Jak si v roce 2026 uplatnit hypotéku v daňovém přiznání? Ušetřit můžete i desetitisíce korun

Období února a března je pro mnoho domácností spojené s podáváním daňového přiznání. Právě v této době se vyplatí připomenout jednu z mála daňových úlev, která zůstává i v době vyšších úrokových sazeb zachována – odpočet úroků z hypotéky. Pokud jste v roce 2025 spláceli úvěr na vlastní bydlení, můžete si část zaplacených úroků odečíst od základu daně a snížit si tak výslednou daňovou povinnost.

„Základní princip je jednoduchý, do daní se nezahrnují celé splátky hypotéky, ale pouze zaplacené úroky. Splátka jistiny daňově uznatelná není. Banka nebo stavební spořitelna vám na začátku roku vždy vystaví potvrzení o výši zaplacených úroků za předchozí kalendářní rok. Právě tento dokument je klíčový pro uplatnění daňového odpočtu za rok 2025,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Kdo má na odpočet nárok
Odpočet úroků si může uplatnit poplatník, který úvěr použil na financování vlastního bydlení. Typicky jde o koupi bytu nebo domu, výstavbu, rekonstrukci či vypořádání podílového spoluvlastnictví. Podmínkou je, že nemovitost slouží k trvalému bydlení vás nebo vašich blízkých – nikoli výhradně k pronájmu nebo podnikání.

„U manželů platí, že odpočet může uplatnit pouze jeden z nich, a to bez ohledu na to, zda jsou oba uvedeni v úvěrové smlouvě. V praxi se často vyplatí, aby si úroky uplatnil ten z partnerů, který má vyšší příjmy a vyšší daňový základ,“ říká Anna Kevorkyan, CEO pracovního portálu JenPráce.cz.

Kolik si lze odečíst
„Maximální částka, kterou si lze za rok 2025 odečíst, závisí na tom, kdy byla hypotéka sjednána. U úvěrů uzavřených od roku 2021 je horní limit 150 000 korun ročně na domácnost. U starších hypoték sjednaných do konce roku 2020 platí původní limit 300 000 korun. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby byly v roce 2025 výrazně vyšší než v minulosti, řada domácností se k těmto limitům opět reálně přibližuje,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Daňová úspora odpovídá vaší sazbě daně z příjmu. U běžné 15% sazby znamená maximální odpočet 150 000 korun úsporu až 22 500 korun na dani. U vyšších příjmů spadajících do 23% sazby může být úspora ještě vyšší.

Jak odpočet uplatnit v praxi
„Zaměstnanci mohou úroky z hypotéky uplatnit v rámci ročního zúčtování daně prostřednictvím svého zaměstnavatele, pokud mu včas dodají potvrzení z banky. OSVČ a další poplatníci vyplňující vlastní daňové přiznání uvádějí zaplacené úroky přímo v příslušné části formuláře jako nezdanitelnou část základu daně. Potvrzení o zaplacených úrocích není nutné k přiznání automaticky přikládat, ale je nutné ho mít k dispozici pro případnou kontrolu ze strany Finanční správa ČR. Stejně tak je vhodné mít připravené dokumenty prokazující účel úvěru a vztah k financované nemovitosti,“ říká Anna Kevorkyan, CEO pracovního portálu JenPráce.cz.

Na co si dát pozor
Častou chybou je snaha uplatnit odpočet i u nemovitosti, která neslouží k vlastnímu bydlení. Pokud byt dlouhodobě pronajímáte, odpočet úroků uplatnit nelze. Stejně tak není možné odečítat úroky z úvěru, který byl použit na koupi rekreační nemovitosti bez trvalého bydlení.

„Pozornost je potřeba věnovat i refinancování. Pokud jste v roce 2025 hypotéku refinancovali, máte nárok na odpočet úroků i nadále, ale je důležité, aby nový úvěr prokazatelně navazoval na původní účel financování bydlení,“ upozorňuje Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Hypotéka jako daňový nástroj
„V praxi to znamená, že při zaplacených úrocích ve výši 80 000 korun si domácnost při běžné 15% sazbě daně sníží daňovou povinnost přibližně o 12 000 korun, zatímco při maximálním odpočtu 150 000 korun už úspora činí zhruba 22 500 korun ročně. U poplatníků s vyššími příjmy, na které se vztahuje 23% sazba daně, se stejný odpočet může projevit ještě výrazněji – v případě plného limitu jde až o přibližně 34 500 korun,“ říká Anna Kevorkyan z JenPráce.cz.

Změnilo se něco oproti loňsku?
Jedinou skutečnou „novinkou“ oproti loňsku tak není změna zákona, ale změna reality, ve které domácnosti hypotéky splácely. Úrokové sazby zůstaly v průběhu roku 2025 výrazně výš než v minulých letech, a to se přímo promítlo do výše zaplacených úroků.

„Zatímco dříve řada klientů na maximální daňový odpočet ani zdaleka nedosáhla, letos se k zákonnému stropu přibližuje mnohem více domácností – a někteří ho dokonce zcela vyčerpají. Neznamená to, že by se pravidla zpřísnila nebo zpřehlednila, ale že dražší financování paradoxně zvyšuje význam daňového odpočtu. To, co bylo v minulosti spíše doplňkovou úlevou, se v daňovém přiznání za rok 2025 stává pro řadu lidí citelnou položkou, která může reálně snížit výslednou daňovou povinnost,“ dodává Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.