Dynamika růstu nájemného, cen bytů a mezd se k sobě začne v roce 2026 přibližovat

Hlavní trend pro rok 2026 na trhu s bydlením bude postupné sbližování tempa růstu cen bytů, nájemného a mezd. Tempo růstu cen bytů nebude dvouciferné, proti roku 2025 zpomalí a nájmy si s největší pravděpodobností podrží stejnou dynamiku jako v roce 2025. Bude za tím stát pomalejší tempo růstu mezd kolem 5 %. Vedle toho nás čeká středně silná legislativní vichřice s výrazně silnějšími dopady než legislativní větřík z roku 2025. Asociace nájemního bydlení (ANB) přináší 10 hlavních trendů pro trh s bydlením roku 2026.

1. Cena bytů poroste tempem 6-8 %

Ceny bytů zůstanou v roce 2026 stále základním hybatelem celého trhu s bydlením. Tempo růstu ovšem meziročně s největší pravděpodobností zpomalí na 6-8 %. Jedním z hlavních důvodů zpomalení je dynamika vývoje reálných mezd. Ceny bytů totiž v roce 2025 rostly násobně rychleji než výše reálných mezd. Díky tomu poklesne kupní síla a s ní následně zpomalí i růst cen bytů. Právě vývoj cen bytů zůstává klíčovým faktorem, od kterého se odvíjí i další trendy – výše nájmů, poptávka po nájemním bydlení nebo dostupnost hypoték.

„Cena bytů je základní veličina, která určuje chování celého trhu. Ovlivňuje mimo jiné i výši nájmů. V roce 2026 lze očekávat, že cena bytů bude i nadále růst, ale ne již dvouciferným tempem. Tlak na nižší cenu bude způsoben i nižším tempem růstu mezd kolem 5 %, “ říká viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

2. Výše nájmů: růst pokračuje, ale pomaleji

Nájemné v roce 2026 poroste podle veřejných vyjádření expertů zhruba stejným tempem jako v roce 2025 v průměru o 6–9 %. Stejně jako u cen bytů platí, že dynamika růstu nájmů bude vyšší než růst mezd, což samo o sobě vytváří tlak na zpomalování růstu nájmů.

“Rok 2026 nebude stejně jako rok 2025 o skokovém zdražování nájmů. Spíš půjde o postupný růst, který odráží ceny bytů, náklady pronajímatelů a dlouhodobý nedostatek nabídky,“ uvádí viceprezident ANB Michal Hrbatý.

3. Počet nájemníků vzroste o dalších 30-40 tisíc lidí

Stejně jako v roce 2025 začnou v roce 2026 nově bydlet v nájmu další desetitisíce lidí. Nájemní bydlení se stává standardní volbou nejen pro mladé, ale i pro střední třídu.

„Nájem už dávno není přechodné řešení. Předpokládáme, že trend růstu počtu lidí v nájmu bude setrvalý a že do roku 2030 bude v nájmu žít zhruba 25 % obyvatel Česka,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.

4. Počet neplatičů bude stagnovat

ANB v roce 2026 neočekává výrazný nárůst neplatičů a jejich podíl bude u velkých institucionálních pronajímatelů kolísat mezi 2-3 %. Trh však bude bedlivě sledovat květnová data, která ukážou dopad nové tzv. superdávky, jež sloučila čtyři sociální dávky včetně příspěvku na bydlení.

„Klíčová otázka roku 2026 pro počet neplatičů nájemného zní, jak se nová dávková reforma promítne do platební morálky. První tvrdá data přijdou až v průběhu roku, nicméně na trhu panuje lehká nervozita, jestli ve finále nová superdávka platební morálku některých nájemníků nezhorší, “ upozorňuje viceprezident ANB Michal Hrbatý.

5. Regionální rozdíly v nájmech se budou dále prohlubovat: Praha a Brno se vzdalují zbytku země

Rozdíl mezi nájemným v Praze, Brně a zbytku republiky se bude dále prohlubovat s tím, že Brno bude Prahu v cenách pomalu postupně dotahovat. Čím dál větší rozdíly ale budou vznikat i mezi jednotlivými regiony. V některých místech totiž poroste zájem o bydlení mimo metropole, zejména v lokalitách s dobrou dojezdovou vzdáleností a kolem nových dálničních úseků. Naopak v některých místech může nájemné dokonce klesat.

