Růst nájmů v závěru roku pokračoval, nejvíce u menších bytů 1+kk a 2+kk

Pohled na meziroční vývoj cen nájmů za loňský poslední kvartál ukázal jak stagnaci například u některých dispozic v Brně, tak výraznější zdražení například u vybraných dispozic v Ostravě. V Praze pak šly ceny nahoru zhruba od 7 do 13 procent a hlavní město tak představuje určitý benchmark meziročního vývoje nájmů v loňském posledním čtvrtletí. Vyplývá to z dat společnosti UlovDomov.cz, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o více než 5 000 nemovitostí v hodnotě 30 miliard korun. Hodnota indexu UlovDomov.cz se ve 4. čtvrtletí pohybovala zhruba od 1,2 do 1,9. U bytů 2+kk v Praze dosáhl index hodnoty 1,9 a v Brně 1,8. To znamená, že měsíční splátka hypotéky byla zhruba 1,8–1,9krát vyšší než nájemné.

Byt velikosti 2+kk si lze v Praze aktuálně pronajmout za cenu zhruba 23 800 korun. V Brně vychází cena pronájmu dispozice 2+kk na 20 tisíc korun, v Ostravě zhruba 15 290 korun, v Olomouci 16 510 korun a v Plzni 14 370 korun. Pronájem bytu dispozice 1+kk se pohybuje v průměru od 9 860 korun v Ostravě do 17 700 korun v Praze. Cena za pronájem bytu dispozice 3+kk se pohybuje v průměru od zhruba 20 tisíc korun v Olomouci či Plzni do 34 tisíc korun v Praze. "Naše data potvrzují pokračující tlak na růst nájmů ve velkých městech, především u menších bytů 1+kk a 2+kk, které jsou nejčastěji poptávány jednotlivci, páry a studenty," uvádí Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce. "Nejvyšší procentuální nárůsty jsou patrné zejména v Brně, Ostravě a Olomouci u menších a modernějších dispozic,“ dodává Michal Hrbatý s tím, že uvedený vývoj může být částečně ovlivněn i změnou výměry bytů ve zkoumaném vzorku.

Kvartálně ceny spíše stagnovaly, případně doznaly korekce po kvartálu ovlivněném zvýšenou studentskou poptávkou. Konkrétně v Praze zůstaly malé byty prakticky beze změny, například u dispozice 1+kk došlo ke zvýšení ceny o 340 korun (2 %). U pražských bytů větších dispozic pak došlo i k citelnějším korekcím, u 2+kk například zhruba o 780 korun. Praha tak ve 4. kvartálu spíše „povolila páru“ u větších bytů po předchozím silném růstu. V Brně byl vývoj celkově klidný: malé a střední byty převážně stagnovaly. Ostrava vykázala nejdynamičtější posuny: výrazně zdražily modernější a menší byty, dispozice 2+kk a 3+kk shodně o 14 %, zatímco tradiční dispozice 1+1, 2+1 a 3+1 zlevnily o 2 až 7 %.

Hodnota indexu UlovDomov.cz se ve 4. čtvrtletí pohybovala od 1,2 do 1,9, a to konkrétně u bytů dispozice 2+kk v Praze. Tato hodnota indexu nám říká, že platba za nájem vycházela 1,9krát méně než splátka úvěru bytu koupeného na úvěr. U bytu po rekonstrukci v dobrém stavu se cena za metr čtvereční pohybovala v Praze kolem 151,1 tisíc korun a v Brně kolem 118 tisíc korun. Splátka 90% hypotéky sjednané na 30 let při průměrné nabídkové úrokové sazbě 5,32 procent (údaj za prosinec) ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních vycházela kolem 45 400 Kč v Praze a 35 500 Kč v Brně. Pronájem v ceně kolem 23 800 korun v Praze, resp. 20 000 korun v Brně byl tedy ve 4. čtvrtletí stále výrazně nižší. Nejblíže k sobě měly náklady na vlastní a nájemní bydlení v Ostravě, kde se index pohyboval mezi 1,2 a 1,3. Hypotéka tam tak vycházela jen zhruba o 20–30 % dráž než nájem.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 4. čtvrtletí 2025 (v Kč)

	1+1	1+kk		2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	17 944		17 701	23 061	23 805	30 332	34 349
Brno	14 226		14 079	19 744	20 007	21 771	26 324
Ostrava	9 345		9 858	11 589	15 290	13 695	22 495
Plzeň	11 779		11 117	14 350	14 370	18 225	20 456
Olomouc	10 959		12 161	14 779	16 514	17 615	20 317

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 2: Meziroční srovnání dle dispozic Q4 2025 a Q4 2024 (v Kč)

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	1 376 (8 %)	2 051 (13 %)	1 484 (7 %)	2 395 (11 %)	2 957 (11 %)	2 911 (9 %)
Brno	116 (1 %)	1 303 (10 %)	2 729 (16 %)	2 852 (17 %)	587 (3 %)	3 856 (17 %)
Ostrava	439 (5 %)	1 889 (24 %)	74 (1 %)	2 224 (17 %)	-1 292 (-9 %)	4 057 (22 %)
Plzeň	1 061 (10 %)	1 236 (13 %)	1 717 (14 %)	181 (1 %)	1 711 (10 %)	1 279 (7 %)
Olomouc	654 (6 %)	2 034 (20 %)	1 164 (9 %)	1 088 (7 %)	387 (2 %)	-54 (0 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Tabulka 3: Srovnání Q4 2025 s Q3 2025 (v Kč) dle dispozic

	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	61 (0 %)	339 (2 %)	-1 586 (-6 %)	-778 (-3 %)	-2 784 (-8 %)	-2 530 (-7 %)
Brno	-162 (-1 %)	62 (0 %)	129 (1 %)	11 (0 %)	-1 690 (-7 %)	818 (3 %)
Ostrava	-149 (-2 %)	997 (11 %)	-294 (-2 %)	1 934 (14 %)	-967 (-7 %)	2 731 (14 %)
Plzeň	-23 (0 %)	-604 (-5 %)	-507 (-3 %)	-1 586 (-10 %)	1 217 (7 %)	950 (5 %)
Olomouc	-894 (-8 %)	407 (3 %)	8 (0 %)	465 (3 %)	12 (0 %)	-1 227 (-6 %)

Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

 

Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov
Praha	1+kk (40 m 2 )	1,7
	2+kk (60 m 2 )	1,9
	3+kk (80 m 2 )	1,8
Brno	1+kk (40 m 2 )	1,7
	2+kk (60 m 2 )	1,8
	3+kk (80 m 2 )	1,8
Ostrava	1+kk (40 m 2 )	1,3
	2+kk (60 m 2 )	1,3
	3+kk (80 m 2 )	1,2
Plzeň	1+kk (40 m 2 )	1,5
	2+kk (60 m 2 )	1,8
	3+kk (80 m 2 )	1,6
Olomouc	1+kk (40 m 2 )	1,4
	2+kk (60 m 2 )	1,6
	3+kk (80 m 2 )	1,7

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 4Q 2025; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 8. ledna 2026 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 5,32, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci