Proč nestavíme vyšší mrakodrapy? A proč bychom měli?

Vysoké budovy, zdánlivý symbol technické pokročilosti a urbanistického rozmachu, jsou ve skutečnosti mnohem nižší, než by mohly být. V článku Why skyscrapers are so short od Briana Pottera je rozkódován fascinující trojúhelník mezi tím, co můžeme postavit (fyzicky), co se vyplatí postavit (ekonomicky) a co nám je dovoleno postavit (legálně). A právě to poslední často rozhoduje*. 

Na začátku každé nové technologie máme technická omezení – první auta jela maximálně 20 km/h, první výškové budovy neměly výtahy, a proto nebylo praktické stavět do výšky. Jakmile se ale technologie zlepší a překoná základní fyzikální limity, narazí na limity ekonomické. A když se překonají i ty – díky poklesu cen, škálovatelnosti nebo lepší infrastruktuře – začíná se ozývat veřejnost a do hry vstupují regulace. Tento vývoj se přesně odehrál i u mrakodrapů. 

Až do konce 19. století se stavělo z cihel, takže čím vyšší dům, tím tlustší musely být nosné zdi dole – někdy až 4,5 metru, což omezovalo využitelný prostor. Pak přišla revoluce ve formě ocelového skeletu a bezpečných výtahů. Výtah paradoxně nejen zjednodušil přístup nahoru, ale úplně obrátil hodnotovou mapu: zatímco dříve byly horní patra levnější (víc schodů), po výtazích se stala prémií (lepší výhled, klid od ulice). Ocel umožnila stavět do výšky bez přetěžování základů. Výsledkem byly první skutečné mrakodrapy v New Yorku a Chicagu. 

Ale proč tedy nestavíme míli vysoko, když to jde? Technologicky bychom mohli. Inženýři už ve 30. letech uvažovali o věži vysoké přes 1,5 km. Dnes víme, že čistě staticky bychom mohli postavit budovu i 3 km vysokou – pokud bychom řešili problém se smykem, větrem a výkyvy, které rostou exponenciálně s výškou. Fyzikální limit tu tedy není zásadní překážkou.   

Hlavní brzda je ekonomická. S každým dalším patrem se zvyšuje složitost – větší spotřeba výtahů, nutnost masivního základu, náročné systémy klimatizace, vyšší tlak vody… A právě výtahy jsou limitujícím faktorem. Čím vyšší dům, tím víc šachet, které zabírají drahocenný prostor. Existují sice triky (dvojité výtahy, přestupní patra), ale náklady stoupají rychleji než výnosy. 

Pro developera se tedy nevyplatí jít moc vysoko – tzv. ekonomická výška se často pohybuje kolem 60–70 pater. Nad tuto výšku jdeme jen pro efekt – status, marketing, světový rekord. Například Burdž Chalífa má skoro třetinu výšky jako nevyužitelný prostor. 

Když už se technologie a ekonomika domluví, přijdou regulace – často motivované estetikou, bezpečností nebo ochranou “charakteru města”. Paříž a Washington mají přísné výškové limity. Londýn zase hlídá, aby z určitých míst bylo vidět na St. Paul’s Cathedral. A jinde se reguluje tzv. FAR (Floor Area Ratio) – kolik metrů čtverečních můžete postavit vzhledem k velikosti pozemku. 

Často vznikají optimalizační monstra, jako tzv. “5+2 podium” – v USA běžný model, kde dvě patra betonového základu (parkoviště) nesou pět pater dřevěného bydlení – přesně na limit toho, co zákony dovolují bez složitějšího povolování. 

Když ekonomové spočítali, kolik by stála další patra v New Yorku a kolik by z nich šlo vydělat, zjistili, že by se to dvojnásobně vyplatilo – kdyby nebylo právních omezení. Jinými slovy: stavíme méně, než bychom mohli, a tím vytváříme nedostatek.  To škodí všem – zvyšuje ceny bydlení, snižuje produktivitu měst a omezuje pozitivní efekty aglomerace (víc lidí, víc nápadů, víc obchodních příležitostí). A co je nejhorší – nevyužíváme kapacitu, kterou už dnes máme.  

David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny

*https://davidnavratil.substack.com/p/proc-nestavime-vyssi-mrakodrapy-a