Chcete v roce 2026 získat hypotéku? Co se změnilo v přístupu bank a na co si dát pozor

Pokud se letos chystáte žádat o hypotéku, je dobré počítat s tím, že banky se na žadatele dívají jinak než před několika lety. Nejde jen o úrokové sazby, které už dávno nejsou extrémně nízké. Změnil se celý způsob, jak banky hodnotí riziko, stabilitu domácností i to, zda je nastavení úvěru dlouhodobě udržitelné. Hypotéka aktuálně není jen „schválený úvěr na bydlení“. Je to závazek, u kterého banky mnohem pečlivěji řeší, co se s vámi může stát za pět, deset nebo patnáct let.

Banky dnes řeší víc než jen čísla v žádosti

“Ještě před rokem 2020 často stačilo splnit příjmové limity a dodat potřebné dokumenty. Dnes banky sledují nejen to, kolik vyděláváte, ale hlavně jak stabilní a dlouhodobě udržitelný váš příjem je. Zajímá je délka zaměstnání, typ pracovního poměru i obor, ve kterém pracujete. U podnikatelů a lidí s nepravidelnými příjmy je posuzování detailnější než dříve. Důvod je jednoduchý, při vyšších splátkách má jakýkoli výpadek příjmu mnohem rychlejší dopad na schopnost splácet. Banky proto chtějí mít větší jistotu, že klient zvládne i méně příznivé období,” říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Stejná sazba už neznamená stejnou hypotéku

Na první pohled mohou nabídky různých bank vypadat podobně. Rozdíly se ale často ukazují až při detailním pohledu. Důležité je, jaké jsou podmínky mimořádných splátek, kolik stojí předčasné splacení nebo jak banka postupuje, když klient potřebuje změnit splátkový režim. V roce 2026 se stále častěji bude ukazovat, že skutečná kvalita hypotéky se pozná až v průběhu let. Nejde jen o to, kolik zaplatíte první měsíc, ale kolik vás úvěr bude stát celkově a jak snadno ho dokážete přizpůsobit změnám ve svém životě.

Delší fixace se vracejí do hry

“Mnoho žadatelů v posledních letech čekalo na návrat extrémně nízkých sazeb. Postupně ale převládá realistický pohled: úrokové sazby budou s největší pravděpodobností dlouhodobě výš než před rokem 2022. To mění i chování klientů. Zatímco dříve byly krátké fixace jasnou volbou, dnes se řada domácností vrací k delším fixacím. Ne proto, že by věřily v jejich výhodnost z pohledu trhu, ale proto, že chtějí jistotu splátky a klid v rodinném rozpočtu. Hypotéka se znovu stává nástrojem stability, ne spekulace,” říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Vlastní úspory mají větší váhu než kdy dřív

Kolik vlastních peněz do nemovitosti vložíte, dnes zásadně ovlivňuje nejen schválení hypotéky, ale i její cenu. Vyšší podíl vlastních zdrojů znamená nižší riziko pro banku – a to se promítá do lepších podmínek.

Zatímco dříve byly rozdíly mezi žadateli s minimálními úsporami a těmi s vyšším kapitálem spíše kosmetické, dnes už jsou citelné. Vlastní kapitál se znovu stal jedním z hlavních argumentů při vyjednávání o podmínkách úvěru.

Nízká splátka může být klamná

“Kvůli dražším nemovitostem a vyšším sazbám dnes mnoho žadatelů sahá po maximální možné délce splatnosti. Delší splatnost sice sníží měsíční splátku, ale zároveň výrazně prodraží celý úvěr a prodlouží zadlužení do vyššího věku. Rozhodování pouze podle toho, „co dnes vyjde“, může být v dlouhodobém horizontu rizikové. Banky sice delší splatnosti umožňují, ale odpovědnost za budoucí dopady zůstává na klientovi,” upozorňuje říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.

Flexibilita rozhoduje víc než dřív

V roce 2026 se bude stále jasněji ukazovat, že flexibilita hypotéky může být stejně důležitá jako její cena. Možnost mimořádných splátek, úprav splátkového kalendáře nebo snadnější refinancování může v průběhu let ušetřit desítky až stovky tisíc korun. Tyto parametry ale nejsou vždy viditelné na první pohled. Často se projeví až ve chvíli, kdy se klientova finanční situace zlepší – nebo naopak zkomplikuje.

Banky začínají víc zohledňovat samotnou nemovitost

Do posuzování hypoték stále častěji vstupují i provozní náklady bydlení. Energeticky úsporná nemovitost znamená menší zátěž pro rodinný rozpočet, a tedy i nižší riziko problémů se splácením. Nejde jen o ekologii, ale o dlouhodobou finanční udržitelnost.

Hypotéka už není „hotová věc“

“Jednou z největších změn posledních let je to, jak lidé hypotéku vnímají. Přestává být jednorázovým rozhodnutím a stává se dlouhodobým procesem, který je potřeba sledovat a upravovat. Refinancování, změny fixace nebo mimořádné splátky se stávají běžnou součástí správy rodinných financí. Rok 2026 tak nepřináší jen jiné úrokové sazby, ale hlavně jiný přístup – ze strany bank i samotných žadatelů. Kdo to při výběru hypotéky pochopí, má výrazně větší šanci, že ho úvěr nebude v dalších letech zbytečně brzdit,” dodává říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners.