Nájemní trh reaguje na bytovou krizi v Česku: rostou ceny, mění se struktura i požadavky nájemců

Český trh nájemního bydlení prochází v posledních letech dynamickým vývojem. Rostou ceny nájmů, mění se struktura nájemníků i jejich požadavky, významně se zvyšuje poptávka po moderních nájemních projektech a přibývá developerů se zájmem o projekty typu build-to-rent (BTR). Vyplývá to ze závěrů diskuzního setkání pořádaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), na kterém se potkali přední odborníci z řad developerů, investorů, správců nemovitostí a analytiků trhu.

Podle nejnovějších dat prezentovaných Vítem Souralem ze společnosti Flat Zone rostou ceny nájemních bytů meziročně v průměru o čtyři procenta. Praha představuje 42 procent celkové nabídky nájemních jednotek v Česku. „Zajímavým trendem je, že přestože cena za metr čtvereční meziročně vzrostla o čtyři procenta, celková cena pronájmu se zvýšila jen o 2,7 procenta. To je způsobeno rostoucím podílem malometrážních bytů,“ upozornil Vít Soural a doplnil, že největší nabídka bytů k pronájmu je aktuálně v obvodech Praha 5, 2, 4 a 9.

Nabídková cena novostaveb určených k prodeji se za poslední rok zvýšila o deset procent. V segmentu starších bytů rostou prodejní ceny ještě výrazněji – meziročně o 13 procent. Zvyšující se ceny přitom doprovází značný pokles celkové nabídky bytů na sekundárním trhu. „Na trhu ubývá bytů vhodných k investici. Investoři často jednají pod vlivem emocí, přeplácí se a neprovádí dostatečnou analýzu nemovitostí, které pořizují,“ uvedl David Bureš ze společnosti Bureš & partneři, která se specializuje na vyhledávání a správu investičních bytů.

Individuální investoři podle Bureše zpravidla vlastní nejčastěji do tří bytů, přičemž chyby často spočívají v nedostatečné kontrole parametrů pořizovaných nemovitostí a zanedbávání profesionální správy. „Efektivní správa nemovitostí je především o prevenci problémů – klíčové je důkladné prověření nájemníků i nemovitostí. Profesionálně spravované byty vykazují výrazně nižší míru problémů i lepší ekonomickou výkonnost,“ dodal Bureš.

Podle Jiřího Pácala, člena správní rady ARTN a ředitele společnosti Central Europe Holding, jsou reálné uzavřené nájmy zhruba o třetinu nižší než ceny, které uvádějí veřejné nabídky. „Až 80 procent nájemních smluv se uzavírá mimo veřejně dostupné inzertní portály. Majitelé bytů preferují osobní doporučení, což vytváří určitý nesoulad mezi inzerovanými a skutečně uzavřenými cenami,“ vysvětlil Pácal.

Ten také upozornil na historický vývoj trhu – od privatizace bytového fondu v 90. letech se výrazně zmenšila role měst v oblasti dostupného bydlení. „Současné problémy s dostupností bydlení jsou důsledkem dřívějších politických rozhodnutí. Stát dlouhodobě podporoval vlastnické bydlení, což vedlo k fragmentaci a nedostatečné kapacitě nájemního trhu,“ vysvětlil Pácal a zdůraznil potřebu větší flexibility nájemních smluv, například zavedením možnosti uzavírání smluv na dobu neurčitou s výpovědí bez udání důvodu nebo z důvodů sjednaných, třeba i s delší výpovědní dobou než tři měsíce.

Nájemní bydlení se v Česku stává stále profesionálnějším segmentem, což na diskuzním setkání ARTN potvrdil Rudolf Kraina, ředitel společnosti Trigema Rental. Její nájemní projekty Fragment a Lihovar ukazují rostoucí podíl zahraničních nájemníků. „V projektech, jako jsou Fragment nebo Lihovar, tvoří zahraniční klienti více než 60 procent obyvatel. Nájemníci mají stále vyšší nároky na vybavení a kvalitu služeb – požadují plně vybavené byty, kvalitní správu objektů, silnou wifi, a především flexibilitu při změně životních situací,“ řekl Kraina. Doporučil také, aby developerské projekty kladly důraz na důslednou individuální péči, kvalitní recepční služby a moderní technologie, které nájemníci stále častěji očekávají jako samozřejmost.

Developerské společnosti začínají intenzivně vstupovat do segmentu BTR projektů, tedy rezidenčních nemovitostí přímo určených k dlouhodobému pronájmu. Podle Marcela Sourala, člena správní rady ARTN a předsedy představenstva skupiny Trigema, se ukazuje, že klíčem k úspěchu těchto projektů je kombinace kvalitní lokality s vynikající dopravní dostupností, moderních technologií, a především správně nastaveného ekonomického modelu.

„U standardních nájemních projektů lze dosáhnout hrubého výnosu kolem čtyř až pěti procent ročně. Prémiové projekty, jako je například Fragment, dosahují výnosu pěti až šesti procent ročně. Díky správné finanční strategii jsme původně plánovanou návratnost přesahující 20 let zkrátili na zhruba 16 let,“ řekl Soural a dodal, že důležitým faktorem pro úspěch je dostupnost financování za přijatelných úrokových podmínek. Například u projektu Fragment využívá skupina Trigema financování v eurech s úrokem okolo čtyř procent.

Diskutující se shodli, že pro další pozitivní vývoj nájemního trhu v Česku je zásadní spolupráce soukromého sektoru, veřejné správy a flexibilní legislativní prostředí, které umožní pružně reagovat na měnící se potřeby nájemníků a investorů. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí hodlá nadále podporovat tento dialog a aktivně přispívat k rozvoji dostupného a kvalitního nájemního bydlení v České republice.