Investice do nemovitostí v roce 2025 budou patřit k nejvyšším v historii

V roce 2025 bude objem investic do nemovitostí v České republice patřit k nejvyšším v historii a očekává se, že přesáhne 3,8 mld. EUR. Tahounem jsou zejména retailové a multifunkční nemovitosti, následované kancelářskými a logistickými objekty. Na trhu se současně prohlubuje nedostatek kvalitních kanceláří v Praze. Průmyslové a skladové prostory v některých regionech čelí tlaku na snižování nájemného, naopak ceny rezidenčního bydlení i nájmů dále rostou.

Rok 2025 se na českém realitním trhu nesl ve znamení silné investiční aktivity a rozdílného vývoje v jednotlivých segmentech. Zatímco investoři využili dostatek kapitálu a širší nabídky kvalitních nemovitostí k prodeji, v kancelářském i rezidenčním segmentu se výrazně projevil nedostatek nové výstavby, tlak na nájemné a pokračující růst cen bydlení.

Investice

Podle aktuálních odhadů objem investic do nemovitostí v roce 2025 přesáhne 3,8 mld. EUR a zařadí se tak mezi nejvyšší v historii českého realitního trhu. Největší podíl by letos měly tvořit investice do retailových a multifunkčních nemovitostí, k čemuž významně přispěly transakce Palladia, Atrium Flóra a Myslbek. Následují investice do kancelářských a logistických objektů.

V nadcházejícím roce by mohlo dojít také k uzavření několika výjimečných transakcí, například avizovaného prodeje komplexu Riverside Prague v Praze 8.

Domácí kapitál na realitním trhu v posledních letech jednoznačně dominuje a jinak tomu pravděpodobně nebude ani v příštím roce. Majetek v českých nemovitostních fondech již přesahuje 117 mld. Kč a podle údajů Asociace pro kapitálový trh České republiky (AKAT) zaznamenaly tyto fondy ve třetím čtvrtletí nejrychlejší růst.

„Sentiment na investičním trhu zůstává pozitivní: kapitálu je dostatek a po delší době je širší nabídka kvalitních investičních produktů. Výnosové míry u špičkových nemovitostí by měly v následujících měsících zůstat stabilní, mírnou kompresi můžeme očekávat u trofejních nemovitostí na nákupních třídách. Otázkou však je, jak rychle budou v příštím roce klesat úrokové sazby, očekáváme spíše pozvolnější tempo snižování,“ shrnuje Lenka Šindelářová ze společnosti Knight Frank.

Kanceláře

V Praze bude letos dokončeno historicky nejméně nových kancelářských prostor a zřejmě ani příští rok se situace nezlepší – plánuje se jen něco málo přes 30 tisíc m² nové výstavby. Kvůli tomu bude v hlavním městě pokračovat pokles neobsazenosti kanceláří, což povede ke zvyšování nájemného v nejatraktivnějších lokalitách.

Růst nejvyššího nájemného lze očekávat primárně v centru a vnitřním městě, kde již překročilo 20 EUR za m² měsíčně a nové projekty požadují nájemné v rozmezí 23–26 EUR/m²/měsíc.

Poptávka firem by měla zůstat stabilní i v příštím roce. Kvůli nedostatku volných prostor však musí nájemci začínat vyjednávat i více než dva roky před plánovaným stěhováním. Zvýšené náklady na výstavbu interiérů (fit-out), na stěhování a vybavení mají za následek vyšší podíl renegociací stávajících smluv. Na základě realizovaných transakcí je vidět nárůst pronájmů ve vnitřním městě, jejichž podíl na celkové realizované poptávce vzrostl za posledních pět let o čtyři procentní body.

Na rozdíl od Prahy se v Brně aktuálně staví více než 100 tisíc m² nových kanceláří. Nájemné zde v poslední době rostlo, stejně tak i neobsazenost. V příštím roce tak očekáváme spíše stabilizaci výše nájemného.

Skladové a průmyslové prostory

V posledním čtvrtletí meziročně výrazně vzrostla poptávka po skladových a průmyslových prostorech. Mírný pokles nájemného naznačuje, že poptávka zůstane silná i nadále a neobsazenost by se neměla výrazně měnit. Developeři budou spíše vyčkávat s dokončením výstavby na zajištěné nájemce, avšak v klíčových lokalitách – zejména v okolí Prahy a podél hlavních dálničních tahů – lze i v příštím roce očekávat pokračování spekulativní výstavby bez předpronájmů.

Průměrné nájemné by mohlo mírně klesat i v průběhu příštího roku, zejména v regionech s vyšší nabídkou volných prostor, jako je okolí Ostravy či Plzně. V těchto lokalitách jsou navíc patrné zvýšené pobídky pro nájemce.

Atraktivní zůstávají především oblasti u německých hranic, což potvrzují i nedávno uzavřené velké transakce, například Garbe Park Klášterec nad Ohří pro společnost Reckitt. Tyto lokality přitahují nejen německé firmy díky blízkosti významného západního trhu, dostupné pracovní síle a kvalitnímu dopravnímu napojení přes dálnice D6 a D7. Strategická poloha zároveň umožňuje efektivní zásobování jak Německa, tak střední Evropy.

Z hlediska jednotlivých industriálních sektorů se v příštím roce očekává mírná převaha poptávky po skladovacích a e-commerce prostorách nad výrobními kapacitami.

Rezidence

Ceny bytů v Praze ve třetím čtvrtletí vzrostly podle dat společnosti Flatzone o necelých 8 % v nabídkových cenách a téměř o 11 % v prodejních cenách. Očekává se, že růst bude pokračovat i v příštím roce, a to tempem přibližně 5–10 %, protože současná nabídka zdaleka nepokrývá zvýšenou poptávku.

Za růstem cen nestojí jen silná poptávka, ale také pokračující zdražování stavebních prací a nedostatek pracovních sil ve stavebnictví. Nedostupnost bydlení se bude pravděpodobně dále zhoršovat, a to zejména kvůli velmi nízkému počtu vydaných stavebních povolení. Od ledna do září bylo v Praze vydáno jen 195 stavebních povolení na nové bytové domy, což v dlouhodobém měřítku představuje setrvalý pokles.

Prodeje nových bytů by letos mohly atakovat rekordní hodnoty z roku 2021 a dosáhnout 7 500–8 000 prodaných jednotek. Silná poptávka by měla přetrvat i v příštím roce.

Stejně jako na primárním trhu, kde ceny dál stoupají, zdražuje i bydlení na sekundárním trhu a výrazně se zvyšují také nájmy. Největší zdražení vidíme v segmentu institucionálního nájemního bydlení, kde by nájemné mělo dál růst i v příštím roce. Nájemní bydlení bude nadále expandovat nejen kvůli rostoucí nedostupnosti vlastnického bydlení.

V České republice tvoří podle dat Eurostatu vlastní bydlení zhruba 75 % a nájemní 25 %. Podíl nájemního bydlení tak nadále roste – ještě před dvěma lety činil podíl vlastnického bydlení 78 %.

„V příštím roce očekáváme nárůst nejvyššího nájemného kanceláří dosahovaného v centru hlavního města a lokalitách ve vnitřním městě, jako je Karlín, nebo Smíchov, naopak nájemné pro moderní skladové prostory by mělo zůstat stabilní, či mírně klesnout v lokalitách s vyšší nabídkou. Porostou ceny rezidencí a nájmů bydlení, kde ceny tlačí nahoru nesoulad nízké nabídky a vysoké poptávky, ale také ceny stavebních prací,“ uzavírá Lenka Šindelářová.