Hypotéční olympiáda: disciplína “93 000 čistého měsíčně”

Průměrná výše nové hypotéky v Česku dosáhla podle ČNB téměř 4 miliony korun. Klíčová otázka ale zní: jak velkou část rozpočtu tahle částka ukrojí? Podle dat ČNB je průměrná dluhová služba u nových hypoték na úrovni 38 % příjmů. Aby se domácnost vešla do tohoto průměru, musela mít čistý měsíční příjem přes 93 tisíc korun. A to už není běžná domácnost.


Ve srovnání s rokem 2019 je to posun o několik tříd – tehdy stačilo čistých 54,4 tisíce měsíčně. Průměrná hypotéka vzrostla o 70 %, splátka dokonce o 93 %. Kombinace rostoucích cen nemovitostí a úrokových sazeb dramaticky proměnila dostupnost vlastního bydlení. Zatímco v roce 2019 tvořily splátky hypotéky 32 % příjmů, dnes je to téměř 38 %.

A to jsme pořád u průměrů. ČNB upozorňuje, že v praxi na hypotéku většinou dosahuje více než jeden žadatel – v průměru 1,6 osoby. Přesto je evidentní, že rostoucí ceny nemovitostí odsunují vlastnické bydlení mimo dosah i střední třídy.

Regionální propast: Praha versus Ústí. Podle ČNB je v některých regionech hypotéka na bydlení dostupná prakticky jen pro domácnosti s nejvyššími příjmy – konkrétně v Praze, Jihomoravském a Olomouckém kraji se bezpečně dostane na byt jen domácnost z 80. percentilu. Na opačném konci spektra je Ústecký kraj, kde stačí příjem na úrovni 20. percentilu.

Napříč většinou krajů ale platí, že tržní ceny bytů výrazně převyšují to, co si mediánová domácnost může reálně dovolit. Podle propočtů ČNB činí tento nesoulad až 60 %. V praxi to znamená, že bez výrazné podpory rodiny nebo štěstí na dědictví, zůstává cesta k vlastnímu bydlení zavřená.


Evropa (konečně) reaguje. Nedostupnost bydlení není česká specialita. S podobnou krizí se potýká většina evropských zemí – lidé mají problém uhradit i nájem, natož hypotéku. Evropská investiční banka (EIB) ve spolupráci s Evropskou komisí proto představila ambiciózní plán: do roku 2030 podpořit výstavbu nebo rekonstrukci více než 1,3 milionu bytových jednotek.

Z červnového „Akčního plánu pro dostupné a udržitelné bydlení“ je zřejmé, že Evropa poprvé míří do celého hodnotového řetězce bydlení. Nejde jen o peníze na výstavbu. Cíl je širší: inovace ve stavebnictví, zjednodušení financování, spolupráce s městy a bankami. Jen letos má objem investic na dostupné bydlení vzrůst o 40 % na 4,2 miliardy eur. Evropský parlament ustavil výbor pro řešení krize bydlení a mezi navrhovanými opatřeními je regulace krátkodobých pronájmů (např. Airbnb), výstavba studentského a seniorského bydlení, renovace prázdných budov a zjednodušení stavebních povolení.

Obrat v myšlení: EIB mění pravidla hry: EIB nově umožní financovat až 75 % nákladů projektů, které kombinují dostupnost s energetickou efektivitou. A pokud se přidají evropské fondy, může být podpora dokonce stoprocentní. To je zásadní změna – EIB dříve kryla jen polovinu nákladů. Nový „finanční toolbox“ kombinuje půjčky, granty, úrokové dotace nebo bonusy za ekologické cíle. Klíčem je snížit riziko, aby se přidali i soukromí investoři.

Příklad z praxe: Česká spořitelna a Dostupné bydlení. Modelový projekt, který uvádí samotná EIB, vzniká i v Česku. EIB podepsala dohodu s Českou spořitelnou na financování 700 energeticky efektivních a cenově dostupných bytů v Praze, určených primárně pro zaměstnance veřejného sektoru – tedy ty, které z trhu s bydlením de facto vytlačil systém.

Právě podobné projekty chce EIB nyní podporovat nejen finančně, ale i metodicky. Spojení veřejného a soukromého sektoru v oblasti dostupného bydlení se tak stane naším českým vývozním artiklem.

David Navrátil