Mikrobyty za miliony. Investoři a developeři mění podobu bydlení v hlavním městě

Nové byty v Praze se dlouhodobě zmenšují a developerský trh se stále více orientuje na investiční jednotky. Podle realitního makléře Jakuba Kalába se v praxi objevují i novostavby s jednotkami o velikosti pouhých 16 metrů čtverečních s cenovkou v řádu několika milionů korun. Také data Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) poukazují na nový trend – průměrná velikost bytů v nabídce klesá, zatímco ceny dále rostou.

Podle dat IPR Praha se průměrná celková podlahová plocha volných bytů v developerských projektech v Praze mezi lety 2014–2024 zmenšila z 90 m² na 77 m². Ještě výraznější je pokles u vnitřní podlahové plochy, která se ve stejném období snížila z 80 m² na 64 m². Největší část nabídky dnes tvoří byty o dispozici 2+kk, které představují přibližně 41 % všech volných jednotek v aktuálních developerských projektech.

„To, co dlouhodobě ukazují statistiky, dnes velmi výrazně vidíme i v praxi. Developerská nabídka se posouvá směrem k rozlohově i dispozičně menším bytům, které jsou primárně stavěné jako investiční produkt,“ říká realitní makléř Jakub Kaláb.

Ceny rostou, rozdíl mezi průměrem a extrémy se zvětšuje

Ačkoli se plochy bytů zmenšují, ceny za metr čtvereční i nadále rostou. Podle Deloitte Real Indexu dosáhla průměrná realizovaná cena bytů v Praze v developerských projektech přibližně 144 700 Kč za metr čtvereční. Stejně tak data IPR Praha ukazují výrazný dlouhodobý růst nabídkových cen volných bytů v developerských projektech. Mezi lety 2016 až 2024 vzrostly průměrné ceny o zhruba 90 % (z 5,2 mil. Kč na 9,9 mil. Kč).

Praxe: 16 metrů čtverečních za 4,3 milionu korun

Situace na trhu však nekončí u statistických průměrů. Čím dál častěji se objevuje i nový trend – mikro jednotek, které svou rozlohou dosahují jen pár metrů čtverečních. Stejnou praxi potvrzuje i Jakub Kaláb: „Setkáváme se s nabídkou plošně velmi malých až mikrobytů. Prodávali jsme například novostavbu na Smíchově o velikosti 16 m² za 4,3 milionu korun nebo byt o velikosti 20,6 m² v Praze 6 za 5,45 milionu korun,“ popisuje. U takto malých jednotek se cena za metr čtvereční dostává výrazně nad úroveň průměrných realizovaných cen v Praze.

Podle Kalába však nejde o ojedinělé výjimky, ale o důsledek současného nastavení trhu. Trend se navíc do budoucna bude velmi pravděpodobně rozšiřovat a developeři po podobném typu jednotek budou sahat častěji. „Malé investiční jednotky se prodávají rychleji, snadněji se oceňují a lépe se obhajují i při velmi vysoké ceně za metr čtvereční. Pro developery představují nižší riziko a vyšší likviditu než větší byty určené pro dlouhodobé bydlení,“ vysvětluje.

Byty s větší dispozicí, pracovnou, šatnou nebo obecně vyšším standardem pro dlouhodobé bydlení se podle Kalába v nových projektech objevují čím dál méně. „Pokud se tento trend nezmění, bude se nabídka bytů vhodných pro dlouhodobé bydlení dál zužovat. Staví se především to, co se nejrychleji prodá, nikoliv to, co by dlouhodobě nejlépe odpovídalo potřebám města a jeho obyvatel,“ uzavírá.

Zdroje:

● https://iprpraha.cz/assets/files/files/7fe41948e96eba4de4d7617a852b2534.pdf

● https://www.deloitte.com/cz-sk/cs/Industries/real-estate/collections/real-index.html

Jakub Kaláb je realitní makléř, který do svého oboru přináší i právní odbornost a moderní marketing. V realitách působí přes 5 let a zaměřuje se především na Prahu a Středočeský kraj. Do oboru přináší data, přehled a přirozenou komunikaci, která dokáže oslovit. Namísto klasické inzerce sází na obsah na sociálních sítích, kde jeho prezentace nemovitostí oslovuje statisíce lidí, a to téměř vždy organickou cestou. Dlouhodobě sleduje vývoj trhu, chování kupujících i cenové trendy a patří mezi zástupce nové generace makléřů, kteří mění způsob, jakým se dnes v Česku nemovitosti prodávají.