Trh institucionálního nájemního bydlení dál zraje a profesionalizuje se

Hlavní zjištění z Living Sector Market Report H2 2025:

• Rostoucí trh: V Praze je aktuálně v provozu 3 220 bytů ve 22 BTR projektech, přičemž celkový objem trhu nyní přesahuje 15 000 jednotek v různých fázích přípravy, výstavby a provozu.
• Menší byty dominují trhu: Dispozice 1+kk a 2+kk dnes tvoří již 80 % bytového fondu pražských BTR projektů, u projektů spuštěných ve druhé polovině roku 2025 dokonce 95 %.
• Byty se dál zmenšují: Průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech klesla na 49 m², u nově otevřených projektů až na 36 m².
• Reálné nájemné roste: Nájemníci v pražských BTR projektech bydleli ve druhé polovině roku 2025 průměrně za 26 882 Kč, respektive 551 Kč/m². V přepočtu na metr čtvereční tak bylo reálné nájemné v BTR projektech přibližně o 25 % vyšší než nájemné nabízené na realitních portálech.
• Nájemné láme hranice: Ve druhém pololetí roku 2025 se průměrné nájemné u všech dispozic v BTR projektech poprvé dostalo nad 500 Kč/m² , přičemž u bytů 1+kk překročilo i hranici 600 Kč/m² .
• Prémiový profil přetrvává: Nabízené nájemné v BTR projektech bylo v roce 2025 v přepočtu na m² téměř o 30 % vyšší než nájemné na realitních portálech, v absolutní výši pak zhruba o 23 %.
• Rekordně nízká neobsazenost: Neobsazenost v pražských BTR projektech klesla na pouhá 2 %, což potvrzuje silnou a stabilní poptávku.

· Investoři na trhu: Největším vlastníkem a připravovatelem BTR bytů v Praze zůstává AFI Home s 2 155 jednotkami , zatímco investorská základna se dále rozšiřuje – posiluje REICO a na trh vstupují nové subjekty včetně KKIG Holding, Ungelt Group, Urbaneo a Realia Group .

• Trh zůstává transakčně aktivní: Ve druhém pololetí roku 2025 proběhly v pražském segmentu BTR dvě významné akvizice – REICO koupilo v projektu Kaskády Barrandov dva bytové domy se 207 jednotkami a AFI Home, největší pražský investor do nájemního bydlení, převzala projekt Port 7 včetně pozemku pro výstavbu dalších 152 nájemních jednotek.
• Brno zůstává v rané fázi: Institucionální nájemní bydlení v Brně zatím nenabízí plnohodnotné BTR projekty, potenciál dalšího rozvoje však přesahuje 3 000 jednotek.
• Bratislava sází na veřejný sektor: Více než polovina BTR bytů v Bratislavě vzniká z iniciativy města, komerční BTR projekty jsou zatím spíše výjimkou.

· Roste význam dostupného nájemního bydlení: V Praze je evidováno téměř 2 500 bytů ve 13 projektech dostupného nájemního bydlení, v rámci celé České republiky pak více než 3 500 bytů ve 22 projektech.

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení vstoupil do nové fáze zralosti. Byty v projektech typu Build-to-Rent se dále zmenšují, jejich nabídka se koncentruje do nejmenších dispozic a nájemné zůstává výrazně nad úrovní běžné inzerce. Rekordně nízká neobsazenost přitom potvrzuje, že poptávka po profesionálně spravovaném nájemním bydlení je v hlavním městě stále silná. Jak ukazují data společnosti BTR Group (dříve BTR Consulting) zveřejněná v Living Sector Market Report za druhé pololetí roku 2025, Praha svou roli lídra potvrzuje, zatímco Brno a Bratislava zůstávají ve fázi rozvoje.

Menší, efektivnější, plně obsazené. Pražský BTR trh dál zraje

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení ve druhé polovině roku 2025 potvrdil dlouhodobý trend optimalizace bytového fondu. V BTR segmentu je dnes v provozu 3 220 bytů ve 22 projektech , přičemž celkový objem trhu – včetně připravovaných a rozestavěných projektů – nyní přesahuje 15 000 jednotek .

Jednoznačně dominují menší dispozice. Byty 1+kk a 2+kk tvoří již čtyři pětiny celého fondu a u nejnovějších projektů se jejich podíl blíží až 95 %. To představuje výrazný rozdíl oproti novým bytům nabízeným k prodeji, kde tyto dispozice dosahují pouze 62 % podílu.

Graf: podíl dispozic v pražských BTR projektech vs. nové byty na prodej

Zdroj: BTR Group

Tento vývoj se promítá i do průměrné velikosti bytů, která ve druhém pololetí roku 2025 klesla na 49 m², zatímco nově otevřené projekty vstupovaly na trh s byty o průměrné velikosti pouhých 36 m². V důsledku toho vznikl historicky výrazný rozdíl mezi segmentem BTR a novými byty nabízenými k prodeji, které se ve stejném období na prodejních webech developerů objevovaly s průměrnou velikostí 66 m². Rozdíl je však dán především výrazně vyšším zastoupením bytů 1+kk v segmentu BTR, více než samotným zmenšováním jednotlivých dispozic.

