a aktiva fondu – zda sází na jediný projekt, nebo zda drží desítky pronajatých nemovitostí a realizuje různorodé projekty. Dále je klíčové, zda fond podléhá regulatornímu dohledu . „Eliminovat riziko pro investora je možné investicí do fondu, který je zapsán v seznamu ČNB a spravuje ho licencovaná investiční společnost. Majetek fondu navíc kontroluje nezávislý depozitář, typicky banka, která hlídá, že je s majetkem fondu nakládáno správně,“ vysvětluje Vyplelová.

Výhody konzervativního fondu v praxi

Investice prostřednictvím otevřeného podílového fondu může být vhodná pro ty, kteří hledají konzervativnější a dlouhodobé zhodnocení bez dramatických výkyvů. Riziko je diversifikováno mezi více oblastí (výstavba několika projektů, vlastní pronajímané nemovitosti). Otevřený podílový fond umožňuje investorům pravidelný odkup podílových listů za aktuální hodnotu, což zajišťuje určitou likviditu. Investor se zároveň nemusí starat o provoz nemovitostí ani řešit prodej bytů, vše za něj obstarává profesionální tým.

Další předností je důraz na dlouhodobé plánování . Developerské projekty mají cykly v řádu několika let a dobře řízený fond si dopředu připravuje půdu pro budoucí výstavbu. „V našem fondu plánujeme projekty tak, aby na sebe plynule navazovaly. Aktuálně máme zajištěna povolení pro výstavbu zhruba 800 bytů a projekty v přípravě na více než deset let dopředu. Také stavíme v různých městech a naše výstavba obsahuje nejen bytové, ale i administrativní, retailové a výrobní projekty,“ uvádí Hana Vyplelová strategii fondu IMOS development OPF. Zároveň některé fondy dokážou těžit ze stabilních příjmů z nájmů. „ Ve vlastním portfoliu máme přes 130 tisíc metrů čtverečních pronajatých ploch pro více než 1000 nájemců. Tyto nemovitosti generují příjem, který pomáhá překlenout období přípravy projektů a zajistit stabilní růst našeho fondu, “ doplňuje Vyplelová.

Příklad fondu IMOS development OPF podle ní ukazuje, jak může vypadat bezpečnější a atraktivní forma investice do realit . „ Kombinace reálných aktiv v podobě budov a pozemků a přísného dohledu regulátora nabízí investorům jistotu podílu na nemovitostech. V době, kdy některé dluhopisy lákají na pohádkově vysoké úroky za cenu vysokého rizika, je cenné mít část portfolia uloženou v osvědčeném fondu se stabilní historií a podloženém skutečnými aktivy. My možná pohádkové zhodnocení nenabízíme, ale i tak je velmi zajímavé a doplněné jistotou, “ dodává ředitelka.