ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky

Na dvouciferný růst cen nemovitostí to ale nebude mít dramatický dopad

Bankovní rada ČNB na včerejším jednání o finanční stabilitě rozhodla preventivně zasáhnout proti rostoucím rizikům na trhu nemovitostí. Plošné úvěrové limity se nemění – aktivní zůstává pouze LTV, tedy poměr výše úvěru k ceně nemovitosti, na úrovni 80 %. Pro žadatele mladší 36 let platí limit 90 %.

Novinkou je ale doporučení pro investiční nemovitosti. Od dubna 2026 budou platit přísnější podmínky: maximálně 70 % LTV a sedminásobek DTI (poměr dluhu k ročním příjmům).

Proč se centrální banka zaměřuje právě na investiční nemovitosti? Jejich podíl v posledních letech svižně roste a stávají se oblíbeným investičním nástrojem. To dokládá i rozmach nejrůznějších kurzů a školení, jak na nemovitostech rychle zbohatnout – například s bizarními doporučeními, aby si mladí lidé co nejdříve pořídili investiční byt.

Z pohledu ČNB jsou tyto hypotéky obecně rizikovější a v případě cenové korekce mohou poskytovatelům úvěrů způsobit vyšší ztráty. Zároveň je z rozhodnutí bankovní rady zřejmé, že se chtěla vyhnout zavádění plošných limitů. Jednak proto, že zatím nevidí systémové ohrožení finanční stability, a jednak kvůli tomu, že mizerná dostupnost vlastnického bydlení je politicky třaskavé téma, a ze své pozice nechtěla přilévat olej do ohně.

Nová doporučení ovlivní jen relativně malou část hypotečního trhu. Dle odhadu ČNB půjde o méně než 10 % nových úvěrů, což v praxi znamená zhruba 25 mld. Kč za rok (bude záležet na míře odchylky od doporučení). Investiční nemovitost ČNB definuje jako třetí a další nemovitost, případně situaci, kdy se do prokazování příjmů započítává i očekávaný výnos z pronájmu dané nemovitosti.

Preventivní zásah ČNB bude mít spíše omezený dopad a zásadním způsobem tak neovlivní vývoj na hypotečním trhu. Nemalá část silné poptávky po nemovitostech je navíc realizovaná v hotovosti, odhadem zhruba padesát procent. A konečně, realitní boom není pouze příběhem poptávkovým, ale z podstatné části i nabídkovým, resp. nedostatečné výstavby.

I když zohledníme některé rozumné plány nastupující vládní koalice na zrychlení stavebního řízení, jejich dopad pocítí trh nejdříve v horizontu několika let. Proto nyní jen těžko hledáme argumenty, proč by zrychlená dynamika růstu cen nemovitostí měla v dohledné době viditelně zvolnit.

Region: AN