Brownfieldy versus greenfieldy: Jaká je budoucnost udržitelné výstavby?

Otázka udržitelné výstavby je dnes neoddělitelně spojená s tím, kde a jak stavíme. Developerské i stavební firmy přehodnocují své postupy a hledají rovnováhu mezi efektivitou, ekologickým dopadem a odpovědným přístupem k území. V českém prostředí tak stále častěji rezonuje dilema: greenfield, nebo brownfield? Stavět na „zelené louce“ nebo přetvářet staré průmyslové areály? Udržitelná výstavba je jedním z témat, na které upozorňuje Česko během světové výstavy EXPO 2025 v japonské Ósace.

Revitalizace brownfieldů, tedy nevyužitých nebo zchátralých areálů, přináší kromě ekologických přínosů i konkrétní výhody pro města, oživuje totiž nevyužívané lokality a omezuje zábor nové půdy. „Tyto projekty považujeme za mimořádně důležité nejen z hlediska udržitelnosti, ale i regenerace městského prostředí,“ říká Jakub Kodr, generální ředitel pro Česko ve společnosti CTP.

Výstavba na těchto plochách však naráží na několik bariér – složité majetkoprávní vztahy, náklady na demolice a dekontaminaci nebo nepřehlednou infrastrukturu. I přesto firmy s tímto typem území aktivně pracují. Mezi známé příklady takovýchto projektů patří CTPark Brno Líšeň, který vznikl v areálu bývalého Zetoru, nebo brněnská moderní čtvrť Vlněna vybudovaná na místě někdejší textilky. Oba tyto projekty realizoval developer CTP, národní partner české účasti na EXPO 2025, který přibližně pětinu svých projektů staví na brownfieldech.

Ročně přibyde v Česku téměř tři sta brownfieldů

Podle nejnovějších statistik agentury CzechInvest, zveřejněných v červnu 2025, je v Národní databázi brownfieldů evidováno 4 627 lokalit, přičemž téměř 200 z nich přibylo jen za poslední rok. To podle agentury dokládá dlouhodobý zájem o tento typ území ze strany obcí i investorů. „Zájem o brownfieldy zůstává stabilně vysoký, což svědčí o tom, že se mění nejen myšlení developerů, ale i přístup veřejné správy k využívání území,“ uvedl Tomáš Hamerský, ředitel Odboru podnikatelské lokalizace agentury CzechInvest. Podle něj se stále více prosazuje snaha o smysluplnou transformaci nevyužívaných areálů na moderní a funkční prostředí, které má přínos jak pro místní komunity, tak pro ekonomiku jako celek.

Podobný přístup k brownfieldům volí i společnost HSF System, která vybudovala své sídlo Antracit House v Ostravě a také sídlo HSF System SK v Žilině právě v bývalých průmyslových areálech. Podle Tomáše Kosy, ředitele HSF System a člena představenstva investiční skupiny PURPOSIA Group, která je oficiálním partnerem českého pavilonu na EXPO 2025, se zájem investorů o brownfieldy zvyšuje: „V posledních letech pozorujeme rostoucí zájem o výstavbu právě na brownfieldových plochách, zejména v oblasti logistických a průmyslových objektů.“

Greenfieldy: rychlost, flexibilita, nižší náklady

Oproti tomu výstavba na greenfieldech, tedy dosud nezastavěných plochách, bývá v praxi jednodušší a rychlejší. Firmy oceňují především nižší náklady, méně administrativních komplikací a možnost plně přizpůsobit projekt požadavkům klienta. „Výstavba na zelené louce má stále spoustu výhod. Lze u ní efektivněji řídit náklady, jednodušeji se projektuje a má kratší dobu realizace,“ vysvětluje Jakub Kodr.

Greenfieldy zároveň nevyžadují náročné bourací práce, nejsou ovlivněny historickými zátěžemi a umožňují zcela nový urbanistický návrh bez kompromisů. Největší slabinou je však jejich dopad na krajinu. Často totiž dochází k záboru zemědělské půdy, narušení ekologických struktur a prodloužení vzdáleností mezi jednotlivými městskými funkcemi.

Udržitelnost ve výstavbě: hledání rovnováhy

Z pohledu udržitelnosti má výběr lokality zásadní význam. Rozhodnutí, zda využít brownfield nebo greenfield, ovlivňuje nejen dopad na krajinu, ale i celkovou environmentální bilanci projektu. Nejde však jen o místo samotné, ale o širší přístup k výstavbě jako celku. Z pohledu udržitelnosti dnes firmy čelí tlaku nejen ze strany regulací a veřejnosti, ale i vlastních klientů. „Udržitelnost se stala základním očekáváním nejen ze strany investorů, ale i veřejnosti. Pro nás je důležité, že tato očekávání dokážeme naplňovat nejen technologicky, ale i systémově,“ přibližuje Tomáš Kosa.

Firmy proto hledají rovnováhu mezi ekologickými ambicemi a ekonomickou realitou. Brownfieldy nabízejí prostor k rozvoji bez nutnosti dalšího záboru, často ale s vyššími počátečními náklady. Greenfieldy umožňují rychlé a levné řešení, ale za cenu vyššího environmentálního dopadu. Výběr lokality se tak stává strategickým rozhodnutím, které ovlivňuje nejen náklady, ale i dlouhodobý vliv na okolí.

Z těchto důvodů obě firmy uplatňují ve svých projektech konkrétní opatření, která mají snižovat energetickou náročnost budov a jejich dopad na životní prostředí. HSF System se zaměřuje například na zelené střechy, využívání dešťové vody, fotovoltaiku nebo elektromobilitu. Vedle toho aktivně rozvíjí vlastní ESG reporting jako nástroj pro měření a snižování uhlíkové stopy.

CTP pracuje s podobným přístupem. Na všech střechách nových budov umisťuje fotovoltaické panely, používá kvalitní izolaci a certifikované materiály, LED osvětlení a do svých areálů umisťuje nabíjecí stanice pro elektromobily. Součástí projektů jsou také retenční nádrže a prvky na podporu biodiverzity. „Udržitelnost nevnímáme jako trend, ale jako pevnou součást našeho podnikání. V našich parcích se ji snažíme uchopit komplexně, a to nejen z pohledu energie, ale i s ohledem na přírodní zdroje, mobilitu nebo okolní krajinu a lokální komunitu,“ doplňuje Jakub Kodr.

Inspirace z Japonska

Na EXPO 2025 Česko prezentuje své přístupy k výstavbě, která zohledňuje potřeby budoucnosti. CTP i PURPOSIA Group zde představují své projekty i ambice. „Japonsko nás inspiruje svou precizností, inovacemi a respektem k přírodě. Přesně tyto hodnoty chceme přenášet i do našich projektů,“ říká Jakub Kodr.

EXPO je zároveň příležitostí navázat spolupráci s japonskými investory, dodavateli a technologickými partnery. „V Česku už dlouhodobě spolupracujeme s řadou japonských nebo tchajwanských společností, které se na nás obrací právě díky schopnosti rychle reagovat na jejich potřeby a nabídnout kvalitní infrastrukturu,“ uzavírá Jakub Kodr.