V prvním čtvrtletí roku 2025 pokračovalo oživení hypotečního trhu započaté v roce 2024. - Hypoteční úvěry a úvěrové ukazatele

Bankovní rada ČNB nezměnila nastavení horních hranic úvěrových ukazatelů

Bankovní rada rozhodla o zachování horní hranice úvěrového ukazatele LTV na úrovni 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let financující si vlastní bydlení.^[2] Zároveň ponechala v platnosti doporučení^[3], aby žádný hypoteční úvěr nepřekročil hodnotu LTV ve výši 100 % a úvěry poskytnuté s LTV nad 80 % se posuzovaly vysoce obezřetně. Apeluje na poskytovatele, aby neobcházeli nastavení horní hranice ukazatele LTV poskytováním dodatečných úvěrů k financování akontace žadatele o hypoteční úvěr a aby nové úvěry určené k pořízení další nemovitosti či k pronájmu nezahrnovali do zákonné objemové výjimky.

Horní hranice ukazatelů DTI a DSTI ponechala bankovní rada deaktivované. Na krátkodobém výhledu nepředpokládá výrazný nárůst cyklických ani strukturálních systémových rizik plynoucích z hypotečního trhu nad rámec rizik omezovaných nastavením úvěrového ukazatele LTV a doporučovanými pravidly. Dlouhodobě však upozorňuje poskytovatele, aby vysoce obezřetně posuzovali všechny žádosti o úvěry s DSTI nad 40 % a DTI nad osminásobek čistého ročního příjmu, u nichž analýzy ČNB indikují vyšší riziko selhání. Stejně tak doporučuje neposkytovat úvěry se splatností přesahující horizont ekonomické aktivity spotřebitele či životnosti nemovitosti (a zpravidla nejvýše 30 let).

Stávající nastavení odráží snahu ČNB působit preventivně vůči potenciálně nadměrnému růstu objemu úvěrů s vyššími riziky v podmínkách klesajících klientských úrokových sazeb a rostoucích cen obytných nemovitostí při trvající strukturální nerovnováze nabídky a poptávky na trhu bydlení.

ČNB charakteristiky úvěrů poskytnutých nad každou z uvedených hranic a ostatní doporučená pravidla sleduje a jejich příspěvek k systémovému riziku detailně analyzuje a nejméně jednou za šest měsíců vyhodnocuje.^[4]

Objem sjednaných hypotečních úvěrů byl ovlivněn zejména růstem cen obytných nemovitostí

V prvním čtvrtletí roku 2025 pokračovalo oživení hypotečního trhu započaté v roce 2024. Objem čistých nově sjednaných hypotečních úvěrů dosáhl 65,3 mld. Kč, což bylo

Tab. 4.3 Přehled makroobezřetnostních nástrojů využívaných k omezení systémových rizik plynoucích z hypotečního trhu k červnu 2025

Nástroj	Nastavení
Zákonná horní hranice	LTV 80 % (resp. 90 %) s 5% objemovou výjimkou
Hranice obezřetnosti dle Doporučení	DTI nad 8násobek DSTI nad 40 % LTV nad 80 %
Horní hranice dle Doporučení	LTV 100 %
Vybraná další ustanovení z Doporučení	Ověřit schopnost spotřebitele splácet úvěr při zhoršených podmínkách (zátěžový test) Omezení splatnosti na horizont ekonomické aktivity (zpravidla nejvýše 30 let) Neposkytovat úvěry s nestandardním průběhem splácení Nevyužívat objemovou výjimku u úvěrů k financování nemovitostí k pronájmu a dalších obytných nemovitostí pro vlastní bydlení

 

Graf 4.15 Čisté nově sjednané bankovní úvěry na bydlení

v mld. Kč; údaje zahrnují i navýšení stávajících úvěrů; hypoteční úvěr spadá do kategorie úvěrů na bydlení

 

o 30,3 mld. Kč více než ve stejném období předchozího roku (Graf 4.15). Za tímto vývojem stál jak růst průměrné výše úvěrů (Tab. 4.2 CB), a tedy i cen obytných nemovitostí, tak počet nově sjednaných úvěrů, který se dostal na svůj historický průměr (Graf 1.21 a Graf 4.16). Na celkovém počtu transakcí s obytnými nemovitostmi se převody bytů a rodinných domů financovaných hypotečním úvěrem podílely ve stejném období zhruba z poloviny (Graf 4.17).

 

Z regionálního pohledu zůstala hypoteční úvěrová aktivita koncentrována zejména v Praze a Středočeském kraji (Graf 4.2 CB). V roce 2024 tvořily tyto dva kraje dohromady 41 % celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a v prvním čtvrtletí 2025 tento podíl dále narostl. Z pohledu účelu stále převládaly úvěry určené k nákupu obytné nemovitosti. Po výrazném útlumu v letech 2022– 2023 byl však v prvním čtvrtletí 2025 patrný mírný nárůst úvěrů poskytnutých za účelem výstavby a rekonstrukce nemovitostí (Graf 4.3 CB).

