Hypoteční úvěry listopad 2025 - analýza hypotečního trhu a komentář k trhu s hypotečními úvěry

Aktuální nabídkové úrokové sazby

průměrná úroková sazba bank AB, ČS, FB, ČSOB, KB, MB, MMB, PB, RB, UCB

KOMENTÁŘ K AKTUÁLNÍMU DĚNÍ NA TRHU

Hypotéky pokračují ve spanilé jízdě

Zhruba poslední půlrok skutečně probíhají doslova hypoteční žně. Pokud zůstanu u tohoto příměru, klasů se na poli urodilo tak nějak normálně, ale tyto klasy obsahují krásná, velká a vyzrálá zrna. Jinými slovy, počet hypoték, které banky poskytují, není nijak nadprůměrný, ale během měsíců nám výrazně narostla průměrná výše hypotéky, a narostly tedy celkové objemy hypotečních úvěrů poskytnutých bankami.

V měsíci říjnu to podle údajů České národní banky bylo přes 36 mld. Kč. Z toho zhruba 30 mld. Kč tvořily nově poskytnuté hypotéky, zbylých asi 6 mld. Kč bylo refinancování.

Úrokové sazby by mohly překvapit i mírným zvýšením

Poslední měsíce jsme si často stěžovali na to, že úrokové sazby stagnují. A snad jsme si ani nevšimli, že cena zdrojů (tzv. úrokové swapy), z nichž se primárně cena hypoték odvozuje, už asi půl roku víceméně roste. Tříleté swapy (tříletá fixace je dnes zdaleka nejčastější) zdražily za posledního půl roku o cca 55 bazických bodů, přičemž úrokové sazby, marná sláva, za tu dobu přece jen šly mírně dolů. Opravdu jen kosmeticky, ale ty pomyslné nůžky se rozvírají a bankám to již nebude příliš po chuti.

O vývoji klíčových úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou se dnes již zcela bez pardonu mluví jako o veličině, do které ČNB zřejmě nebude zasahovat. Možná někdy v příštím roce o 25 bazických bodů dolů, ale stejně dobře se může ukázat, že to nakonec nebude směrem dolů, ale směrem nahoru. Drobný výkyv oběma směry je reálně ve hře, a pokud se nestane něco nečekaného, bavíme se o horizontu roku 2026 a 2027. Tak to prostě je. Jedinou možnou reakcí je přijetí nevyhnutelného.

Téma REFIX 2026 – nové téma v této publikaci

Roky 2026 a 2027 budou ve znamení neobvykle vysokého počtu a objemu hypotečních úvěrů, kterým bude končit doba fixace úrokové sazby. Jedná se o významné téma, a proto jsem se rozhodl této otázce systematicky věnovat. V tomto dokumentu naleznete novou sekci „Téma REFIX 2026“, kde budu poskytovat aktuální informace k situaci kolem končících fixací.

Každý měsíc zde naleznete objemy a počty končících hypotečních úvěrů. Získáte představu, z jakých let tyto fixace pochází. Přehledně se dozvíte, jak vysoké hypotéky se v těch letech typicky poskytovaly a za jaké úrokové sazby.

Vlastními výpočty vám poskytnu představu, jaký dopad bude mít změna sazby na splátku typické hypotéky. A rovnou předešlu, že není zcela pravdivá mediální zkratka v tom smyslu, že klientům výrazně vzrostou splátky, což může vyústit v nucené prodeje nemovitostí, případně jiné katastrofické scénáře. Nepokládám to za pravděpodobný scénář a hodlám v tomto duchu vystupovat. Samozřejmě to vše za předpokladu, že nás nečeká nějaký ekonomický průšvih, který dnes ještě nevidíme.

Platební morálka v oblasti hypotečních úvěrů

Vývoj v oblasti tzv. nevýkonných úvěrů atakuje nová historická minima. Podíl nevýkonných hypotečních úvěrů tvoří pouze 0,56 % celého hypotečního portfolia, což je výjimečně dobrý výsledek. Tím spíše, že tento výtečný stav trvá již více než tři roky. Na jeho zlepšování především v posledních měsících se do jisté míry podílí i vysoké objemy sjednávaných hypoték. Velikost celého portfolia díky významným objemům minulých měsíců roste nadproporčně a zvyšuje základnu, vůči které se nevýkonné úvěry poměřují.

Aktuálně se objevují zprávy o postupně se zvyšující nezaměstnanosti. Zatím se nezdá, že by byly významné, rozhodně to však je trend, který musíme sledovat. Případné citelnější zvýšení nezaměstnanosti by se totiž do platební morálky klientů a celkové kvality hypotečního portfolia bezesporu promítlo.

Zasedání České národní banky

Příští zasedání bankovní rady České národní banky proběhne ve čtvrtek 18. 12. 2025. Předpokládám, že i členové bankovní rady si před Vánoci donesou vzájemně ochutnat vánoční cukroví. Na posledním letošním zasedání k tomu budou mít vynikající příležitost.

Ovšem pokud doufáte, že rohlíčky, linecké či zdobené perníčky by mohly bankovní radu pohnout k nějakému nečekanému snížení úrokových sazeb, jsem si téměř jist, že doufáte zbytečně. Ze všech dostupných vyjádření se zdá, že případné další snížení klíčových úrokových sazeb skutečně není reálné a ani vánoční atmosféra na tom nic změnit nemůže.

Míra inflace (změna indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku

Zdroj dat: Český statistický úřad