Zdanění příjmů z nájmu: paušální výdaje nejsou vždy nejvýhodnější, skutečné náklady mohou ušetřit i desítky tisíc ročně

Většina soukromých pronajímatelů v Česku uplatňuje u příjmů z nájmu paušální výdaje. Důvod je zřejmý – jsou administrativně jednoduché a snižují riziko komplikací při případné kontrole ze strany finanční správy. Z pohledu celkové daňové zátěže ale paušál nemusí být vždy tou nejvýhodnější volbou. Jak ukazuje modelový příklad služby Ideální nájemce, zavedení evidence skutečných nákladů může pronajímatelům ušetřit tisíce korun ročně.

Stejně jako živnostníci mají i pronajímatelé při uplatnění výdajů dvě základní možnosti: uplatnit paušální nebo skutečné výdaje. Paušální výdaje z pronájmu činí 30 % z příjmů z nájmu, maximálně však 600 000 Kč ročně, což odpovídá příjmům z nájmu ve výši 2 miliony korun. Při vyšších příjmech lze paušál využít také, ale jeho limit 600 000 Kč už dále neroste. Při uplatnění paušálních výdajů pronajímatel vede pouze evidenci příjmů a pohledávek a zároveň nemůže uplatnit paušální výdaje na dopravu, náklady na správu domu ani odpisy nemovitosti. Paušál je tedy jednoduchý a z hlediska administrativy bezpečný, v některých případech však znamená zbytečně vyšší daňovou zátěž.

Kdy nejsou vhodné skutečné výdaje?

Uplatnění skutečných výdajů se obecně vyplatí tehdy, pokud reálné náklady přesahují 30 % příjmů z pronájmu. Výhodou je výrazné snížení základu daně, nevýhodou je nutnost podrobnější evidence a schopnost všechny výdaje finančnímu úřadu doložit. Existují ale situace, kdy skutečné výdaje vhodné nejsou. „Typicky jde o případy, kdy byla nemovitost získána darem osvobozeným od daně. V takové situaci ji nelze daňově odepisovat a právě odpisy přitom často tvoří hlavní část skutečných nákladů. Skutečné výdaje se dále obvykle nevyplatí seniorům či lidem bez dalších zdanitelných příjmů, kteří nepronajímají více nemovitostí,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální Nájemce. V těchto případech často postačí základní sleva na poplatníka, která daň z nájmu z velké části nebo zcela pokryje. Pokud však pronajímatel nepatří do některé z těchto skupin, vyplatí se o skutečných výdajích uvažovat.

Modelový příklad: úspora 50 % daňových nákladů

Uvažujme nájemní byt s kupní cenou 5 000 000 Kč a měsíčním nájemným 15 000 Kč, tedy s ročním příjmem z nájmu 180 000 Kč. Nezohledňujeme jiné příjmy ani slevy na dani. Při použití paušálních nákladů ve výši 30 % vychází výdaje na 54 000 Kč, základ daně činí 126 000 Kč a daň z příjmů při sazbě 15 % dosahuje 18 900 Kč. Pokud však pronajímatel uplatní skutečné náklady, například paušální výdaje na auto ve výši 48 000 Kč a odpisy nemovitosti v prvním roce ve výši 1,4 %, tedy 70 000 Kč, dostává se na základ daně 62 000 Kč a daň ve výši 9 300 Kč. Už v prvním roce tak ušetří 9 600 Kč, což představuje přibližně 50 % daňových nákladů. V dalších letech, kdy odpisová sazba nemovitosti vzroste na 3,4 %, mohou odpisy činit 170 000 Kč ročně, takže základ daně klesne na nulu a daň z příjmů z nájmu se neplatí vůbec. Při využití pouze dvou relativně jednoduchých skutečných výdajů – paušálních výdajů na dopravu a odpisů nemovitosti – tak může pronajímatel dosáhnout významné a dlouhodobé daňové úspory.

Pro možnost uplatňovat skutečné náklady je nutné začít vést buď účetnictví, nebo daňovou evidenci. Pro většinu soukromých pronajímatelů je vhodnější jednodušší daňová evidence. Ta obvykle zahrnuje evidenci příjmů a výdajů v hotovosti i prostřednictvím bankovního účtu v chronologickém pořadí, dále knihu pohledávek a knihu závazků. Součástí musí být také evidence majetku a jeho odpisů, nejčastěji ve formě inventární karty s odpisovým plánem, kde je uvedena pořizovací cena nemovitosti, zvolený způsob odpisování a výše ročních odpisů.

Přechod z paušálních na skutečné výdaje je možný, ale je spojen s povinností provést úpravy některých položek předchozího období, například pohledávek a závazků. Nesprávný postup může vést ke zbytečným komplikacím s finančním úřadem. Proto se doporučuje přechod na skutečné výdaje i samotné nastavení daňové evidence konzultovat s daňovým poradcem, který posoudí, zda se skutečné výdaje v konkrétní situaci skutečně vyplatí, navrhne optimální postup změny a zajistí, aby byly splněny všechny legislativní požadavky.