Byty se na realitním trhu moc neohřejí. Rodinné domy brzdí nová očekávání kupujících

Zatímco bytový trh se po zpomalení v roce 2023 znovu dostává do růstové fáze, segment rodinných domů v Česku vykazuje výrazně odlišnou dynamiku. Podle realitního makléře Jakuba Kalába se dnes čím dál více rozevírají nůžky mezi cenovými očekáváními prodávajících a tím, jak nemovitosti vnímají samotní kupující, což se následně promítá i do delší doby prodeje domů.

Podrobnější pohled na současný vývoj trhu přinášejí data portálu Reas.cz. Ta ukazují, že zatímco bytový segment v roce 2025 výrazně posílil, u rodinných domů je situace méně jednoznačná. V Česku se loni prodalo přibližně 54 tisíc bytů, tedy o 9 % více než v předchozím roce, zatímco počet prodaných rodinných domů meziročně mírně klesl (−1 %) na necelých 22 tisíc.

Přestože průměrné ceny rodinných domů v roce 2025 vzrostly, růst byl tažen především vybranými nemovitostmi a konkrétními regiony. Nejde tak o plošné oživení celého segmentu, ale spíše o selektivní růst, který zvyšuje rozdíly mezi jednotlivými domy i lokalitami.

Bytový trh se odráží, domy zůstávají pozadu

Tento obraz zapadá i do dlouhodobějších statistik Českého statistického úřadu (ČSÚ). Podle ČSÚ se ceny bytů v roce 2024 meziročně zvýšily přibližně o 6 %, zatímco ceny rodinných domů vzrostly pouze o 1 %. Bytový segment tak po propadu z let 2022–2023 znovu nabírá na síle, zatímco u rodinných domů je patrné delší období stagnace a postupné zpomalování cenového vývoje již od roku 2022.

Na rozdílný vývoj upozorňují také data České bankovní asociace . Ta ukazují, že zatímco transakční ceny bytů se ve druhé polovině roku 2025 opět posouvají nahoru, u rodinných domů zůstává cenový vývoj méně dynamický a výrazně diferencovaný podle lokality.

Rozdílná očekávání prodávajících a kupujících brzdí prodeje domů

Podle realitního makléře Jakuba Kalába není pomalejší prodej rodinných domů pouze otázkou makrodat, ale především rozdílného pohledu prodávajících a kupujících. „Majitelé často vycházejí z toho, kolik peněz do nemovitosti v minulosti investovali, a mají pocit, že i po 20 letech jde stále o moderní dům. Kupující jej ale naopak vnímají jako objekt určený ke kompletní modernizaci. To se pak výrazně promítá do ceny i do doby prodeje. Špatně naceněné domy dnes klidně zůstávají na trhu rok i déle,“ říká Kaláb.

Největší tlak dnes podle Kalába dopadá na rodinné domy s rekonstrukcemi starými 20 až 25 let. Ty se stále častěji dostávají do střetu s aktuálními požadavky kupujících, a to nejen z hlediska dispozic a technického stavu, ale i kvůli rostoucím nárokům na energetickou náročnost budov. „Důraz na energetickou efektivitu, průkazy PENB a připravované ekologické regulace zvyšují opatrnost kupujících a dál snižují ochotu platit za domy bez zásadních úprav,“ doplňuje Kaláb.

Byty těží z likvidity a investiční poptávky

Oproti tomu bytový segment zůstává podle zkušeností z praxe výrazně likvidnější. Kupující dnes častěji volí menší jednotky s nižší absolutní cenou, které jsou snáze financovatelné a vnímané jako flexibilnější investice. Podle Kalába se nejlépe prodávají byty v absolutní ceně do 7 až 8 milionů korun, často s již předschváleným financováním.

„U bytů dnes hraje roli i určitá přeedukovanost trhu. Velké množství obsahu a podcastů vytváří dojem, že investice do bytu je sázka na jistotu. Zájemci pak často akceptují i méně ideální parametry, pokud dává smysl celková cena,“ popisuje Kaláb.