„Nejde jen o zmenšování bytů, ale o promyšlenou optimalizaci. Institucionální investoři reagují na reálnou poptávku a snaží se nabídnout byty, které jsou cenově dostupnější, efektivní a dlouhodobě dobře obsaditelné,“ vysvětluje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Group.

Graf: průměrná velikost bytů v pražských BTR projektech

Zdroj: BTR Group

Kolik se skutečně platí: reálné vs. nabízené nájemné

Ve druhé polovině roku 2025 platili nájemci v pražských BTR projektech v průměru 26 882 Kč měsíčně, což odpovídá 551 Kč/m². V přepočtu na metr čtvereční tak bylo reálné nájemné v BTR projektech přibližně o čtvrtinu vyšší než nájemné nabízené na realitních portálech.

Ještě výraznější rozdíl je patrný u nabídkového nájemného. Byty v BTR projektech byly v roce 2025 nabízeny v průměru za 572 Kč/m², tedy téměř o 30 % více než byty nabízené individuálními pronajímateli. V absolutní výši činil rozdíl zhruba 23 %.

„Vyšší nájemné v BTR projektech není náhodné. Odráží kombinaci moderních budov, profesionální správy a vyšší kvality bydlení, včetně vybavenosti bytů a dostupnosti služeb. Pro nájemníky to znamená větší jistotu, stabilitu nájemního vztahu a předvídatelnost nákladů, které u individuálních pronajímatelů často chybí,“ doplňuje Tomáš Stařík, obchodní ředitel BTR Group.

Rekordně nízká neobsazenost potvrzuje sílu poptávky

Celková míra neobsazenosti v pražském segmentu BTR ve druhé polovině roku 2025 klesla na pouhá 2 %. Starší projekty se dlouhodobě pohybují kolem hranice 1 %.

„Klíčovým faktorem je nízký objem nově dokončených bytů. Zatímco v předchozích letech přibývalo na trh kolem tisíce BTR jednotek ročně, v roce 2025 šlo pouze o nižší stovky. Výraznější nárůst nové nabídky se očekává v roce 2027,“ vysvětluje Jiří Kubánek, hlavní analytik BTR Group.

Brno: trh v rané fázi s vysokým potenciálem

Institucionální nájemní bydlení v Brně se stále nachází na začátku vývoje. Při započtení projektů s více než 50 jednotkami bylo identifikováno devět institucionálních nájemních projektů, z toho tři typu co-living. Celková neobsazenost dosahuje, podobně jako v Praze, pouze 2 %.

Nájemníci v těchto projektech platili ve druhé polovině roku 2025 průměrně 454 Kč/m², respektive 18 754 Kč měsíčně, což představuje cenové premium přibližně 9 % oproti nabídce na realitních portálech.

„Nižší cenový rozdíl oproti Praze není daný slabší poptávkou, ale spíše absencí skutečně prémiových BTR projektů, které jsou v Praze již běžné,“ komentuje Zuzana Chudoba. Potenciál další výstavby v Brně přitom přesahuje 3 000 jednotek v různých fázích přípravy. Tyto projekty vznikají vedle již existujících nájemních domů a projektů ve výstavbě.

Bratislava: dominující role města, komerční BTR zatím okrajově

Bratislavský trh institucionálního nájemního bydlení je v ještě ranější fázi než Brno. Evidováno je 18 projektů, z nichž pouze dva jsou v provozu. Celkem jde o přibližně 2 500 jednotek, přičemž více než polovina vzniká z iniciativy veřejného sektoru.

Rozvoj trhu je úzce spjat s bytovou politikou města, které do roku 2030 plánuje každoročně navyšovat svůj bytový fond o zhruba 100 jednotek. Komerční BTR projekty bez veřejné podpory jsou zatím spíše výjimkou, investoři se proto více zaměřují na formáty co-livingu a studentského bydlení.

Dostupné nájemní bydlení: samostatný segment s rostoucím významem

V roce 2025 byl segment dostupného nájemního bydlení metodicky vyčleněn z BTR a sledován samostatně. V Praze je aktuálně evidováno 13 projektů dostupného nájemního bydlení s více než 50 jednotkami, které celkem zahrnují téměř 2 500 bytů v různých fázích životního cyklu. V provozu jsou čtyři projekty s více než 550 byty . Dominantními hráči zůstávají Dostupné bydlení České spořitelny a Kooperativa, které obě deklarují dlouhodobý cíl dosáhnout hranice 1 000 bytů.

Včetně projektů v Praze evidujeme v České republice celkem 22 projektů dostupného nájemního bydlení s více než 3 500 byty . Toto číslo bude v následujících letech s velkou pravděpodobností dále růst, což potvrzuje rostoucí zájem o výstavbu nejen v Praze, kde je dostupnost bydlení nejpalčivější, ale také v regionech.

„Rostoucí význam tohoto segmentu potvrzuje i vysoký zájem o státní program podpory, u něhož poptávka zatím výrazně převyšuje dostupnou alokaci finančních prostředků,“ uzavírá Zuzana Chudoba.