Poptávka na českém trhu průmyslových nemovitostí pod pětiletým průměrem, trh se ale rekordně rozrůstá

Při pohledu na český trh průmyslových nemovitostí v 2. čtvrtletí 2025 je patrné, že se trh po loňském oslabení ještě zcela nezotavil. Hrubá realizovaná poptávka poklesla o 34 % pod pětiletý průměr a dosáhla pouze 304 900 m². Čistá poptávka (bez započítaných renegociací) se propadla o 40 % pod dlouhodobý průměr na 169 600 m² a podprůměrný zůstal i objem nově dokončených prostor, který činil 131 600 m². Pro nájemce je pozitivní zprávou růst míry neobsazenosti. Ta dosáhla na 4 %, dostupnost prostorů včetně spekulativní výstavby však představuje více než dvojnásobek. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu, který zrealizovala společnost Colliers.

Nová výstavba zaostává, ale budoucí kapacita je robustní

Objem nově dokončených průmyslových prostor zůstal ve 2. čtvrtletí 2025 nízký – dosáhl 131 600 m². To je sice o 31,8 % více než ve stejném období loňského roku, ale o 30 % méně, než je pětiletý průměr. Od začátku roku trh vyrostl o 344 700 m² a celkově představuje 12,7 milionu m², což se dá také interpretovat jako 5% meziroční růst.

„Ačkoli je počet dokončených skladů v posledním čtvrtletí nízký, ve výstavbě je aktuálně rekordních 1,7 milionu m² ploch ve 171 logistických parcích napříč Českou republikou, a to je jasným důkazem nezpomalujícího tempa rozvoje trhu. Ještě letos by měla být dokončena více než polovina této plochy. Kvůli nízké poptávce je však možné, že se některé termíny dokončení posunou až na rok 2026," vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Velká část výstavby (26 %) je koncentrována v rámci Prahy a Středočeského kraje, následuje Moravskoslezský kraj s 19 % a Karlovarský kraj s 18 %. Zde za takto vysokým podílem stojí pokračující výstavba jediného velkého automatizovaného skladového projektu v Chebu o rozloze přes 200 000 m².

Neobsazenost versus dostupné prostory

Míra neobsazenosti ve 2. čtvrtletí 2025 vzrostla na 4 % a přesáhla 511 000 m², což představuje meziroční nárůst o 1,3 procentního bodu. Při započítání volných ploch v rámci projektů ve výstavbě je však skladů k dispozici téměř dvakrát tolik. Více než 55 % všech prostor ve výstavbě, neboli 958 300 m², je totiž zatím neobsazených a často jsou dokončovány až podle specifikace finálního klienta.

Poptávka na nejnižší úrovní za pět let

Hrubá realizovaná poptávka v 2. čtvrtletí 2025 byla o 34 % pod pětiletým průměrem a dosáhla 304 900 m². Čistá poptávka poklesla o 40 % pod pětiletý průměr a dosáhla 169 600 m².

Skladbu nájemců hrubé realizované poptávky v prvním polovině roku 2025 ovlivnila velká renegociace ze sektoru logistiky. Ten proto tvořil 62 % objemu, výrobci 23 % a distributoři 6 %. Ostatní transakce představovaly zbývajících 9 % celkového objemu.

Nájemné stagnuje, vyjednávací síla se přesouvá k nájemcům

Nejvyšší dosažitelné nájemné (tzv. Prime rent) na českém průmyslovém trhu stabilní na úrovni 7,00 - 7,50 €/měsíc/m², což je nejvíce v regionu střední a východní Evropy. Nejvyšší dosažitelné nájemné zůstalo již čtyři čtvrtletí na stejné úrovni. Stále více však vidíme silnější pozici nájemců. Oblasti, které zaznamenaly v posledních letech větší rozvoj, jako například Plzeň a Moravskoslezský kraj, nyní procházejí pomalou korekcí nájemného směrem dolů.

Trh čelí strukturálním výzvám

„Zatímco česká ekonomika pokračuje v růstu, průmyslový trh prochází obdobím určité rekalibrace. Poptávka poklesla, což nicméně mělo pouze omezený vliv na nabízené nájemné. Situaci ztěžují dlouhé procesy stavebního povolování, méně flexibilní a nákladnější pracovní síla a další administrativní problémy,“ popisuje Josef Stanko. Uvedené výzvy podle něj způsobují, že někteří investoři a nájemci, zejména z regionu APAC, kteří jsou v současnosti v regionu velmi aktivní, realizují nearshoring a expanze svých evropských aktivit do Polska, Maďarska a Srbska, kde je levnější a jednodušší podnikat a zároveň jsou tyto státy agresivnější ve smyslu vládních pobídek.