Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Prověrka kupované nemovitosti

Mezi první kroky, které je potřeba před samotnou koupí nemovitosti podniknout, patří detailní prověrka jejího faktického a právního stavu. Nejprve je potřeba provést důkladnou osobní prohlídku objektu a zjistit, zda se na něm nevyskytují zásadní faktické vady, pro které by bylo vhodné požadovat slevu z kupní ceny. K posouzení faktického stavu nemovitosti (např. zda jsou funkční rozvody, zda se v ní nevyskytuje nadměrná vlhkost, zda do střechy nezatéká apod.) se rozhodně vyplatí přizvat stavebního technika, jenž dokáže technické nedostatky lépe odhalit. Kupující by v prvé řadě měl vědět, v jakém stavu si nemovitost kupuje a zda tomu odpovídá kupní cena. Náklady na rekonstrukci případných vad se totiž mohou vyšplhat do závratných výšin.

Dalším „kriticky“ důležitým krokem je prověrka právního stavu nemovité věci. Pokud si smluvní strany nesjednají něco jiného, neměly by na nemovitosti váznout žádná zástavní práva, služebnosti (věcná břemena), práva stavby, předkupní práva či jakékoliv jiné formy zatížení. To se týká i nájemních vztahů nebo práv na doživotní užívání nemovitosti. Základní přehled o právech zatěžujících nemovitost lze získat z placeného výpisu z katastru nemovitostí. Ne všechny typy zatížení či omezení vlastnického práva je však možné tímto způsobem detekovat. Typickým příkladem je nájem nebo čerstvě zahájená exekuce, jenž z výpisu z katastru nevyčtete. Z toho důvodu by kupní smlouva měla být opatřena výslovným prohlášením prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní, předkupní, nájemní či jakákoliv jiná práva třetích osob, o nichž by nabyvatel nevěděl a která by omezovala jeho výkon vlastnického práva k nemovitosti. Výjimku mohou tvořit služebnosti (věcná břemena) provozovatelů inženýrských sítí – o těch by však měl být kupující dopředu náležitě informován.

Na co si dát pozor u rezervační či kupní smlouvy?

Kupní smlouva jako nabývací titul musí mít ze zákona písemnou formu a musí být (pro účely katastrálního řízení) opatřena úředně ověřenými podpisy smluvních stran. V kupní smlouvě je zcela zásadní správně a precizně specifikovat předmět převodu – ať už se jedná o pozemek, budovu či jednotku. Sebemenší nepřesnost totiž může vést k zamítnutí vkladu vlastnického práva k nemovitosti ze strany katastrálního úřadu. V praxi to může stranám způsobit nepříjemné komplikace, především pak v případě, kdy jsou smluvní strany od sebe geograficky vzdáleny, což činí opětovný podpis opravené kupní smlouvy logisticky náročným. Nehledě na to, že je nutné znovu absolvovat (cca 30denní) katastrální řízení i znovu zaplatit správní poplatek za převod na katastru.

Kromě písemné formy a správného vymezení předmětu koupě musí kupní smlouva obsahovat také projev vůle prodávajícího odevzdat nemovitost nabyvateli a umožnit mu k ní nabýt vlastnické právo, jakož i povinnost kupujícího věc převzít a uhradit za ni sjednanou kupní cenu. Kupní smlouva by také měla obsahovat prohlášení prodávajícího o tom, že se nenachází v úpadku, není proti němu vedeno exekuční či insolvenční řízení, nemá jakékoliv nedoplatky na daních či jiných odvodech a převáděná nemovitost není předmětem exekučního či podobného řízení. Praktické je ve smlouvě ošetřit také způsob předání nemovitosti, úhradu správního poplatku za katastrální řízení, jakož i povinnou součinnosti stran při řešení případných komplikací vzniklých v průběhu katastrálního řízení.

Při koupi nemovitosti lze jednoznačně doporučit, aby úhrada kupní ceny byla provedena přes advokátní či notářskou úschovu. Ta oběma stranám garantuje, že k uvolnění peněz prodávajícímu dojde až po úspěšném vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru, a současně zajišťuje navrácení kupní ceny zpět kupujícímu, pokud by k převodu náhodou nedošlo. Při realizaci transakce prostřednictvím úschovy se obvykle uzavírá samostatná úschovní smlouva za účasti advokáta či notáře, která podrobně upravuje nakládání s peněžními prostředky a listinami přijatými do úschovy.

Pokud by v rámci transakce byla uzavírána také smlouva rezervační, je potřeba si dát pozor především na podmínky, za kterých se složená rezervační záloha zájemci vrací. Rezervační smlouvy totiž často bývají velmi jednostranné v neprospěch potenciálního kupce, který při sebemenším „klopýtnutí“ může o uhrazenou rezervační zálohu přijít. Proto je důležité, aby ve smlouvě výslovně zaznělo, že pokud nebude uzavřena kupní smlouva ve stanovené lhůtě z důvodů na straně prodávající, rezervační záloha bude zájemci v plné výši navrácena.

Převod vlastnického práva na katastru

Převod nemovitosti se realizuje formou vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Správní poplatek spojený s vkladovým řízením je stanoven ve výši 2.000 Kč. Návrh na vklad do katastru se podává na předepsaném formuláři, který je dnes již interaktivní a lze jej vyplnit online na webu ČÚZK. Návrh na vklad lze na katastrální úřad následně podat jak v listinné, tak i v elektronické podobě (např. prostřednictvím datové schránky). Při elektronickém podání návrhu je správní poplatek za vklad snížen na 1.600 Kč, což je bezesporu pozitivní. Při podání návrhu v elektronické podobě je však potřeba dbát na to, aby návrh na vklad, kupní smlouva i veškeré další listiny přikládané k návrhu byly buď opatřeny elektronickým podpisem nebo patřičně zkonvertovány do elektronické podoby.

Součástí návrhu musí být vždy kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy stran. Pokud by na převáděné nemovitosti vázl zákaz zcizení (jako věcné právo), bude nutné k návrhu připojit i souhlas osoby oprávněné z takovéhoto zákazu – tou v praxi většinou bývá banka či jiná finanční instituce. Vlastní formulář návrhu na vklad musí být rovněž podepsán alespoň jedním z účastníků – jeho podpis však již nemusí být úředně ověřen. Ochranná lhůta před provedením vkladu ze zákona trvá 20 dnů a až po jejím uplynutí smí katastrální úřad vklad vlastnického práva povolit.

Závěr

Koupě nemovitosti je relativně komplexní proces, v němž hraje důležitou roli vysoká částka kupní ceny, o kterou v krajním případě lze při neznalosti nebo nedostatečné opatrnosti dokonce i přijít. Proto je potřeba si před koupí nemovitosti celý proces nejen co nejlépe osvojit a seznámit se s jeho nástrahami, ale především zvážit využití služeb odborníků (zejm. advokáta a stavebního technika). Přeci jen náklady na jejich práci bývají nesrovnatelné s tím, jaké škody mohou nastat, pokud by se koupě nečekaně „zvrtla“.

JUDr. Jiří Matzner, Ph.D., LLM., zakladatel advokátní kanceláře Matzner & Vítek