Hypoteční úvěrová aktivita se i na počátku roku 2025 koncentrovala u domácností s nadprůměrnými příjmy. Rostoucí ceny obytných nemovitostí a pouze pozvolný pokles úrokových sazeb (část 1) omezovaly dostupnost hypotečních úvěrů pro domácnosti s nižšími příjmy (Graf 4.18). Uvedený vývoj je patrný také z výše nově sjednávaných úvěrů, která mezičtvrtletně vzrostla o 8 % na 3,9 mil. Kč, a z průměrného čistého měsíčního příjmu žadatelů o úvěr pohybujícího se okolo 93 tis. Kč (Tab. 4.2 CB).

K plošnému uvolňování úvěrových standardů ze strany poskytovatelů nedocházelo

I přes rostoucí výši úvěrů v prvním čtvrtletí roku 2025 mírně poklesla průměrná i mediánová hodnota ukazatele DSTI a dosáhla úrovně 37,7 %, resp. 38,7 %

(Tab. 4.2 CB, Tab. 4.3 CB). Hodnotu ovlivnily jak klesající úrokové sazby, tak vyšší deklarované příjmy v žádostech o úvěr.

V souladu s vývojem průměrné a mediánové hodnoty a očekáváním ČNB mírně klesl v posledních dvou čtvrtletích i podíl úvěrů s DSTI nad 40 % (Graf 4.19). Ve struktuře této kategorie úvěrů však bylo nadále relevantní zastoupení rizikovějších úvěrů s DSTI nad 50 %

(Graf 4.4 CB), kterých bylo sjednáno v prvním čtvrtletí 2025 v celkovém objemu 12,6 mld. Kč (2,2 tis. ks). Mediánový čistý příjem žadatelů v této kategorii dosahoval téměř 90 tis. Kč. Nad hranicí 60 % se úvěry sjednávaly jen sporadicky (Graf 4.4 CB).

Nadále se zvyšoval podíl úvěrů s DTI přesahujících hodnotu osminásobku čistého ročního příjmu.^[5] Od počátku roku 2024 k tomuto vývoji přispíval postupný nárůst úvěrů s DTI vyšším než 9 (Graf 4.20). Jejich sjednaný objem v prvním čtvrtletí 2025 činil 2,9 mld. Kč (464 ks), přičemž charakteristiky úvěrů byly obdobné jako u kategorie úvěrů s DSTI nad 50 %.

Podíl nově sjednaných hypotečních úvěrů s LTV nad 80 % se v prvním čtvrtletí 2025 i nadále pohyboval okolo 18 % (Graf 4.21). Většinu těchto úvěrů tvořily úvěry s LTV ve výši 89–90 % sjednané s žadateli mladšími 36 let. Úvěry s LTV nad 90 % se vyskytovaly jen výjimečně a v souladu s doporučením ČNB nebyl sjednán žádný úvěr s LTV nad 100 %. Zákonem stanovená 5% objemová výjimka umožňující překročení horní hranice LTV nebyla v prvním čtvrtletí 2025 plně využita. Podíl úvěrů v objemové výjimce zůstal na agregátní úrovni v blízkosti 1,6 % (Graf 4.7 CB). Výjimku využili především žadatelé ve věku 36 a více let s mediánovým čistým měsíčním příjmem ve výši 76,5 tis. Kč a mediánovým DTI a DSTI na úrovni 5,4násobku ročního příjmu, respektive 39 %. Celkem bylo v objemové výjimce sjednáno 177 hypotečních úvěrů o objemu 0,88 mld. Kč.

Systémová rizika plynoucí z hypotečního trhu se prozatím výrazně nezvýšila

V prostředí snižující se dostupnosti bydlení pro průměrnou domácnost (část 1, Graf 1.12) se úvěrové standardy bank v souhrnu od posledního vyhodnocení příliš nezměnily, respektive nedošlo k plošnému rozvolnění, které by mělo za následek nárůst systémových rizik (Tab. 4.2 CB, Tab. 4.3 CB). Patrný je rostoucí zájem o pořízení nemovitosti na investici, přičemž tyto úvěry vykazují v průměru mírně rizikovější charakteristiky, a to z pohledu DSTI i DTI.

Podíl hypotečních úvěrů sjednaný nad obezřetnými hranicemi doporučovanými ČNB (tj. DSTI nad 40 % a DTI nad 8 čistých ročních příjmů, resp. DSTI nad 40 % a LTV nad 80 %) v prvním čtvrtletí roku 2025 vzrostl a dosáhl na celkové čtvrtletní produkci téměř 13 %, resp. 10 % (v objemu 7,93 mld. Kč, tj. 1,3 tis. ks, resp. 5,96 mld. Kč, tj. 1,2 tis. ks). Podíl úvěrů s rizikovějšími charakteristikami v kategorii s DSTI nad 50 % a DTI nad 9, resp. s DSTI nad 50 % a LTV nad 80 % rovněž vzrostl, ale s 4%, resp. 5% podílem na čtvrtletní produkci prozatím nedosáhl systémově významného rozsahu (Graf 4.22). Nezanedbatelnou část těchto kategorií tvořily úvěry za účelem pořízení nemovitosti na pronájem a dalšího vlastního bydlení.

