Praha je stále žádaná. Kdo čeká na levnější hypotéku, může promeškat šanci - komentář

Ceny novostaveb v Praze dál rostou, přesto poptávka neklesá. Kdo má prostředky, ten nakupuje. Část kupujících vyčkává na levnější hypotéky, zásadní zvrat ovšem na trhu neočekáváme. Sama Česká národní banka zostřila jestřábí rétoriku a prognózy tak spíše naznačují stabilitu úrokových sazeb. Z ekonomického hlediska tak nemá smysl s ohledem na dlouhodobě nefunkční povolovací procesy, nedostatek bytů a tlak na ceny, vyčkávat.

První polovina roku 2025 ukazuje, že pražský rezidenční trh s novostavbami rozhodně nezastavuje. Ceny se drží vysoko, aktuálně v průměru mezi 165 a 170 tisíci korunami za metr čtvereční, a nadále mírně rostou. Přestože dubnový a květnový prodej klesl na zhruba 600 bytů měsíčně, červnový výsledek s 713 prodanými jednotkami už šel opět nahoru. Pokud navíc srovnáme první polovinu tohoto roku s 4 367 prodanými byty a druhou polovinu roku 2024, kdy bylo prodáno 3 587 bytů, vidíme, že byty jdou stále na odbyt, a to více než kdy předtím.

Struktura poptávky se postupně proměňuje, ale její rozdělení mezi klienty financující nákup z vlastních prostředků a těmi s hypotékou není nijak dramaticky jiné než v minulosti. Část kupujících může vyčkávat na pokles úrokových sazeb, ale podle vývoje na trhu ani predikcí se zásadní zlevnění neočekává. Komerční hypoteční sazby se dnes běžně pohybují okolo 4,5 %, přičemž základní úroková sazba ČNB aktuálně stagnuje na 3,5 %. Sama centrální banka přitom začíná signalizovat zdrženlivější přístup k dalšímu snižování. Pokud tedy nějaký pokles hypotečních sazeb ještě přijde, bude spíše kosmetický. V příštím roce očekáváme stabilizaci těchto komerčních sazeb kolem 4 %, což však zásadní změnu v dostupnosti financování nepřinese. V kombinaci s předpokládaným dalším růstem cen tak z ekonomického hlediska nedává vyčkávání smysl. Ti, kdo mají možnost proto stále nakupují.

Jedním z hlavních důvodů, proč ceny zůstávají vysoko, je trvalý nedostatek nové výstavby. V roce 2024 bylo v celé zemi vydáno nejméně stavebních povolení za posledních 25 let. Výrazný propad, přibližně o 15 %, se týká i počtu zahájených bytů. V Praze je situace ještě napjatější. Povolovací procesy zůstávají zdlouhavé, bytový deficit se dál prohlubuje a vzhledem k přetrvávající poptávce roste tlak na ceny. Ten se promítá nejen do nových projektů, ale také do cen starších bytů.

Výsledkem je, že stále více projektů posunulo cenovky až k hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční, a někdy ji i výrazně překračují. U takto naceněných bytů ale obvykle trvá déle, než si najdou svého kupce, zejména pokud jim chybí přidaná hodnota odpovídající ceně.

U některých developerských projektů, například ve Vinoři nebo ve Vršovicích, umožnila rozumnější cenovou politiku dřívější akvizice pozemků z předešlých let. Tato výchozí výhoda se ale u budoucích staveb ztrácí. Dnešní ceny pozemků a vstupních nákladů budou developery tlačit prodávat za ceny blížící se hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční.

Nic nenasvědčuje tomu, že by v blízké době mělo dojít k zásadnímu zlomu. Pokud někdo hledá vlastní bydlení nebo rozumnou investici a má prostředky k dispozici, není důvod čekat. Ceny zůstávají vysoko a systémová změna, která by přinesla více dostupných bytů na trh, je zatím v nedohlednu.

Malé byty vedou, Praha 9 dominuje

To se promítá i do struktury aktuální poptávky. Kdo kupuje, ten většinou volí menší byty 1+kk a 2+kk, ať už z investičních důvodů, nebo proto, že větší metráž je při současných cenách pro většinu kupujících mimo dosah. Trend ke stále menším metrážím tak odhaluje hlubší problém bytové nedostupnosti.

Geograficky míří nejvíce prodejů do Prahy 4, 5 a 9, tedy do lokalit, kde se ještě daří najít kompromis mezi cenou, dostupností a vybaveností. Tyto tři městské části dohromady tvořily přes 70 % všech realizovaných prodejů v metropoli za uplynulý půlrok.

Čísla zároveň potvrzují, že se mění i samotné nákupní chování. Kupujícím už nestačí jen atraktivní cena nebo lokalita. Stále větší roli hraje kvalita projektu, promyšlené dispozice a dlouhodobá udržitelnost investice.

Vyšší náročnost kupujících ale přichází v době, kdy je nabídka bytů extrémně omezená. S rostoucími náklady, legislativními překážkami a cenovým tlakem se tak bude dál prohlubovat selekce nejen mezi projekty, ale i mezi samotnými kupujícími. Část zájemců z trhu dočasně odpadne, protože si vlastní bydlení jednoduše nebude moct dovolit. Zůstávají ti, kteří mají jasno, hledají kvalitu a disponují vlastními prostředky. Právě oni budou určovat tempo prodejů v následujících měsících.

Do budoucna bude klíčové zrychlit povolovací řízení, zefektivnit přípravu projektů a podpořit výstavbu, která odpovídá reálným možnostem městského obyvatelstva. Bez těchto změn zůstane kvalitní městské bydlení luxusem pro vyvolené, a to je stav, který si Praha ani jiná města nemohou dovolit.