„Vidíme jasný trend stěhování podél dopravní infrastruktury. Nové dálnice mění mapu poptávky po bydlení rychleji než jakákoli jiná investice,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.

6. Hypotéky: zdražení kvůli ceně peněz

Úrokové sazby hypoték v roce 2026 mírně vzrostou. Důvodem nebude primárně politika bank, ale vyšší cena peněz na mezibankovním trhu, kterou banky promítnou do koncových sazeb.

„Zdražení hypoték je technický důsledek vývoje na finančních trzích. Pro část domácností to znamená definitivní odklad vlastnického bydlení,“ říká viceprezident ANB Tomáš Kašpar.

7. Legislativní novinky: bydlení jako veřejný zájem i novely starých zákonů

Rok 2026 lze s nadsázkou označit jako středně silnou legislativní vichřici. Bourat se budou staronové pořádky, ale zavádět se budou i nové prvky. Hnutí ANO, pod které spadá MMR, má zdá se našlápnuto k rychlým změnám. Mění Stavební zákon, ale novelou projde i čerstvý zákon o podpoře bydlení. Skoro jisté je, že se otevře i zákon o liniových stavbách, pod který chce nová vláda zařadit i ty největší rezidenční projekty a bydlení se stane “veřejným zájmem”. Nejistý zůstává osud dotací na nájemní projekty prostřednictvím SFPI.

„Nutné je jednat rychle, ale také sladit legislativu s realitou trhu. Jinak zůstane dostupné bydlení spíš politickým heslem než skutečným cílem,“ upozorňuje viceprezident ANB Stanislav Kubáček.

8. Růst počtu velkých pronajímatelů: profesionalizace trhu

V roce 2026 poroste význam institucionálních pronajímatelů a profesionálně spravovaných nájemních domů. Tento segment přináší větší stabilitu, transparentnost a dlouhodobý horizont.

„Velcí pronajímatelé nejsou hrozbou, ale nutnou součástí řešení bytové krize, pokud chceme mít kvalitní a dlouhodobé nájemní bydlení. Očekávám, že jen v Praze vzroste v roce 2026 počet bytů spravovaných institucionálními pronajímateli o zhruba 800 bytů,” říká viceprezidentka ANB Zuzana Chudoba.

9. Dynamika výstavby v Praze: mírné zlepšení, stále málo

V Praze bylo v roce 2025 dokončeno přibližně 6 500 bytů, což stále výrazně zaostává za potřebami města. V roce 2026 nelze očekávat jakoukoliv výraznou změnu trendu.

„Přijetí nového Metropolitního plánu očekávané někdy kolem poloviny roku zcela jistě otevře možnosti pro výstavbu bytů v nových lokalitách, ale v roce 2026 se to ještě neprojeví. Bylo by naivní si myslet, že jen Metropolitní plán bez zásadní změny povolovacích procesů by trend mohl zlomit,“ vysvětluje viceprezident ANB Tomáš Kašpar.

10. Nájemní bydlení zůstane čistě ekonomicky výhodnější než vlastnické

Vlastnické bydlení zůstane pro velkou část domácností obtížně dostupné. Rozdíl mezi splátkou hypotéky na průměrný byt o rozloze 52,6 metru čtverečních a průměrným nájmem u stejně velkého bytu se stále podle metodiky ANB bude pohybovat mezi 7-8 tisíci korun ve prospěch nájmů. Nájemní bydlení bude dále posilovat a postupně se u podstatné části populace straně trvalou nikoliv přechodnou fází.

„Za nedostupným vlastnickým bydlením stojí především vysoké ceny bytů v kombinaci s relativně vysokými hypotečními úroky. Na chuti bydlet ve vlastním se u Čechů nic zásadního nemění, ale ekonomická realita je zkrátka jinde. Na druhou stranu je zcela přirozené, že se Česko postupně přibližuje západoevropskému modelu, kde je nájem běžnou a společensky akceptovanou formou bydlení,“ uzavírá prezident ANB Jakub Vysocký.