Informaci o stupni rozvolnění úvěrových standardů poskytuje i indikátor obezřetné dosažitelnosti bydlení (Graf 4.23).^[6] Jeho kladné hodnoty obecně ukazují, zda domácnosti ve sledovaném období sjednávaly hypoteční úvěry s účelem na pořízení nemovitosti ve výši přesahující udržitelnou úroveň ve vztahu k jejich příjmům, čímž se potenciálně vystavily zvýšenému riziku selhání. Mediánová hodnota tohoto indikátoru se stabilně nachází v záporném pásmu. U většiny hypotečních úvěrů se zvýšenými hodnotami (Graf 4.23, 90. percentil) nedošlo v posledním roce k růstu hodnoty indikátoru. Průměrné hodnoty DSTI (52,5 %) a DTI (7,2násobek) těchto úvěrů se přitom výrazně nevychylovaly od průměrných hodnot všech úvěrů.

Graf 4.20 Čisté nově sjednané hypoteční úvěry s DTI nad 8 podíl úvěrů na nově sjednaném objemu v daném čtvrtletí v %

Graf 4.21 Čisté nově sjednané hypoteční úvěry s LTV nad 80 %

podíl úvěrů na nově sjednaném objemu v daném čtvrtletí v %; graf poskytuje informaci o aktuálním vývoji přijímaných rizik z pohledu ukazatele LTV, nikoli o formálním plnění či neplnění závazných horních hranic ukazatele LTV

 

 

Některé makrofinanční indikátory naznačují potenciální nárůst systémových rizik v budoucnu

K celkovému vyhodnocení systémových rizik plynoucích z poskytování hypotečních úvěrů ČNB používá i složené indikátory vnímání rizik (Graf 4.24). Ty zachycují napětí na trhu bydlení prostřednictvím vybraných makrofinančních ukazatelů (Graf 4.8a–h CB), přičemž vyšší hodnota indikátorů odráží vyšší tržní napětí. Dlouhodobě vychýlené jsou poměrové ukazatele cen bytů a příjmů, resp. nájmů (Graf 4.8e–f CB) a ukazatel výše úvěrů a příjmů (Graf 4.8g CB). Vzhledem ke strukturální nerovnováze na trhu bydlení v ČR (část 1), která se projevuje především omezenou nabídkou obytných nemovitostí, existuje v krátkém horizontu jen malá pravděpodobnost hlubší cenové korekce (Graf 9 CB). Návrat výše zmíněných poměrových ukazatelů směrem k dlouhodobým průměrům tak ČNB na krátkodobém horizontu neočekává. Indikátor odchylky od dlouhodobého průměru by tak měl zůstat zvýšený i v blízké budoucnosti. Současně se do něj dle projekce ČNB konzistentní s jarní prognózou promítne nárůst dynamiky objemu hypotečních úvěrů (Graf 4.8a CB) a v souladu s tímto vývojem i nárůst zadluženosti domácností (Graf 4.8d CB).

ČNB bude tento vývoj detailně monitorovat a vyšší dynamiku úvěrů posuzovat zejména v kontextu plošné uvolněnosti úvěrových standardů ze strany poskytovatelů hypotečních úvěrů. V případě, že poskytovatelé budou výrazněji rozvolňovat úvěrové standardy, což by mohlo vést k vyššímu nárůstu nově sjednaných hypotečních úvěrů s rizikovějšími charakteristikami, je bankovní rada připravena změnit své doporučení či opětovně aktivovat horní hranice úvěrového ukazatele DTI a/nebo DSTI.

Kvalita portfolia hypotečních úvěrů bank zůstává relativně vysoká

Ačkoliv se míra selhání úvěrů domácnostem na bydlení mírně zvýšila (část 1, Graf 1.22), podíl úvěrů v selhání zůstává poblíž historicky nejnižších úrovní a podíl úvěrů se zvýšeným úvěrovým rizikem se pozvolna snižuje (část 2, Graf 2.10). Potenciální ztráty poskytovatelů při selhání hypotečních úvěrů současně zůstávají omezené vzhledem k vysoké úrovni jejich průměrného zajištění (Graf 4.10 CB). V roce 2024 došlo k dalšímu zvýšení kvality portfolia, když podíl úvěrů s LTV převyšujícím 80 % klesl pod 8 % celkového objemu. K tomuto vývoji kromě úvěrových standardů pro nové úvěry přispěl i pokračující růst cen obytných nemovitostí (část 1, Graf 1.10), který při přecenění vedl ke zhodnocení zástav.

 

4.22 Čisté nově sjednané hypoteční úvěry s rizikovými charakteristikami

měsíčně v mld. Kč

Graf 4.23 Indikátor obezřetné dosažitelnosti bydlení pro bezpečnou úroveň DSTI ve výši 40 % v %

 

Graf 4.24

Složené indikátory vnímání rizik

0 minimum, 8 maximum; počet indikátorů (Graf 4.8 CB) odchýlených od svých průměrů; složené indikátory jsou vyhlazeny

9měsíčním klouzavým průměrem