Hypotéka na developerský projekt
Plánujete koupi nemovitosti od developera? Zjistěte, jaké máte možnosti financování a na co si dát pozor při financování hypotékou.
Na českém realitním trhu si můžete vybírat z různých typů nemovitostí: od starších bytů a domů s historií přes moderní novostavby od developerů až po pozemky určené k vlastní výstavbě. Každá z těchto možností má své výhody i nevýhody. Při rozhodování je dobré zvážit, co nejlépe odpovídá vašim potřebám a rozpočtu.
„V posledních letech roste zájem o nové byty a domy z developerských projektů. Tyto nemovitosti splňují současné standardy bydlení, využívají moderní technologie, jsou energeticky úsporné a nabízejí možnost výběru materiálů i úrovně vybavení. Lze je financovat hypotékou, ale ta má svá specifika, na která je dobré být předem připravený,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Developerský projekt financování
Při výběru financování máte hned několik možností. Někteří developeři spolupracují s konkrétní bankou. V takovém případě může být schválení úvěru rychlejší a jednodušší, protože banka už má k dispozici všechny potřebné informace. Někdy navíc nabízí i výhodnější podmínky oproti běžné nabídce.
Další možností je spolupráce developera s nezávislým hypotečním zprostředkovatelem. Ten obvykle nabízí financování od různých bank, což znamená širší výběr a možnost srovnání více nabídek. Hypotéku si můžete zajistit i samostatně. Stačí oslovit nezávislého hypotečního specialistu. Výhodou je, že s ním můžete probrat své možnosti a získat doporučení na řešení, které nejlépe odpovídá vašim potřebám i rozpočtu.
Hypotéka na developerský projekt
Developerské projekty mohou být v různých fázích vývoje, od plánů na papíře přes rozestavěné budovy až po objekty těsně před dokončením nebo po kolaudaci. Právě fáze projektu ovlivňuje, jak se bude nemovitost financovat.
Nejjednodušší je hypotéka na novostavbu, tedy již zkolaudovanou nemovitost. Banka v takovém případě po schválení úvěru uvolní peníze jednorázově. Častěji se ale kupuje nemovitost, která ještě není dokončena. „U hypotéky bez kolaudace nemovitosti banka obvykle uvolňuje peníze postupně. Čerpání odpovídá postupu výstavby a řídí se splátkovým kalendářem dohodnutým mezi kupujícím, developerem a bankou,“ vysvětluje Miroslav Majer.
Po dobu čerpání úvěru se platí pouze úroky z vyčerpané části hypotéky. Po kolaudaci nemovitosti a převodu vlastnictví se přejde na běžné splátky hypotéky (tzn. v rámci každé splátky je uhrazena část jistiny a úrok). Pokud je u projektu využito developerské financování, je možný i následující postup. Nejdříve zaplatíte depozit ve výši 10 až 20 % ceny nemovitosti a zbytek kupní ceny je uhrazen jednorázově po kolaudaci. Depozit je možné uhradit jak z vlastních zdrojů, tak i z hypotéky.
Potřebné doklady a dokumenty
Při žádosti o hypotéku je potřeba doložit několik základních dokladů. „Patří sem především platný doklad totožnosti. Zaměstnanci předkládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, OSVČ daňová přiznání za poslední roky. Banky mohou požadovat i výpisy z bankovních účtů, stávající úvěrové smlouvy a další podklady pro posouzení bonity,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Banky dále požadují dokumenty vztahující se k projektu, například smlouvu s developerem, stavební povolení, harmonogram výstavby, projektovou dokumentaci, platební rozpis a průkaz energetické náročnosti budovy (pozn. u novostaveb povinný ze zákona). Některé banky vyžadují i potvrzení o bezdlužnosti developera, zejména pokud mají pochybnosti o jeho finanční kondici. Rozsah požadovaných dokumentů se může lišit podle fáze výstavby a interních pravidel banky.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky
Doba potřebná k vyřízení hypotéky na nemovitost z developerského projektu se zpravidla neliší od standardní hypotéky. Klíčové je dodat bance včas všechny požadované dokumenty. Developeři mívají potřebné podklady většinou dobře připravené, takže jsou rychle k dispozici a celý proces zbytečně nezdržují.
