Kolik opravdu vydělá investiční byt? Výpočet návratnosti krok za krokem

Nemovitosti si dnes lidé nepořizují jen pro vlastní bydlení, ale čím dál častěji také jako alternativní formu investice. Majitelé těží nejen z pravidelného příjmu z nájmu, ale i z dlouhodobého růstu tržní hodnoty bytu. Aby však investice skutečně dávala smysl, je potřeba započítat také výdaje na rekonstrukce a opravy, náklady spojené s obdobím, kdy je byt neobsazený, a v neposlední řadě i daňové povinnosti. V článku najdete podrobného průvodce výpočtem návratnosti této investice z pohledu fyzické osoby, která byt pronajímá.

Investiční byt výnos

U investičního bytu si můžete hrubý výnos z nemovitosti spočítat poměrně jednoduše. Roční nájemné vydělíte pořizovací cenou nemovitosti a výsledek vynásobíte číslem 100. Pokud například dlouhodobě pronajímáte byt za 20 tisíc Kč měsíčně a jeho pořizovací cena byla pět milionů, bude výpočet vypadat takto: (240 000 / 5 000 000) × 100 = 4,8 %.

„Hrubý výnos z investiční nemovitosti se v Česku nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 %. Atraktivní jsou zejména byty ve větších městech mimo Prahu a Brno, kde jsou pořizovací ceny výrazně nižší a v poměru k nájmu lze dosáhnout vyššího procentního výnosu. Důležitá je však lokalita s dostatečnou poptávkou po nájemním bydlení či krátkodobém ubytování,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Hrubý výnos je jen orientační ukazatel, protože nezohledňuje náklady spojené s držbou a pronájmem nemovitosti. Proto je důležité sledovat i čistý výnos investičního bytu.

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem investiční nemovitosti

Výpočet čistého výnosu ukáže, kolik vám investiční nemovitost skutečně vydělá po odečtení všech nákladů a daní. Nyní si ukážeme, jak vyčíslit výnos z bytu pomocí čistého nájmu.

Příklady reálných nákladů:

• Údržba a drobné opravy
• Náklady za dobu, kdy není byt obsazen nájemníkem (např. platby za energie, odpad, internet apod.)
• Platby do fondu oprav
• Pojištění nemovitosti a domácnosti
• Daň z příjmu z pronájmu
• Daň z nemovitosti
• Platby za zprostředkování pronájmu
• Výdaje spojené s případným vymáháním dlužného nájemného
• Úroky z hypotéky (pozn. při financování investičního bytu úvěrem)

Pokud se vrátíme k našemu příkladu pronájmu, může výpočet čistého výnosu vypadat následovně. Od hrubého ročního nájemného ve výši 240 000 Kč odečteme výdaje v celkové roční výši 50 935 Kč. Rozpis výdajů je uveden v bodech níže:

• Rezerva na běžnou údržbu a drobné opravy: 20 000 Kč
• Pojištění: 5 000 Kč
• Daň z příjmů fyzických osob (paušál 30 %): 25 200 Kč
• Daň z nemovitosti: 735 Kč

Čistý roční výnos je v tomto případě 189 065 Kč. Čistý výnos v procentech je po dosazení (189 065 / 5 000 000) x 100 = 3,8 %

Po započtení všech nákladů bude výnos z investiční nemovitosti nižší. Pro dosažení co nejvyššího čistého výnosu je klíčové pořídit byt za výhodnou cenu a následně co nejlépe využít jeho potenciál při pronájmu.

Jak zvýšit výnos z investičního bytu – tipy

• Stanovte správnou výši tržního nájemného
• Do nájemní smlouvy zahrňte pravidelné zvyšování nájmu o inflaci
• Investujte do menších úprav, které zvýší atraktivitu bytu
• U dobře vybavených bytů lze požadovat vyšší nájemné
• Zvažte krátkodobý pronájem v lokalitách s vysokou poptávkou
• Vyberte si spolehlivé nájemníky, abyste snížili riziko neplacení a neobsazenosti
• Optimalizujte provozní náklady, zejména za energie, služby a správu bytu

Investiční byt – očekávaný růst ceny v příštích letech

Investiční byty přinášejí nejen pravidelný příjem z pronájmu, ale také zhodnocení při následném prodeji. Růst hodnoty nemovitosti závisí především na lokalitě. Nejvyšší částky se dlouhodobě platí za novostavby v Praze a Brně, zatímco nejdostupnější bydlení nabízí Ústecký kraj, Vysočina a Karlovarsko.

Podle statistik Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v Česku mezi lety 2015 a 2024 o 122 %.

„Ceny bytů v roce 2025 dynamicky rostly, v první polovině roku meziročně o 10 až 18 %. I nadále se očekává mírný a stabilní růst, zejména v regionech, a to kvůli oživení poptávky po levnějších hypotékách a nedostatku nových projektů. Do roku 2030 se předpokládá pokračující růst cen o 5 až 7 % ročně v Praze a o 3 až 4,5 % ve zbytku republiky, poháněný silnou poptávkou a omezenou nabídkou,“ uvádí Barbora Kolouchová, hypoteční specialistka Hyponamíru.cz.

Výpočet návratnosti bytu k pronájmu krok za krokem

Výpočet návratnosti bytu ukáže, za jak dlouho se vrátí počáteční investice do nemovitosti. Podívejme se, jak spočítat návratnost investičního bytu v ČR.

