Rok 2026: nabídka pod tlakem, ceny stále vysoko – realitní trh čeká na zrychlení výstavby a stabilitu - komentář

Komenář Odeda Bera, Neocity

Rok 2025 ukázal, že pražský rezidenční trh zůstává silný, ale zároveň čím dál křehčí. Poptávka se drží vysoko, ceny neklesají a byty se dál prodávají, zatímco nová výstavba výrazně zaostává. Do roku 2026 tak vstupujeme s trhem, který je dlouhodobě nevyvážený a stále vysoce závislý na tom, zda se podaří rozhýbat povolovací procesy a nastavit funkční pravidla pro další výstavbu.

Rok 2025 potvrdil, že pražský rezidenční trh je schopen absorbovat vysoké ceny i dražší financování. Ceny nových bytů v Praze dále posouvají svoje maxima a přesto se prodávaly. Ukazuje se, že kdo disponuje vlastním kapitálem, ten na trh vstupuje bez ohledu na úrokové sazby. Část kupujících sice stále vyčkává na levnější hypotéky, ale reálný pokles cen financování nepřišel a zatím nic nenasvědčuje tomu, že by měl v následujících měsících přijít. Trh si zkrátka zvykl fungovat v prostředí vyšších sazeb a kupující tomu přizpůsobili svá očekávání.

Selekci kupujících dál umocňuje také vývoj hypotečního trhu. Přestože ČNB během roku sazby snížila, financování zůstává pro část domácností obtížné a komerční hypoteční sazby se ke konci roku 2025 pohybovaly zhruba mezi 4 až 5 %.

Praha trpí nedostatkem bytů, pomůže jen zrychlení povolování

Zásadní problém stále zůstává na straně nabídky. Podle dat ČSÚ bylo ve 3. čtvrtletí 2025 v Praze zahájeno pouze 599 bytů, což znamená meziroční propad o zhruba 76 %. Dokončeno bylo 1 110 bytů, tedy o více než 36 % méně než ve stejném období loňského roku. Tato situace se netýká jednoho kvartálu, ale pozorujeme ji už několik let. V praxi to znamená, že se bytový deficit dál prohlubuje a tlak na ceny nekončí. Situaci navíc komplikuje fakt, že příprava rezidenčního projektu v Praze dnes běžně trvá i deset let, takže jakékoli zdržení v povolovacím procesu má na nabídku bytů dlouhodobý dopad. Nepřidává tomu ani situace s nedostupnou pracovní silou, která výrazně zvyšuje cenu výstavby nových projektů.

V Praze je tak dnes patrné, že větší projekty narážejí na hranice ekonomické udržitelnosti. Při vysokých vstupních nákladech, dlouhé době přípravy a omezeném prostoru pro práci s marží se jejich realizace stává stále rizikovější, což některé developery může vést k dočasnému pozastavení příprav nových staveb.

Bylo by však řešením pozastavit výstavbu vzhledem k rostoucímu deficitu bytů? V Neocity vidíme jako prioritu, abychom uspokojili co největší část poptávky po pražském bydlení, proto v příštím roce dojde ke spuštění několika nových projektů, například v Horních Počernicích. Pozornost však spolu s ostatními developery upínáme k plánům nově nastupující vlády a to samozřejmě v oblasti bytové politiky a nového Stavebního zákona. Pokud se podaří povolovací procesy skutečně zrychlit a zpřehlednit, rozhodně to v delším horizontu přispěje ke stabilizaci trhu i cen.

Z trhu mizí první byty menších dispozic na Praze 9

Struktura poptávky se přitom dál vyhraňuje. Nejrychleji z nabídky mizí byty menších dispozic, především 1+kk a 2+kk, které zůstávají nejdostupnější volbou jak pro vlastní bydlení, tak pro investory. Kupující jsou výrazně citlivější na cenu, lokalitu i kvalitu projektu a jsou více otevření kompromisům. To se promítá i do geografického rozložení prodejů. V rámci Prahy se nyní pozornost developerů i kupujících obrací na Prahu 9, která má dle dostupných dat nejpřívětivější ceny nových bytů, a zároveň je v lokalitě dostupná infrastruktura. Není to sídliště, ale rychle rostoucí čtvrť, která má do budoucna velký potenciál.

Rok 2026 proto nebude o zásadním obratu, ale o tom, kdo se dokáže přizpůsobit realitě. To znamená pokračovat v dobře připravených projektech v zavedených pražských lokalitách – jako jsou například Vršovice nebo Praha 9 – kde je dlouhodobá poptávka a kde dává bydlení smysl nejen dnes, ale i do budoucna. Projekty porostou i na periferiích Prahy, jako je například Vinoř, které jsou alternativou k cenově přetíženému centru metropole.

Pražský rezidenční trh zůstane následující rok náročný a drahý, ale poptávka po kvalitním bydlení z něj nezmizí. Bez funkčního povolovacího procesu a dlouhodobě srozumitelné bytové politiky se však dostupnost bydlení v metropoli sama nevyřeší.