Hypoteční úvěry červen 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Hypotéky v květnu nejlepší

Oficiální data České národní banky za měsíc květen potvrdila, že počet a objem hypotečních úvěrů poskytnutých v květnu bankami byl nejlepší za poslední více než tři roky. Důvod ke spokojenosti? Jistě. Banky mají rozhodně důvod se z takové situace radovat. Pochopitelně radost mohou mít také zpostředkovatelé hypotečních úvěrů. Výsledky posledních měsíců jsou výborné a postupně se dále zlepšují.

A do třetice klienti. Ti také mohou mít radost. Hypotéka je přece to, co potřebují pro dosažení svého záměru, kterým je vlastnictví nemovitosti. Zároveň však vysoký zájem o hypotéky je odrazem situace na trhu s rezidenčními nemovitostmi, kde poptávková strana už zase drží kratší konec provazu. Co, konec provazu... spíš konečky prstů svírá pár posledních roztřepených vláken a snaží se, aby se jim provaz úplně nevysmeknul z rukou. A tam už běžnému člověku se zájmem o vlastní bydlení důvody k radosti dochází.

Snad jsem teď trochu přeháněl. Ano, je to mediální nadsázka. Ale fakt je, že tlak poptávky je vysoký. Trumfy drží v ruce nabídková strana a taková situace se projevuje v neustávajícím růstu cen nemovitostí. Zájem o hypoteční úvěry je logickým důsledkem.

V květnu banky poskytnuly hypoteční úvěry v objemu 31,66 mld. Kč. Z toho 4,39 mld. Kč (cca 14 %) tvořily refinancované hypotéky. Zbylých 27,27 mld. Kč jsou zcela nové úvěry.

Sazby zůstávají beze změn

Už mnoho měsíců úrokové sazby sice klesají, ale klesají velmi pomalým tempem. Meziměsíční poklesy průměrných úrokových sazeb se pohybují typicky v řáku několika setin procentního bodu. Velmi důležité - tzv. klíčové úrokové sazby, které nastavuje ČNB sice nemají na hypotéky přímý, bezprostřední dopad. Vytvářejí však rámec, v němž se i hypotéky pohybují. A ČNB aktuálně deklaruje přísnost. Přísnost ve smyslu ponechání úrokových sazeb kde jsou. Mluví se o možná jednom dalším snížení o čtvrt procentního bodu ve zbytku tohoto roku a nic víc asi čekat nemůžeme.

Lépe nastavení trhu popisuje cena tzv. úrokových swapů (IRS, interest rate swap). Tato úroková sazba je skutečným odrazem názoru trhu na cenu peněz pro delší období. A cena úrokových swapů se během posledního měsíce zvýšila asi o tři desetiny procentního bodu.

Pokud navíc vezmeme v potaz, že banky jsou zájmem klientů plně saturovány a nemají hlad po dalších objemech, je jasné, že stagnace sazeb je pevně ukotvena na několika betonových pilířích.

Platební morálka hypotečních klientů

Údaje o platební morálce jsou podle mého názoru pro celý trh důležitější, než sledování drobných výkyvů úrokových sazeb a radování se nad tím, jak vysoký zájem klientů aktuálně na trhu pozorujeme. To všechno jsou fajn a zajímavé věci, ale platební morálka klientů a kvalita úvěrového portfolia - to je skutečně základ celého trhu.

Situace s ohledem na tzv. nevýkonné úvěry (tzv. NPL, non-performing loans) v oblasti hypotečních úvěrů je dlouhodobě velice dobrá. Problamatických hypotečních úvěrů je něco přes 10 mld. Kč, což sice reprezentuje spoustu složitých lidských situací, ale statisticky vzato je to velice pěkný a uspokojivý výsledek. Těchto 10 mld. je asi 0,6 % objemu celého hypotečního portfolia, což patří mezi nejlepší čísla jaké jsme vůbec kdy v této oblasti měli.

Zasedání České národní banky

Bankovní rada České národní banky zasedala na konci června a její rozhodnutí ponechat sazby beze změn se očekávalo prakticky na jistotu.

Další měnově politocké zasedání bankovní rady České národní banky se bude konat 7. srpna 2025.

Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v mld. Kč (nové úvěry + refinancování) za posledních pět let