V našem příkladu je kupní cena investičního bytu pět milionů Kč. Čistý výnos z nájemného dosahuje v prvním roce 189 065 Kč a v dalších letech jej každoročně navyšujeme o dvouprocentní inflaci. Pokud budeme dobu návratnosti investičního bytu počítat pouze z inkasovaného nájemného, bude vzorec pro výpočet vypadat následovně.

Doba návratnosti z nájemného činí přibližně 21 let . Po jejím uplynutí je celá počáteční investice splacena a investor je vlastníkem nemovitosti. Při tříprocentním ročním růstu by její tržní cena přesáhla 9,4 milionů Kč.

Výpočet průměrného ročního zhodnocení

Abychom zjistili, jak se původních pět milionů v průměru zhodnocovalo každý rok, použijeme vzorec složeného úročení:

• Vložená investice: 5 000 000 Kč
• Výnos z nájmu: 5 000 000 Kč
• Prodejní cena bytu: 9 416 637 Kč (při 3% růstu)
• Celková získaná hodnota: 14 416 637 Kč (nájem + prodej)
• Doba investice: 21,43 let

Po dosazení do vzorce získáte výsledek 5,07 %. I při konzervativnějším růstu tržní ceny investičního bytu (o 3 % ročně) dosahujete výnosu přes 5 % ročně.

Jak započítat opotřebení bytu při výpočtu výnosu

Výslednou výnosnost snižují výdaje na opravy způsobené postupným opotřebením bytu. Z nájemného se vyplatí odkládat 10 až 15 % jako rezervu na větší rekonstrukce. Přibližně každých 15 let bude byt vyžadovat větší investici, například rekonstrukci kuchyně či koupelny, obnovu podlah nebo výměnu domácích spotřebičů.

Jak počítat s neobsazeností bytu při investici

Investiční byt může zůstat po určitou dobu neobsazen a přicházíte tak o příjem z nájmu. K těmto situacím dochází například při výměně nájemníků, rekonstrukci nebo slabší poptávce po nájemním bydlení. Vyplatí se proto počítat s rezervou na období, kdy je byt prázdný a nájemné nepřichází. U většiny lokalit je realistické počítat s neobsazeností kolem 5 až 10 % ročně.

Jaká je přiměřená doba návratnosti investičního bytu

Za přiměřenou dobu návratnosti investičního bytu se obvykle považuje rozmezí 15 až 25 let. Záleží na lokalitě, výši nájemného, nákladech na údržbu, neobsazenosti i na tom, zda jde o novostavbu nebo starší byt. V atraktivních městských částech může být návratnost kratší, u starších bytů v méně poptávaných regionech naopak delší.

Výnos investičního bytu vs. jiné investice (akcie, fondy)

Investiční byt je alternativou k tradičním aktivům, jako jsou akcie, dluhopisy či podílové a ETF fondy. „Nemovitosti mají oproti cenným papírům hmatatelnou podobu, historicky dobře odolávají inflaci a při pronájmu mohou přinášet i atraktivní pasivní příjem. Výhodou je také možnost financovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem,“ říká Petr Jermář, hlavní finanční analytik Banky.cz.

Na druhé straně je třeba počítat i s určitými nevýhodami. S držbou bytu jsou spojeny průběžné náklady (platby za energie, fond oprav, pojištění nemovitosti, platby za správu nemovitosti, odpad). Ty je nutné platit i v době, kdy je nemovitost neobsazená. Mezi náklady patří i výdaje za opravy, čas věnovaný hledání nájemníků či daňovým povinnostem. Likvidita investičního bytu bývá nižší než u cenných papírů obchodovaných na burze.

Průměrný roční výnos z investičního bytu bývá nižší než u akcií. Například akcie v indexu S&P 500 dosahují dlouhodobého zhodnocení kolem 7 až 10 %. To je však vykoupeno vyšší volatilitou a absencí pravidelného cashflow, pokud investor nevolí dividendové tituly.

Investiční byt financovaný hypotékou a výnos

Financování investičního bytu hypotékou s sebou nese náklady na splátky úvěru. Pokud byste využili hypotéku ve výši 4 miliony Kč, při průměrné roční úrokové sazbě 4 % a době splatnosti 30 let bude měsíční splátka mírně přes 19 tisíc Kč. Tuto splátku by v našem modelovém příkladu plně pokryl příjem z nájemného.

Může ovšem nastat i opačná situace, kdy příjem z pronájmu nepokryje celou splátku hypotéky. Barbora Kolouchová z Hyponanamíru.cz k tomu dodává: „I v tomto případě se investice do bytu k pronájmu vyplatí. Příjem z nájemného pokryje podstatnou část splátky hypotéky a po doplacení úvěru vlastníte nemovitost v několikamilionové hodnotě. Hypotéka je z tohoto pohledu investicí.“

Jaká rizika má investice do bytu k pronájmu

Investice do bytu k pronájmu s sebou vždy nese určitá rizika, která je potřeba předem zvážit. Počítat musíte s možností, že byt zůstane nějakou dobu prázdný a přijdete o výnos z nájemného. Rizikem je i neplatič, kterého nelze snadno vystěhovat a svého nároku se musíte domáhat zdlouhavou právní cestou.

Při využití hypotéky je nutné počítat s možným růstem úrokových sazeb po skončení fixace, což vede ke zvýšení měsíčních splátek. Výnos mohou ovlivnit také legislativní změny v oblasti nájemního bydlení či daní. Inflace sice obvykle podporuje růst nájmů i cen nemovitostí, zároveň ale zvyšuje náklady na opravy a údržbu. A v neposlední řadě je tu i možnost poklesu cen nemovitostí, který může snížit celkový výnos. Proto je důležité uvažovat v dlouhém horizontu a být připravený tato rizika unést.