Pořízení nemovitosti v zahraničí – v Evropě rekreace, v Asii investice. Klíčovými faktory jsou nižší cena i blízkost pláže

O pořízení nemovitosti v zahraničí má zájem zhruba pětina Čechů, jedním z rozhodujících faktorů je přitom blízkost moře a pláží. I proto lidé nejčastěji volí přímořské destinace, v Evropě se typicky jedná o Španělsko, Itálii či Chorvatsko. V poslední době jsou však na vzestupu i lokality v Asii, kde lze nemovitosti pořídit ve srovnání s Evropou ještě levněji. I kvůli větší vzdálenosti si však Češi tyto objekty pořizují zpravidla jako investici. Jak se populární lokality liší cenově? Jaká jsou právní specifika a kde je potřeba počítat s vyšší daňovou zátěží? Nejen tyto otázky zodpovídá následující text.

Investovat namísto Česka do nemovitosti v jiné zemi. Tímto způsobem podle loňského průzkumu společností Ipsos a Broker Consulting přemýšlí dvacet procent Čechů. Nejčastějším důvodem je přitom vidina výrazně nižší ceny oproti tuzemsku. Ta se však může s ohledem na lokalitu výrazně lišit. Podle nedávných statistik portálu Sreality.cz patří mezi nejoblíbenější destinace ty evropské, konkrétně Španělsko, Chorvatsko, Itálie a Rakousko.

Právě poslední zmíněná země je však podle letošního Deloitte Property Indexu dokonce ještě o něco dražší než Česko. Průměrná cena za metr čtvereční nových bytů tam stejně jako v Česku mírně přesahuje 5 tisíc euro. Vůbec nejpopulárnější Španělsko pak ve srovnání s Českem vychází zhruba o čtvrtinu levněji, zmíněné Chorvatsko dokonce o polovinu.

Kromě Evropy se v posledních letech dostávají do hledáčku Čechů i exotické destinace, a to zejména v Asii. Ceny tamních objektů se totiž pohybují ještě níže. „I ve srovnání s nejlevnějším Chorvatskem vycházejí ceny v jihovýchodní Asii zhruba o 30 procent levněji. Lidé v této destinaci mají zároveň jistotu příjemného klimatu po celý rok,“ uvedl Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties, která na ostrovech v Indonésii staví rekreační objekty.

V Evropě rekreace, v Asii investice

Popularitu zmíněných zemí v Evropě i Asii potvrzuje i zjištění průzkumu společností Ipsos a Broker Consulting. Podle něj je totiž téměř pro polovinu Čechů hlavním kritériem při pořízení nemovitosti v zahraničí mimo jiné blízkost u moře a pláže. „Podobně však smýšlejí i další národy, to je ostatně důvod, proč je řada atraktivních lokalit takzvaně rozebraná. Získat nemovitost například v populární španělské Marbelle za únosnou cenu je prakticky nemožné. I proto se lidé častěji poohlížejí po rozvojových lokalitách, kde infrastruktura teprve vzniká, ale za nižší ceny a často přímo na pláži,“ nastínil jeden ze současných trendů Hemerka.

Existují však i faktory, kvůli kterým Češi investici do nemovitosti v zahraničí být nakloněni nemusí. U téměř poloviny lidí je to vzdálenost. Zatímco například u zmíněného Rakouska může jít jen o nižší stovky kilometrů, přímořské destinace už vyžadují letecký přesun. „U Indonésie je to i důvod, proč si Češi objekty pořizují ve většině případů primárně jako investice a například je dále pronajímají turistům,“ doplnil Hemerka s tím, že tento přístup je typický i pro další asijské destinace. Naopak v případě evropských lokalit jsou objekty zpravidla využívány i k pravidelné rekreaci.

Různá právní specifika

Častou překážkou pro pořízení nemovitosti v zahraničí bývá i neznalost tamních zákonů a předpisů. Pokud si však člověk chce pořídit nemovitost v nejpopulárnějších evropských destinacích, díky členství v Evropské unii na něj nečekají výraznější omezení ve srovnání s tamními obyvateli. Pouze ve Španělsku je nutné před podpisem kupní smlouvy získat daňové identifikační číslo cizince. Nerezidenti navíc jednou ročně podávají daň i u prázdného bytu. Tamní vláda zároveň usiluje o omezení pro koupi nemovitosti, ovšem jen pro zájemce mimo EU, a to zavedením daně ve výši až 100 procent hodnoty nemovitosti. Chce tak mimo jiné zabránit rostoucím cenám nemovitostí na tamním trhu.

Podobné úsilí směrem k zahraničním investorům vyvíjí také vlády v Asii, kde je možné si nemovitosti koupit pouze na určitý časový úsek. Taková praxe je běžná například v Thajsku, Vietnamu či zmíněné Indonésii. „Jedná se o formu takzvaného leaseholdu, jeho délka se liší v závislosti na konkrétní lokalitě. Například v Indonésii na ostrově Bali je leasehold možný pouze na 25 let, na ostrově Sumba je to ale až 80 let,“ řekl Petr Hemerka s tím, že po uplynutí této doby nemovitost přechází zpravidla na developera či původního majitele pozemku. Aby si člověk nemovitost mohl koupit napořád, musí si například v Indonésii založit tamní společnost a v té proinvestovat více než půl milionu dolarů. Tento způsob tak preferuje jen zlomek zájemců.

Rozdíly v daňové zátěži i s ohledem na ekonomickou sílu země

Jednotlivé lokality se liší také s ohledem na daně. Pro již zmíněné Španělsko je ve srovnání s dalšími zeměmi typická poměrně vysoká daňová zátěž. Při nákupu nemovitosti činí daň až 10 procent z její ceny, další daně pak člověk odvádí z vlastnictví (okolo 1 procenta) a z pronájmu, kdy jde o 19 procent z čistého nájmu.

Naopak na opačném konci je z populárních evropských lokalit Chorvatsko – daň při koupi tam činí jen 3 procenta z kupní ceny, u pronájmu je to pak je 12 procent z nájemného. Zároveň tato země zavádí od letoška novou daň z nemovitosti, její výše se přitom liší podle konkrétní obce „Jihovýchodní Asie se ve srovnání s uvedenými evropskými zeměmi nachází někde na pomezí, například daň při koupi činí v Indonésii jen 5 procent ceny nemovitosti, při pronájmu se pak daní 10 až 20 procent hrubého příjmu. Nominálně jde však ve srovnání s Evropou díky celkovým cenám o nižší výdaje,“ uzavřel Petr Hemerka.