Ceny nemovitostí v Česku lámou rekordy: ve 2. čtvrtletí 2025 rostly hlavně byty

Ceny nemovitostí v Česku opět míří na vrchol. Druhé čtvrtletí roku 2025 přineslo nové rekordy, když ceny bytů vyskočily meziročně o 13,8 % a mezikvartálně o 3,5 %, jak ukazuje ČSOB Index bydlení. Největší podíl na růstu mají velká města, oživená poptávka a stále mizivá nabídka nových projektů. Trh reaguje na pokles hypotečních sazeb okamžitě – investoři se vracejí, zájemci přestávají vyčkávat a ceny tlačí vzhůru. Zatímco byty dál dominují, domy a pozemky rostou pomaleji, ale stabilně. Český trh s nemovitostmi tak potvrzuje trend roku 2025: vysoké ceny nejsou výsledkem spekulací, ale dlouhodobé nerovnováhy mezi poptávkou a nabídkou.

Byty přidaly nejvíce: co stojí za zrychlením

Ceny nemovitostí v Česku opět míří na vrchol. „Druhé čtvrtletí roku 2025 přineslo nové rekordy, když ceny bytů vyskočily meziročně o 13,8 % a mezikvartálně o 3,5 %, jak ukazuje ČSOB Index bydlení. Tahounem jsou velká města, oživená poptávka a stále mizivá nabídka nových projektů. Trh reaguje na pokles hypotečních sazeb okamžitě – investoři se vracejí, zájemci přestávají vyčkávat a ceny tlačí vzhůru. Zatímco byty dál dominují, domy a pozemky rostou pomaleji, ale stabilně. Český trh tak potvrzuje trend roku 2025: růst cen není výsledkem spekulací, ale dlouhodobé nerovnováhy mezi poptávkou a nabídkou,“ říká Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamiru.cz.

Domy a pozemky: růst pomalejší, ale trvalý

Ceny rodinných domů rostou pomaleji, ale stabilně, přičemž rozdíly mezi regiony zůstávají výrazné. Nejvíce si drží hodnotu moderní, energeticky úsporné domy v dojezdové vzdálenosti velkých měst, kde je kvalitní infrastruktura a doprava. Naopak starší a energeticky náročnější objekty kupující více přeceňují kvůli nákladům na renovace a vytápění, což brzdí jejich růst.

Pozemky dál těží z dlouhodobého nedostatku připravených parcel a pomalé výstavby. Klíčovým faktorem zůstává přístup k inženýrským sítím a územní plánování. Investoři očekávají, že zdlouhavé povolovací procesy budou dál brzdit výstavbu, což drží „ceny pozemků 2025“ vysoko – i drobné změny v nabídce nebo regulaci tak mohou ovlivnit celý trh.

„Kombinace klesajících sazeb a dlouhodobě nízké výstavby drží ceny nahoře. Dokud se nabídka nezačne hmatatelně rozšiřovat, budou i malé poptávkové impulzy v cenách vidět rychle,“ dodává Petr Jermář z Banky.cz. Růst cen je méně o spekulaci a více o strukturální nerovnováze mezi poptávkou a nabídkou.

Proč ceny lámají rekordy: poptávka vs. nabídka

Český rezidenční trh je dnes příkladem, jak nepružná nabídka zvyšuje citlivost cen na jakékoli poptávkové změny. V posledních měsících se poptávka zvedla díky lepší náladě domácností, mzdovému růstu a pozvolnému ústupu hypotečních sazeb z dřívějších maxim.

Nájemní trh je napjatý a vyšší nájmy posilují výnosové argumenty pro nákup investičních bytů. Současně stavební náklady sice nerostou tak rychle jako v minulých letech, ale zůstávají vysoko – marže developerů a prodejní ceny proto neklesají. Z pohledu „trh s nemovitostmi v ČR 2025“ tak sledujeme kombinaci poptávkových stimulů a dlouhodobě slabé nabídky.

„Kupující by měli počítat s tím, že i malé pohyby sazeb výrazně mění dosažitelný rozpočet. Rozumné je mít rozpočet otestovaný na stresový scénář a zafixovat podmínky včas,“ připomíná Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz. Právě dobrá příprava a rychlost rozhodnutí dnes často rozhodují o tom, zda na atraktivní byt vůbec dosáhnete.

Jak se připravit na nákup v roce 2025

• Nechte si vypracovat přesnou kalkulaci dostupného rozpočtu a cílového LTV; u 80 % a méně obvykle získáte lepší sazbu.
• Získejte předschválenou hypotéku a nastavte si strop, který nepřekročíte, včetně rezervy na rekonstrukci a vybavení.
• Zvažte délku fixace podle horizontu držení bytu a příjmové stability; sledujte možnost časného zajištění sazby před čerpáním.
• Proveďte technickou inspekci a ověřte energetickou náročnost; u SVJ nahlédněte do hospodaření a fondu oprav.
• Porovnejte nabídky více bank – nejen sazbu, ale i RPSN, poplatky a podmínky čerpání; využijte zkušeného hypotečního poradce.

Výhled na zbytek roku 2025: spíš normalizace tempa než obrat

Pokud budou hypoteční sazby dál postupně klesat a ekonomika udrží růst mezd, poptávka zůstane solidní. Vzhledem k omezené nové nabídce však nelze čekat rychlé zlevnění.

Jisté je, že v prostředí, kde byty meziročně zdražily o 13,8 % a nabídka zůstává napjatá, uspějí dobře připravení. Kupující s promyšlenou strategií financování a prodávající s kvalitní prezentací mají v příštích měsících nejvyšší šanci využít tržní momentům ve svůj prospěch. Pravděpodobnější je, že po velmi silném meziročním růstu u bytů dojde k normalizaci tempa – růst zůstane kladný, ale může být nerovnoměrný napříč regiony i typy nemovitostí. Rizikem je případné zpomalení ekonomiky nebo zhoršení dostupnosti financování; naopak urychlení povolování a vyšší počet dokončených bytů by tlaky na ceny zmírnily.