Bezpečná investice do zahraniční nemovitosti: Klíčová je licence developera, průběžná fotodokumentace i nastavení sankcí

Jen za posledních sedm let zdražily podle dat Českého statistického úřadu rodinné domy o víc než padesát, byty pak dokonce o víc než šedesát procent. Řada tuzemských investorů se proto poohlíží po levnějších trzích, kterým ale často chybí konkrétnější regulace. Roste tak riziko nekvalitní výstavby nebo třeba neplnění závazků. Investoři by se tak při prověřování partnerů v zahraničí měli zaměřit například na počet zaměstnanců dané firmy, licence či průběžnou fotodokumentaci vznikající stavby.

České byty patří podle aktuálních dat Eurostatu mezi jedny z nejdražších ve střední Evropě. Investory do nemovitostí tak často lákají levnější destinace, na vzestupu je v posledních letech hlavně Asie. Například indonéský trh, který dlouhé roky táhne velmi populární Bali, s nemovitostmi zaznamenal v uplynulém desetiletí raketový růst – jeho hodnota letos podle dat společnosti Mordor Intelligence přesáhla 70 miliard amerických dolarů a investují do něj zájemci z celého světa.

„S rostoucí poptávkou po nemovitostech roste i počet firem, které jejich stavbu nabízejí. Indonéský trh ale není regulovaný, takže tu staví prakticky kdokoli – od freelancerů až po lidi, kteří mají za sebou jednu vilu, ale říkají si developeři. Často se tak nedodržují standardy, chybí systém i odpovědnost, “ popisuje situaci na indonéském realitním trhu Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties, která v Indonésii staví a prodává rekreační objekty.

Co si pohlídat před první platbou

Investorovi v mnohém může napovědět už to, jestli má firma v dané zemi všechna potřebná oprávnění. Jde především o developerskou a realitní licenci – jestli jimi developer disponuje, si může člověk ověřit na základě ratifikační listiny tamní vlády. „Zatímco developerské oprávnění společnosti umožňuje připravovat a řídit výstavbu projektu, realitní licence zaručuje legální prodej, respektive pronájem nemovitosti. Společností, které mají všechny papíry v pořádku, je v Indonésii minimum,“ varuje Petr Hemerka s tím, že právě ověření této dokumentace můžou sloužit jako jeden z nejrychlejších filtrů, jak odlišit profesionální firmu od subjektu bez zázemí.

Značnou nápovědou může být také velikost firmy. „Seriózní developerské společnosti mají v kanceláři minimálně padesát lidí. Je to jednoduchý indikátor stability, zázemí a taky určité jistoty pro klienta,“ myslí si Hemerka a dodává, že počet zaměstnanců investor může zjistit buď návštěvou kanceláře, nebo ho ověřit na webových stránkách společnosti. „Pokud nějaká firma tyto informace skrývá, lze investorům doporučit větší opatrnost. Asijský trh je specifický a snahou developerů by mělo být spíše veřejně demonstrovat stabilitu firmy a silný management,“ doplňuje generální ředitel Arya Properties.

Výstavbu by si měl ale hlídat i samotný investor. Ty české od objektu zpravidla dělí tisíce kilometrů, o to důležitější je proto sledovat průběh stavby alespoň na dálku – za pomoci pravidelných reportů. „ Jen hezké vizualizace nestačí. Každý krok by měl být podložený smlouvou, harmonogramem a fotodokumentací. Investoři musí mít kdykoli přístup k aktuálním informacím, ať už díky pravidelnému reportování, nebo přes přímou komunikaci s developerským týmem,“ popisuje Petr Hemerka příklad dobré praxe.

Jasné nastavení plateb i sankcí

Vyhnout se podvodu pak může být pro investora snazší i díky postupně nastaveným platbám. Nedostane se tak do situace, kdy developerovi uhradí veškeré náklady, ale stavby se nedočká. Jedním z možných řešení je domluvit se se zhotovitelem na platebních milnících, jako je rezervační záloha, platba při zahájení a po dokončení hrubé stavby a doplatek při kolaudaci.

Důležité je mít každou etapu časově ohraničenou, vědět, co v ní má developer postavit i co se bude dít v případě, že svůj závazek nedodrží. Stavba v Indonésii s sebou totiž oproti Evropě nese určitá specifika, která mohou celý proces výstavby pozdržet. Velkou roli hraje například náboženství nebo počasí. Zatímco během Ramadánu pracují lidé jen minimálně a výstavba se tak může zdržet až o dva měsíce, během období dešťů přichází skluz v řádech dnů. „Není výjimkou, že stavba musí stát celý týden, protože se nedá ani vylít beton,“ uzavírá generální ředitel.