Maximální výše hypotéky
Banky se při poskytování spotřebitelských úvěrů řídí limity stanovenými ČNB. V současnosti je pro poskytovatele hypoték závazný pouze ukazatel LTV. U žadatelů do 36 let může hypotéka dosáhnout až 90 % hodnoty nemovitosti, u starších zájemců maximálně 80 %. Přestože ukazatele DTI a DSTI už nejsou závazné, banky je stále zohledňují prostřednictvím vlastních interních pravidel a posuzování zadluženosti klienta.
Miroslav Majer z Hyponamíru.cz k výši hypotéky dodává: „Novostavby bývají zpravidla dražší než starší nemovitosti, a proto může být jejich financování náročnější. Je ale důležité zohlednit i dlouhodobé náklady. U novostaveb bývají nižší výdaje na provoz i příspěvky do fondu oprav. V celkovém součtu tak může novostavba vyjít výhodněji než starší byt nebo dům.“
Úrokové sazby, fixace a doba splatnosti
Výše úrokové sazby závisí na aktuální situaci na trhu a na rizikovém profilu žadatele. V současnosti mají sazby klesající tendenci a pohybují se pod hranicí 5 %. U financování developerských projektů mohou některé banky nabídnout dodatečné slevy. Zvýhodnění bývá časté i u energeticky úsporných budov , zejména s průkazem PENB ve třídě A nebo B, někdy i C. Takový standard je u novostaveb běžný.
Fixace úrokové sazby bývá nejčastěji na 3 nebo 5 let. Její délku si volíte podle svých preferencí, minimálně však na dobu čerpání úvěru. Celková splatnost hypotéky na nemovitost z developerského projektu může dosahovat až 35 let, a to zejména u energeticky úsporných staveb s průkazem PENB A nebo B.
Rizika developerského projektu
Výstavba nemovitosti nemusí vždy probíhat podle plánu. Komplikace mohou způsobit nedostatky v dokumentaci, zpoždění stavby, výrazné změny v projektu, porušení smluvních podmínek nebo přerušení výstavby.
Co když developer zkrachuje? Tato situace se obvykle řeší odstoupením od úvěrové smlouvy. Banka si může účtovat sankci za nečerpání úvěru. V některých případech lze požádat o individuální posouzení a dosáhnout odpuštění této sankce.
Pokud developer nestihne dokončit stavbu v dohodnutém termínu, řešením může být odklad čerpání. Developer však musí dodat podklady, které zpoždění odůvodní. Rizika spojená s výstavbou lze snížit výběrem důvěryhodného developera a pečlivým prostudováním všech smluvních podmínek.
Na co nezapomenout?
Vybrali jste si nemovitost z developerského projektu a chystáte se podepsat rezervační smlouvu? Než se ke koupi zavážete, zvažte své finanční možnosti. Spočítejte si výši úspor i rezervu pro nenadálé výdaje. Ujistěte se, že vám banka poskytne potřebnou výši hypotéky. Aktuální nabídky je dobré konzultovat s nezávislým hypotečním specialistou.
Sdílejte článek na sociálních sítích nebo emailem
Fotogalerie na bydlet.cz, nejlépe hodnocené fotografie
Články Hypotéky
- Na světě se vyrobí dvakrát víc solárních panelů než využije. Bude vychládaní trhu a propouštění letos pokračovat?
- Spotřebitelé v energetice mají nová práva
- Salutem Group roste. Přidává 200 bytů v regionech a ukazuje, že rekonstrukce řeší bytovou krizi
- Praha se rozroste o 300 tisíc lidí. Kde budou bydlet?
- Až 83 tisíc Ostravanů je ohroženo takzvanou energetickou chudobou. Vyplývá to z prvních výsledků průzkumu Ostravské univerzity (video)
- Odolnost vůči blackoutům a lepší návratnost: proč si k fotovoltaice pořídit chytré řízení