Jak financovat nemovitost ve Španělsku: Praktický průvodce pro české kupce

Zvažujete koupi nemovitosti ve Španělsku a přemýšlíte, jak ji nejlépe financovat? V druhém dílu podcastu hypotalks od hyponamíru.cz zjistíte, proč dnes španělské banky českým klientům hypotéky neposkytují, jaké možnosti nabízí české finanční instituce, a jak celý proces – od rezervace až po vybavení apartmánu – zvládnout bezpečně, efektivně a bez stresu. Vysvětlíme vám také nová pravidla pro krátkodobé pronájmy, provozní náklady či právní garance, které vám pomohou investovat chytře a s jistotou.

Hypotéka na španělskou nemovitost? Pro Čechy zatím ne

Ačkoli poptávka po španělských nemovitostech roste, čeští zájemci se dnes potýkají s jednou zásadní překážkou – španělské banky aktuálně neposkytují hypotéky občanům České republiky. Důvodem je měnové riziko plynoucí z odlišné měny (koruna vs. euro). Zatímco Slováci s eurem mohou žádost podat, Češi jsou pro banky komplikovanější a proces zůstává uzavřený.

„V tuto chvíli je to pro Čechy téměř neprůchodné – dokumentace v češtině, kurzová rizika a další faktory způsobily, že banky v podstatě zastavily schvalování hypoték českým klientům,“ vysvětluje Radek Řezáč z Rincon Property.

Řešení? Česká hypotéka se zástavou v tuzemsku

Jedinou reálnou cestou tak zůstává využití české hypotéky se zástavou nemovitosti v České republice. Proces je výrazně jednodušší, pokud klient už dopředu spolupracuje s realitní kanceláří a hypotečním specialistou.

„Klient, který přiletí už připravený, s vyřešeným financováním, je pro celý proces obrovská výhoda. Vyhne se stresu i časovému tlaku ze strany developerů,“ potvrzuje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.

Připravte si financování před cestou

Nečekejte, až si vyberete vysněný apartmán. Největší chybou je přijít o nemovitost kvůli nedořešenému financování. Developeři často drží rezervaci pouze 2–3 dny, a pokud kupující nestihne složit zálohu a doložit zdroje financí, nemovitost propadne dalšímu zájemci.

Rezervace a právní proces: krok za krokem

Po výběru nemovitosti se skládá rezervační záloha (většinou 6–13 000 EUR). Záloha bývá nevratná, výjimkou je neúspěšná kontrola původu peněz. Následně klient dodává daňová přiznání či výplatní pásky a vstupuje do procesu skrze advokátní kancelář ve Španělsku – obvykle s českým kontaktem.

Kompletní servis včetně vybavení

Zákazníci se nemusí starat ani o vybavení. Realitní kancelář nabídne 3D vizualizaci, různé cenové úrovně nábytku i kompletní zařízení apartmánu – od skleniček po povlečení. Střední třída výbavy vychází na cca 8 000 EUR. Za klienta je rovněž vyřízena registrace k dani, připojení vody, elektřiny či internetu.

Komunitní poplatky a účast na schůzích SVJ

Měsíční provozní náklady včetně komunitních poplatků (bazén, zahrada, elektřina) se běžně pohybují do 200 EUR. Pokud nemůžete na schůzi SVJ přiletět, zajistí hlasování za vás zplnomocněný zástupce. Tato služba stojí cca 100–120 EUR.

Omezení pronájmů: novela zákona od dubna 2025

Nová legislativa dává SVJ pravomoc omezit krátkodobé pronájmy, a to i konkrétním bytům. Cílem není zákaz, ale regulace typu „minimálně 4 noci“ či požadavek 20% příplatku na komunitní služby. I proto se doporučuje investovat do projektů, kde developeři přímo počítají s možností komerčního využití.

Výběr lokality, rizika a návratnost investice

Starší nemovitosti mají horší návratnost, slabší vybavení a často chybí parkování. Novostavby přinášejí vyšší příjmy z pronájmu, garance a lepší klientelu. Výběr je ale třeba ladit i s okolním územním plánem.

„Náš klient musí vědět, co před jeho bytem v budoucnu může vyrůst – výhled na moře je luxus, o který nechcete za dva roky přijít,“ upozorňuje Radek Řezáč.